Mercato immobiliare, le previsioni 2021 settore per settore

Logistica, supermercati e residenziale specializzato presenteranno le opportunità di investimento più interessanti in Europa nel 2021. Lo dice l’Outlook 2021 “Building resilience in global real estate portfolios” di Savills Investment Management.

Il report mette in evidenza che la logistica sta emergendo come un settore vincente e l’interesse da parte di operatori e investitori resterà alto. Molto bene anche il retail alimentare, che ha mostrato la sua resilienza durante il lockdown e si sta riorganizzando per andare incontro alle nuove tendenze di acquisto e consolidare ulteriormente la propria posizione. Infine, i settori appartenenti al residenziale specializzato stanno attirando l’attenzione degli investitori grazie ai favorevoli fondamentali di lungo periodo.

Savills IM

Sentiment sul mercato immobiliare 2021

Il nuovo sondaggio incluso nel report rileva che il 59% degli investitori immobiliari si aspetta che il mercato europeo degli investimenti si riprenderà già nel 2021. Il 45% degli investitori ritiene inoltre che gli investimenti immobiliari aumenteranno nei prossimi 12 mesi rispetto ai precedenti 12 mesi, mentre il 25% crede resteranno stabili

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Real Estate europeo, outlook 2021

Ecco i principali trend per i diversi settori dell’immobiliare europeo nel 2021 secondo l’outlook di Savills IM:

Uffici: l’avvento del Covid sembrava aver decretato la fine degli uffici, ma pare che non sarà così. Ben tre big tecnologici mondiali, che hanno annunciato che permetteranno lo smart working a tempo indefinito, hanno anche siglato accordi di leasing per importanti sedi nelle principali città globali. Certo la disoccupazione impatterà sul settore, ma Savills IM resta ottimista sul lungo termine poiché la presenza in ufficio resta una componente fondamentale dell’attività produttiva, della creatività e della cultura aziendale. Il progresso verso il lavoro agile non significherà quindi la fine degli uffici.

Logistica: il settore è ben posizionato grazie a solidi fondamentali e un sentiment degli investitori particolarmente positivo. Oltre il 55% degli investitori sondati da Savills Im hanno risposto che stanno pianificando di aumentare la propria esposizione al segmento logistica nel 2021, soprattutto tra le soluzioni core e core plus. Si annunciano ulteriori compressioni nei rendimenti di Germania, Francia e Olanda, così come un acuirsi del gap tra asset core e non core, come segnale di investimenti core visti come rifugio da parte dei detentori di capitali. La diversificazione di portafoglio potrebbe quindi diventare cruciale nel 2021.

Retail: l’impatto più grave a causa del covid è stato subito dalle attività non food; il che ha modificato profondamente le strategie di business dei negozianti, a esempio nella gestione delle scorte per minimizzare i costi di affitto dei magazzini. Se questo preoccupa gli investitori, tuttavia, alcuni format, in particolare il food retailing, il negozio di vicinato e gli outlet si sono mostrati più resilienti, come anche i centri commerciali e alcuni asset high street.

Living: la struttura di rendimenti di asset come hotel, student housing, senior living, build to rent e poli di ricerca scientifica costituiscono un’attrattiva per gli investitori non tanto per l’entità dei rendimenti in sé quanto per le caratteristiche anticicliche di questo segmento immobiliare, che può fare da protezione per il portafoglio ed è ideale per i prodotti come i fondi pensione. Già nel 2019 il segmento appartamento in Europa aveva convogliato 53,6 miliardi di euro, lo student housing 9,4 miliardi, e il build to rent è salito a 15,5 miliardi tra il 2014 e il 2019, con la Germania che rappresenta oltre un terzo del mercato.

Italia, come andrà il mercato immobiliare nel 2021

Con riferimento all’Italia, Cristiano Ronchi, Managing Director Italia, Savills IM SGR, evidenzia i temi chiave analizzati nel report Outlook 2021 di Savills IM:

Settori top: logistica nel Nord Italia lungo il Mediterraneo e nell’area di Roma; sanità; retail alimentare; senior care.

Economia: l’Italia è stata colpita per prima in Europa dal Covid e ha reagito velocemente all’emergenza. Nel 2021 l’economia dovrebbe crescere del 5,9% dopo un calo del 9,5% nel 2020 per tornare solo alla fine del 2022 ai livelli pre pandemia. Il rischio al ribasso è rappresentato dal debito pubblico, dalla disoccupazione e dal potenziale di crescita basso.

Settore uffici: Milano e Roma restano i mercati principali. I canoni prime sono saliti in modo significativo prima della pandemia ma sono rimasti stabili. La domanda di occupazione è devole dato che le aziende stanno rimandando le loro richieste di leasing. Tuttavia l’impatto sui rendimenti e sugli investimenti non si è sentito poiché l’appeal di questi asset per gli investitori è rimasto immutato.

Logistica: l’interesse degli investitori nella logistica italiana sta crescendo molto. Il settore è caratterizzato da una mancanza di spazi di qualità e da una domanda solida supportata dall’e-commerce. I punti di interesse principale restano il Nord Italia, soprattutto Milano, Verona e Bologna, così come Roma. La domanda per il last mile sta esplodendo anche se non è facile trovare soluzioni per un buon portafoglio di immobili di qualità. Cresce anche l’interesse per la logistica di conservazione con il freddo.

Retail: i segmenti food e discount si dimostrano resilienti Per quanto riguarda il retail, il settore alimentare si è dimostrato notevolmente resiliente durante il lockdown, e la risposta dei consumatori, delle catene alimentari e degli investitori è in forte crescita. La ripresa dell’High Street dipende dal ritorno del turismo internazionale; ci aspettiamo in futuro meno negozi ma più grandi, con un'enfasi sul formato show-room. In questo contesto, i formati devono adattarsi alle nuove tendenze e trovare le soluzioni più adatte a soddisfare le mutate esigenze dei consumatori.

Residenziale: l’interesse degli investitori in settori appartenenti al residenziale specializzato è in crescita costante da qualche anno. In particolare il senior living, in tutte le sue declinazioni, le residenze per studenti ed il micro-living in affitto rappresentano un’opportunità nuova per molti investitori, attratti non solo da rendimenti stabili ma anche dalle caratteristiche anticicliche o almeno non correlate ai macro-trend economici. Crediamo che il settore trainerà il real estate nel prossimo decennio, grazie ai solidi fondamentali di lungo periodo, tra cui le dinamiche favorevoli di domanda e offerta, trend demografici positivi e i cambiamenti di stile di vita.