Immobiliare, nel 2025 investimenti a quota 12,5 miliardi: il retail traina la ripresa

Il mercato immobiliare italiano consolida la ripresa e torna vicino ai massimi storici. Nel 2025 gli investimenti complessivi hanno raggiunto i 12,5 miliardi di euro, segnando un +16% rispetto all’anno precedente, secondo l’analisi di JLL Italia. Un risultato che conferma il recupero avviato nel 2024 e fotografa un settore sempre più diversificato per asset class, strategie e tipologie di capitale, includendo investimenti diretti, acquisizioni di terreni e operazioni di share deal.

Determinante il contributo dell’ultimo trimestre dell’anno, che con circa 4,1 miliardi di euro si è rivelato il periodo più dinamico del 2025, evidenziando il ritorno sul mercato di operazioni di grandi dimensioni.

A rafforzare ulteriormente il quadro è stato il peso crescente dei capitali internazionali, pari a circa il 60% dei volumi complessivi. In forte crescita anche la componente degli investitori privati – UHNWI, family office e holding familiari – che ha rappresentato il 20% delle operazioni e il 17% dei volumi totali, per oltre 2 miliardi di euro, raddoppiando i livelli del 2024.

Retail prima asset class del mercato

Il retail si conferma protagonista assoluto del 2025, con 3,1 miliardi di euro di investimenti, in aumento del 20% su base annua e nuovo record storico per il comparto. A trainare i volumi sono state alcune operazioni di rilievo, tra cui l’acquisizione di un centro commerciale prime e di due portafogli di factory outlet, che da sole hanno concentrato circa il 40% del totale annuo. Tra le transazioni più significative anche la vendita di un edificio iconico a uso misto retail-office in Piazza Cordusio, a Milano.

Nel quarto trimestre, il segmento out-of-town ha rappresentato circa il 70% dei volumi, grazie a operazioni su shopping centre, retail park e outlet, mentre l’high street si è attestato al 30%, con transazioni a Venezia, Milano, Roma e Capri. I rendimenti prime restano stabili al 4,25% per l’high street, salendo fino al 7% per i retail park.

Office stabile, cresce il peso delle riconversioni

Il comparto uffici ha chiuso il 2025 in linea con l’anno precedente, con circa 2,8 miliardi di euro investiti e un incremento del 5%. Sempre più rilevante il ricorso a strategie value-add: circa il 30% degli investimenti è stato destinato a operazioni di riconversione, prevalentemente verso residenziale, student housing e alberghiero.

Milano si conferma il principale mercato, con 1,5 miliardi di euro di investimenti, mentre Roma mostra segnali di rafforzamento con oltre 780 milioni, sostenuti anche da importanti operazioni core nel CBD. I rendimenti restano stabili, con un prime yield al 4% a Milano e al 4,75% nella Capitale.

Hospitality e logistica in forte espansione

Il settore Hotels & Hospitality ha attratto 1,8 miliardi di euro, in crescita del 5%, a cui si aggiungono circa 400 milioni legati a riconversioni da altre destinazioni d’uso. Gli investitori hanno privilegiato strategie value-add e asset da riposizionare, con Milano in testa per volumi, seguita da Venezia, Roma, Capri e Como.

Ancora più marcata la performance dell’Industrial & Logistics, che ha chiuso l’anno con 2,3 miliardi di euro di investimenti (+30%). Il ritorno dei capitali core e la solidità dei fondamentali occupier hanno sostenuto il comparto, portando il prime yield a comprimersi fino al 5,3%, con ulteriori riduzioni attese nel breve periodo.

Living, healthcare e data center: mercati in evoluzione

Nel segmento living, gli investimenti hanno sfiorato i 900 milioni di euro, a cui si sommano circa 360 milioni legati a trasformazioni da terziario. Protagonista il PBSA, con circa 400 milioni investiti, soprattutto a Milano, Torino e Bologna. Cresce anche l’interesse per l’affordable e social housing, in particolare a Roma.

Il settore healthcare ha registrato una crescita significativa, con 650 milioni di euro di investimenti, oltre tre volte i livelli del 2024, segnando il ritorno delle operazioni di portafoglio e rendimenti prime intorno al 5,75%.

Rimane selettivo ma concreto l’interesse per data center e asset special purpose, con oltre 250 milioni di euro investiti, inclusa l’acquisizione di aree strategiche nell’area milanese e operazioni di riconversione di immobili non performanti, oltre alla rilevante transazione dello Stadio San Siro.

Le prospettive per l'immobiliare italiano

«Il 2025 si chiude con volumi prossimi ai massimi storici», commenta Alberico Radice Fossati, Country Leader e Head of Capital Markets di JLL Italia. «Il mercato ha consolidato una ripresa strutturale, caratterizzata da maggiore diversificazione e selettività: il retail emerge come prima asset class, affiancato da logistica e hospitality, mentre l’office dimostra resilienza grazie anche alle strategie di riconversione».