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Investire in immobili: cosa è il flipping immobiliare e quali rischi evitare

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Autore: floriana liuni

Che il mattone possa essere un ottimo investimento, ad alcune condizioni, è cosa nota. E’ anche noto che, soprattutto negli ultimi anni e soprattutto negli Usa, abbia iniziato a prendere piede la moda del flipping immobiliare, una modalità di investimento che richiede una buona dose di fiuto per gli affari e di conoscenza del mercato. Vediamo di cosa si tratta, cosa significa e quali sono i rischi a cui fare attenzione quando ci si lancia in questo genere di investimento.

Flipping immobiliare: significato

Il nome di questa pratica proviene da “to flip”, verbo che in inglese identifica il movimento di uno sportellino che si apre di scatto, ma anche il colpo secco che viene dato a qualcosa per lanciarlo verso nuovi orizzonti. Questo è quello che si fa in effetti con il flipping immobiliare: si acquistano immobili a prezzi vantaggiosi, li si ristruttura e poi li si rilancia sul mercato, rivendendoli con un buon margine di profitto.

Flipping immobiliare: come fare per evitare i rischi

Una strategia che, se attuata con le giuste conoscenze, può minimizzare il rischio e massimizzare il guadagno. A cosa stare attenti dunque per guadagnare con il flipping immobiliare? Ecco sei utili accorgimenti:

  1. Non improvvisarsi investitori. Se non si conoscono bene e dinamiche del mercato immobiliare, la direzione in cui va la domanda, le caratteristiche della zona in cui si intende acquistare e le particolarità dell’edificio stesso che si intende acquistare, meglio lasciar perdere. Si rischia altrimenti di sobbarcarsi spese di ristrutturazione che difficilmente si trasformeranno in un affare. Se non si hanno tutte le conoscenze necessarie a praticare con successo il flipping immobiliare, meglio rivolgersi a delle società specializzate che aiutino a ridurre i rischi dell’investimento. Diverse sono le società che operano in questo settore, in particolare a Roma e Milano; ovviamente, la consulenza avrà i suoi costi!
  2. Calcolare bene le spese. Il margine di guadagno dal flipping immobiliare sarà costituito dalla differenza tra il prezzo di rivendita dell’immobile sul mercato e le spese sostenute per acquistarlo, ristrutturarlo, metterlo a norma. Se tale margine è soddisfacente e non presenta imprevisti, via con l’impresa!
  3. Scegliere bene l’immobile da acquistare. Gli immobili non sono tutti uguali. Purtroppo l’Italia è piena di edifici di scarsa qualità ubicati in zone a bassa attrattività, il cui acquisto da parte di un flipper, o comunque di un qualsiasi investitore, potrebbe rivelarsi totalmente deludente. Di contro ci sono luoghi ricchi di potenzialità, soprattutto con il nascere di nuove esigenze legate al presente periodo storico. Alcuni borghi italiani stanno riscoprendo il proprio fascino grazie al turismo di prossimità, allo smart working, alla nuova domanda di maggiori spazi residenziali lontano dai centri urbani. Oppure, si potrebbe puntare su aree di prossima riqualificazione (che abbondano, per esempio, in molte zone di Milano). Acquistare in questi posti potrebbe essere una buona idea; la scelta va quindi compiuta dopo attenta indagine di mercato. Altri elementi da considerare, oltre all’amenità del luogo, sono ad esempio la presenza nelle vicinanze di scuole, servizi, trasporti, negozi, luoghi di interesse storico o culturale.
  4. Scegliere bene gli interventi da effettuare: L’edificio scelto deve presentare buone potenzialità di rinnovo per una ristrutturazione secondo i più moderni requisiti di efficienza, anche energetica. Occhio anche alle metrature: le più gettonate al momento sono i bilocali e i trilocali, possibilmente con balconi e affacci sull’esterno. Nell’edificio che si va ad acquistare deve quindi essere possibile realizzare appartamenti con queste caratteristiche. Non guastano poi domotica e smart home e spazi per il lavoro da casa. Ma prima di tutto questo bisogna sincerarsi che gli impianti di base (elettricità, acqua, gas, pavimenti, solai ecc) siano in ordine, che non vi siano infiltrazioni e insomma che la struttura sia solida. Un preventivo accurato dei costi in questa fase è assolutamente fondamentale.
  5. Valutare costi e benefici. Tra i vantaggi del flipping ci sono senz’altro la possibilità di un buon margine di guadagno, che può essere reinvestito in altre operazioni simili. Occorre però valutare che le spese da sostenere per acquisto, ristrutturazione, consulenza possono essere molto significative, come anche i rischi di incappare in un affare che poi si rivela una delusione. Il mattone per sua stessa definizione è un investimento molto poco liquido, quindi coprirlo di soldi a cuor leggero potrebbe rivelarsi un madornale errore che richiederebbe molto tempo per essere riparato. Considerato anche il fatto che i fondi per l’investimento spesso sono forniti dalle banche, le quali non esiteranno certo a battere cassa in caso di mancati ritorni economici.
  6. Tasse sul flipping immobiliare. Una volta venduta la casa e incassato il ricavo, da esso va sottratta anche la percentuale di tasse. La rivendita dell’immobile fa infatti realizzare una plusvalenza, che, come per la vendita di qualsiasi asset, la cui tassazione si applica anche agli investimenti immobiliari. In particolare, se l’immobile è rivenduto ad un prezzo più alto rispetto all’acquisto entro i cinque anni, la tassazione sarebbe del 26%, ma, in caso di vendita non correlata alla propria professione, si può chiedere al notaio l’applicazione dell’aliquota sostitutiva del 20 per cento.