Un calo medio del 10 per cento nel valore delle società immobiliari residenziali europee entro la fine del 2024. È quanto prevede Philipp Wass, direttore esecutivo dell’agenzia di rating europea Scope Ratings che ha analizzato la solidità finanziaria del corporate real estate. Tuttavia, il pericolo per la solidità finanziaria delle maggiori società immobiliari residenziali non dovrebbe essere eccessivo. Molte di esse dispongono di buone riserve di capitale e la carenza di alloggi dovrebbe far crescere i redditi da locazione, anche se l'inflazione e l'aumento dei tassi di interesse comprimeranno la redditività.
Il residenziale protegge le società dal calo di valore
Gli investimenti residenziali proteggeranno, secondo Scope Ratings, quelle società che vi sono maggiormente esposte dal calo del valore societario a causa della domanda di case che tiene alti i prezzi e, soprattutto, i canoni di affitto, e il relativo rendimento.
“La previsione per il calo dei fair value almeno fino alla fine del 2024 segue il calo medio del 4% nella seconda metà del 2022 di alcune delle più grandi società europee di investimento residenziale per asset, - segnala Wass, -poiché i prezzi delle case sono diminuiti in molti paesi europei. Tuttavia, - aggiunge, - per molte aziende, anche un calo del 10% medio del fair value lascia un'ampia protezione azionaria perché gli attuali rapporti prestito/valore sono in genere compresi tra il 40% e il 50%. Inoltre, le società immobiliari con una significativa esposizione residenziale devono affrontare una pressione reale ma gestibile sui rapporti di leva finanziaria. Lo stretto equilibrio tra domanda e offerta di case nella maggior parte dei mercati favorisce una crescita costante del flusso di cassa degli affitti, anche se ciò potrebbe non essere sufficiente per impedire un calo della copertura degli interessi”.
Il settore immobiliare europeo si difende dai rischi
Nessun rischio immediato ma costante vigilanza sul settore immobiliare, quindi, dato che le politiche monetarie potrebbero annullare le percentuali di rendimento e costringere le società a ridurre l’indebitamento in vari modi per mantenere costanti gli utili.
Questo potrebbe avvenire tramite la riduzione dei nuovi progetti di sviluppo, la costruzione di portafogli protetti contro la volatilità del mercato, una più attenta selezione delle spese in conto capitale, con una maggiore attenzione agli investimenti ESG necessari a rispettare i criteri imposti.
Un altro modo sarà la vendita di capitale immobiliare, pratica già avvenuta negli ultimi tempi da parte di molte società che hanno deciso di dismettere alcuni asset. La capacità di vendere appartamenti agli attuali tassi di mercato è, tuttavia, discutibile in quanto si prevede che i mercati degli investimenti rimarranno in un limbo per i prossimi due mesi, con attività di investimento ridotte fino a quando gli sponsor non accetteranno tassi di rendimento inferiori e i tassi di interesse a lungo termine si stabilizzeranno.
Previsioni per gli affitti residenziali in Europa
Scope Ratings prevede che la crescita degli affitti residenziali su base omogenea rimarrà resiliente nel periodo 2023-2025, con una media compresa tra il 2 e il 5% all'anno nella maggior parte dell'Europa, sebbene in alcuni segmenti abitativi i proprietari avranno difficoltà a raggiungere tali tassi. Gli affitti per appartamenti non efficienti dal punto di vista energetico nei mercati con una domanda in calo saranno una fonte di debolezza del mercato, dato che il costo totale dell'affitto non sarà in linea con il potere d'acquisto degli inquilini. Un altro pericolo sono gli affitti non pagati poiché l'energia e altre bollette fanno aumentare il costo della vita.
Quali rischi per l'immobiliare europeo
Per quanto riguarda le fonti di finanziamento sui mercati dei capitali da parte delle società immobiliari, il fattore principale di rischio è l'aumento dei costi di finanziamento, solo parzialmente bilanciato dalla prevista crescita degli affitti e dalle coperture sui tassi di interesse in atto. Si prevede quindi una raccolta di capitali limitata nel mercato obbligazionario e azionario, con i proprietari residenziali che si concentrano sui prestiti garantiti per tenere sotto controllo i costi di finanziamento.
La volatilità dei prezzi delle case, l'aumento dei tassi di interesse, l'inflazione e i residui colli di bottiglia della catena di approvvigionamento potrebbero prospettare tempi difficili per promotori immobiliari, agenti immobiliari, società di costruzioni e relativi fornitori, in particolare se si tratta di piccole e medie imprese con un accesso meno facile ai finanziamenti.
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