Investimenti immobiliari, verso il 2026 tra cautela e nuove opportunità

Il mercato immobiliare globale si avvia verso il 2026 mantenendo un atteggiamento di prudente attesa. Dopo un lungo periodo di aggiustamento, soprattutto sul fronte dei prezzi, gli scenari di medio periodo appaiono oggi più credibili. Tuttavia, il quadro resta caratterizzato da volumi di investimento ancora contenuti e da flussi di capitale verso i fondi immobiliari che faticano a tornare su livelli soddisfacenti. La domanda centrale, secondo Bill Page, Head of Real Estate Research di L&G, resta quindi aperta: cosa attendersi nei prossimi dodici mesi?

Nel lungo termine, le prospettive più interessanti sembrano legate a quei comparti destinati a beneficiare di trasformazioni strutturali dell’economia e della società. In particolare, gli investitori che stanno costruendo nuovi portafogli partendo da zero appaiono ben posizionati per intercettare le opportunità offerte dal settore “living” e dai suoi diversi segmenti, sostenuti da dinamiche demografiche, flussi migratori e dall’evoluzione delle fasce d’età. Parallelamente, anche il comparto industriale continua a mostrare segnali di forza, soprattutto nelle soluzioni logistiche e distributive più efficienti e sostenibili, che stanno catturando una quota crescente della domanda.

Nel frattempo, la recente compressione dei rendimenti nei settori più resilienti e l’ampliamento degli yield in comparti storicamente più complessi, come retail e uffici, hanno ridotto le differenze nelle aspettative di rendimento nel breve periodo. Con poche eccezioni, il vantaggio derivante da una semplice allocazione settoriale sembra destinato a ridursi nei prossimi anni. Al contrario, diventano sempre più centrali la selezione attiva degli asset, la qualità della gestione operativa e la scelta delle location, fattori chiave per generare valore aggiunto.

In questo contesto, il real estate continua a essere considerato uno degli asset più interessanti dal punto di vista tattico all’interno dei mercati privati. Nonostante le differenze tra i singoli Paesi, l’Eurozona ha mostrato una maggiore stabilità dei rendimenti, che restano tuttavia su livelli relativamente bassi. Proprio questa caratteristica contribuisce a sostenere un premio per il rischio ancora ragionevole per gli investimenti immobiliari, rendendo le valutazioni attuali complessivamente affidabili, a patto che si considerino scenari in cui i tassi privi di rischio e i rendimenti si stabilizzino nel medio periodo.

Lo scenario ritenuto più probabile è una prosecuzione della dinamica osservata di recente: tassi risk-free strutturalmente più elevati rispetto alle attese di qualche anno fa, pur con possibili oscillazioni nel breve termine. In questo quadro, i rendimenti immobiliari dovrebbero mantenersi relativamente stabili nei prossimi anni, offrendo un premio per il rischio positivo ma contenuto.

Dal punto di vista geografico, Regno Unito e Stati Uniti sono attesi sovraperformare rispetto all’Europa continentale e all’area Asia-Pacifico. In Europa, tuttavia, il livello più basso dei tassi privi di rischio rispetto ai rendimenti attesi contribuisce ad attenuare le differenze tra i mercati, ridimensionando le divergenze di performance su base regionale.

Un aumento dei volumi di investimento e dei flussi di capitale potrebbe rafforzare ulteriormente le prospettive di rendimento. Ma anche in assenza di una forte ripresa delle transazioni, esistono elementi di supporto. In particolare, la crescita dei canoni di locazione è destinata a diventare il principale motore dei rendimenti, con il mercato immobiliare globale che dovrebbe tornare a offrire performance positive in termini reali.

A rafforzare questa tendenza contribuisce la difficoltà strutturale nel realizzare nuove costruzioni, una dinamica osservata a livello globale ma particolarmente evidente nel Regno Unito. Qui, le complessità della pianificazione urbanistica nel settore living e la cautela sugli sviluppi direzionali prime nei centri urbani hanno limitato l’offerta, sostenendo le prospettive di crescita degli affitti. Effetti simili sono attesi anche in altri mercati, sebbene con impatti concentrati in specifiche aree geografiche.

Nel frattempo, la leva finanziaria sta tornando a crescere gradualmente, soprattutto in molte città europee. In un mercato in cui i tradizionali contratti di locazione vengono sempre più valutati insieme all’esposizione operativa degli asset, gli investitori che collaborano in modo stretto con gli operatori nella gestione e nello sviluppo degli immobili risultano meglio posizionati per ottenere rendimenti corretti per il rischio più interessanti.

Guardando al 2026, emerge dunque un messaggio chiaro: limitarsi alle medie di settore rischia di fornire una lettura parziale del mercato. Il progressivo restringimento dei differenziali di performance tra i principali comparti, osservato a livello aggregato, tende infatti a nascondere opportunità significative a livello di segmento, di localizzazione e di strategia di investimento. È su questi fattori che si giocherà la vera partita del prossimo ciclo immobiliare.