Immobiliare commerciale, investimenti oltre quota 12 miliardi nel 2025

Il mercato immobiliare commerciale italiano archivia il 2025 con numeri da record e torna su livelli che non si vedevano da anni. Secondo l’analisi di Savills, nel corso dell’anno gli investimenti nel commercial real estate hanno raggiunto circa 12,3 miliardi di euro, superando la media dell’ultimo decennio e registrando una crescita significativa rispetto al 2024. Un risultato che consolida il trend positivo avviato negli ultimi due anni e conferma l’Italia tra le destinazioni privilegiate per il capitale immobiliare, in particolare internazionale.

A trainare il mercato sono soprattutto retail, hospitality e logistica, che insieme concentrano il 64% dei volumi complessivi. Il comparto retail si conferma la prima asset class con una quota pari al 29%, rafforzando la propria leadership grazie a operazioni di grande rilievo e a un rinnovato interesse per i format più solidi. Il settore uffici, invece, chiude l’anno in quarta posizione, pur beneficiando di due tra i maggiori deal del 2025, entrambi localizzati a Milano.

Il numero di transazioni ha raggiunto livelli record, in un mercato caratterizzato prevalentemente da operazioni di taglio medio-piccolo: circa l’80% dei deal ha un valore inferiore ai 50 milioni di euro, mentre le dieci operazioni più rilevanti concentrano complessivamente un quarto dei volumi annuali. Resta elevata anche l’attenzione verso progetti di sviluppo e rigenerazione urbana, che rappresentano il 20% degli investimenti complessivi.

Dal punto di vista geografico, Milano si conferma il principale hub del mercato immobiliare commerciale italiano, attirando circa il 30% dei volumi totali. Tuttavia, grazie alla buona performance di hospitality, retail e logistica, i mercati regionali rafforzano il proprio peso e arrivano a rappresentare complessivamente il 60% degli investimenti, segnale di una crescente diversificazione territoriale.

Il capitale internazionale continua a svolgere un ruolo centrale, incidendo per circa il 57% dei volumi complessivi. Le prospettive per i prossimi mesi restano positive: dopo l’espansione registrata nel 2025, il mercato è atteso entrare in una fase di consolidamento, in un contesto macroeconomico e geopolitico caratterizzato da un’incertezza ormai strutturale. Gli investitori core dovrebbero tornare più attivi, pur in modo selettivo, mentre le strategie value-add continueranno a essere protagoniste. Sul fronte monetario, i mercati non prevedono ulteriori tagli dei tassi di riferimento da parte della BCE nel breve-medio periodo.

Analizzando i singoli comparti, il retail si distingue per la forte performance dei centri commerciali, sostenuti dal più grande single deal dell’anno, seguiti da factory outlet e grocery. Il segmento high street raccoglie circa il 25% dei volumi, grazie al forte interesse per location prime come Milano, Firenze e Roma. Nell’hospitality, si amplia il perimetro geografico di interesse degli investitori e si consolida la domanda per asset di qualità nelle principali destinazioni turistiche e business del Paese, tra cui Milano, Roma, Firenze e Venezia.

Il settore industriale e logistico beneficia del ritorno delle operazioni di portafoglio e chiude l’anno al terzo posto per volumi, con una crescita di circa il 24%. Sul fronte locativo, i canoni restano stabili, mentre l’assorbimento torna a crescere nella seconda metà dell’anno, portando il take-up complessivo del 2025 a un +8% rispetto al 2024.

Più selettivo il mercato degli uffici, penalizzato da una forte polarizzazione tra asset prime e secondari. Nonostante la presenza di due grandi operazioni, i volumi risultano in calo su base annua. Milano catalizza circa il 70% degli investimenti, con deal concentrati soprattutto nei principali Central Business District. Il mercato locativo, tuttavia, continua a mostrare segnali positivi: i canoni prime sono attesi ancora in crescita e l’assorbimento registra un incremento del 6% rispetto all’anno precedente.

Secondo Marco Montosi, Head of Investment di Savills, il 2025 ha rappresentato un punto di svolta: il ritorno sopra i 12 miliardi di euro, sostenuto dal recupero del retail e da operazioni di rilievo, pone le basi per un 2026 all’insegna della stabilità, con prezzi più equilibrati e decisioni di investimento più ponderate.

Una visione condivisa anche da Elena Zanlorenzi, Head of Research & Marketing di Savills Italia, che sottolinea come il quadro nazionale resti positivo pur in una fase di rallentamento. Investimenti e costruzioni hanno sostenuto la crescita recente, ma alcuni fattori strutturali continueranno a pesare sulle prospettive future. Nel 2026 è atteso un consolidamento dell’attività, con strategie sempre più mirate e selettive. Sul fronte degli occupier, il persistente squilibrio tra domanda e offerta continuerà a esercitare pressioni al rialzo sui canoni, seppur in modo differenziato tra settori e location.