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Mercato immobiliare dopo il covid, quali previsioni dopo la tempesta?

I dati di Scenari Immobiliari sul primo semestre 2020

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Autore: floriana liuni

Male, ma non malissimo. Questo il bilancio di Scenari Immobiliari sul real estate italiano “dopo la tempesta”, presentato in occasione del lancio del forum di Santa Margherita Ligure, che si terrà regolarmente il prossimo 11 e 12 settembre.

Secondo Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari, a marzo-aprile le premesse erano per un crollo verticale del real estate italiano. Ma tale scenario, complice un giugno che ha visto una buona ripresa delle transazioni, non si è verificato, limitando il danno del primo semestre a un -29,2% negli scambi a livello nazionale, con la Lombardia che ha perso il 25%, Milano il 16,1% e Roma il 13,5%.

“La domanda nel complesso si è ridotta a livello nazionale a causa della incertezza economica che ha fermato gli acquisti, - osserva Breglia. - Ma quelli che continuano si stanno spostando più sulla locazione che sulla compravendita, almeno in teoria”.

Previsioni per il real estate italiano  2020

Le previsioni sono naturalmente per un calo a fine anno del numero di compravendite, dato lo stop del lockdown. Un andamento che dipende però anche dall’evoluzione dell’economia e degli incentivi statali. Mentre per quanto riguarda il margine di sconto sul prezzo di vendita, si potrà passare da un 5% pre Covid ad un 10% e oltre.

“Si è disposti anche a comprare in un quartiere periferico pur di avere una stanza in più, - aggiunge Breglia. - Si domandano case cablate e comunque adatte a una condivisone di lavoro e vita quotidiana. Gli spazi per i servizi comuni assumono sempre più valore e importanza, seppur rivisti con lo sguardo rivolto al distanziamento sociale. Di conseguenza,molti costruttori stanno riprogettando le iniziative immobiliari in questo senso”.

Domanda abitativa che cambia

Cambiamenti sono attesi nell’ambito dei consumi, che riscoprono la dimensione del vicinato laddove la Gdo non è sempre stata in grado di soddisfare la domanda nei mesi di lockdown. Anche il settore della ricettività, dopo il fermo di quest’anno, con tutta probabilità riprenderà la sua corsa nei prossimi anni mentre il fenomeno degli affitti brevi, a sua volta limitato dall’emergenza covid, subirà una parziale riconversione su durate medio lunghe.

“Nel terzo trimestre, ha concluso Breglia, probabilmente vedremo una buona ripresa. In assenza di crisi economica globale le tendenze a lungo termine del mercato infatti non cambiano. I driver di Milano, ad esempio, sono e restano industria, università e, soprattutto quest’anno, eccellenza sanitaria. E’ quindi più che probabile che gli investimenti in questi ambiti saranno anche più consistenti di prima”.

Sul fronte dei prezzi medi, nei primi sei mesi di quest’anno si sono registrate quotazioni in leggero calo solo per il comparto residenziale: -0,4 per cento rispetto al primo semestre 2019. A Milano le abitazioni in generale ha fatto segnare un decremento dello 0,3 per cento, mentre a Roma solo dello 0,1 per cento.  Cali leggermente superiori ci sono stati nelle altre città.

Forum Santa Margherrita Ligure 11 e 12 settembre

Scenari Immobiliari ha confermato lo svolgimento del Forum di Santa Margherita Ligure del prossimo 11 e 12 settembre, in occasione del quale verranno assegnati a Giovanni Maria Benucci, amministratore delegato di Fabrica Immobiliare Sgr, il premio Eccellenza nel real estate,  a Mario Abbadessa, senior managing director& country head di Hines Italy il premio Deal dell’anno e a Giuseppe Crupi amministratore delegato di Abitare Co. per il premio Innovazione nel Real Estate.

“Il residenziale è stata l’asset class più resiliente, - ha affermato Giovanni Maria Benucci, - offrendo le maggiori possibilità per l’operatore di essere reinterpretata grazie a esperienza e capacità innovativa. Alcune forme di business spariranno in prospettiva ma l’opportunità di mettere a disposizione nuovi strumenti per gli investitori è tutta da cogliere”.

“La sfida non sta tanto nella costruzione di nuovi impressionanti edifici, - ha osservato Abbadessa, che pure si è occupato anche di questo in Hines, - quanto nel recupero di un patrimonio unico come quello degli edifici storici, che vanno però resi moderni sotto il profilo energetico e dei servizi. Da questo punto di vista la riqualificazione di Piazza Cordusio (il deal premiato da Scenari Immobiliari) era una sfida, una operazione di riqualificazione che ha dato grande soddisfazione. Al momento le altre scommesse sono il  living e la logistica, con l’obbiettivo di una logistica di prossimità che faccia con i beni quello che già avviene capillarmente con la consegna del food”.

Le opportunità create dai servizi sono invece il focus di Abitare Co. secondo Giuseppe Crupi. I building che commercializziamo hanno servizi al piano, da palestre massaggi roof top, roof garden, piscine, e sono molto apprezzati perché fanno la differenza nella selezione. I clienti in casa vogliono prima di tutto stare bene. Anche durante il covid è aumentata la voglia di comprare casa: i nostri clienti sono aumentati del 52%”.

Infine, il covid pone un problema di sicurezza anche sanitaria di cui occorrerà tenere conto nella progettazione delle case del futuro. Secondo Davide Grimaldi, Re & consulting Sales Manager di Johnson Controls, oggi va ripensato soprattutto il tema della pulizia dell’aria, il che avrà risvolti in termini di energia e manutenzione e quindi di costi. Si tratta di un investimento, nota Grimaldi, che non è però solo un costo ma un valore aggiunto che si traduce nella sicurezza delle persone che abiteranno le case del futuro. Occorre poi pensare agli uffici post-covid come a sistemi di sensori tecnologici che consentano di muoversi al suo interno limitando al massimo le superfici da toccare. La rivoluzione è appena cominciata.