Investimenti immobiliari in Italia, i settori che attraggono più capitali

Il 2025 si chiude per il mercato degli investimenti immobiliari in Italia con volumi complessivi stimati intorno ai 12,4 miliardi di euro, confermando un quadro di sostanziale resilienza, seppur all’interno di uno scenario caratterizzato da una forte concentrazione delle operazioni. A emergere con chiarezza, come evidenziano i dati del Centro Studi Gruppo IPI, è un mercato maturo e selettivo, orientato verso asset di qualità, portafogli strutturati e progetti di trasformazione urbana.

Volumi concentrati e ritorno delle grandi operazioni

L’analisi dell’andamento temporale degli investimenti mostra un 2025 in linea con le medie storiche di medio-lungo periodo, ma sostenuto da un numero limitato di transazioni di grande dimensione, in particolare nel quarto trimestre. I grafici sull’andamento dei volumi assorbiti confermano come il Q4 2025 rappresenti uno dei momenti di maggiore intensità dell’anno, segnalando una ripresa dell’attività su scala significativa dopo una fase di maggiore prudenza.

Questa dinamica riflette un approccio più disciplinato da parte degli investitori, che privilegiano dimensione, liquidità e visibilità dei flussi di cassa rispetto a strategie opportunistiche diffuse.

Retail primo settore per volumi, trainato dai format resilienti

Con circa 3,45 miliardi di euro investiti, il Retail si conferma la prima asset class del 2025. I dati di dettaglio per sub-segmento mostrano una netta concentrazione sugli asset prime: centri commerciali (36%), outlet (22%) e high street (21%) assorbono la quota maggiore dei capitali, mentre rimane marginale l’interesse per asset secondari.

Particolarmente rilevante il ritorno di operazioni superiori ai 400 milioni di euro, incluse transazioni strutturate come share deal nel comparto della grande distribuzione organizzata. Un segnale che indica una rinnovata fiducia verso format difensivi, supportati da tenant solidi, domanda turistica e strategie evolute di asset management.

Logistica e Hospitality restano pilastri del mercato

La Logistica continua a rappresentare uno dei pilastri del mercato italiano, sostenuta da fondamentali solidi e da una domanda istituzionale focalizzata su asset core e last-mile. I grafici sui rendimenti netti prime evidenziano una progressiva compressione dei yield rispetto ai picchi del 2023, pur mantenendo livelli attrattivi in un contesto di maggiore disciplina sui prezzi e crescente attenzione ai criteri ESG.

L’Hospitality, con investimenti pari a circa 2,1 miliardi di euro, beneficia del consolidamento dei flussi turistici e dell’interesse del capitale internazionale. Il segmento è dominato dagli hotel 4 e 5 stelle, che rappresentano complessivamente oltre il 60% dei volumi, con un mix di operazioni core e strategie value-add orientate alla riqualificazione e al riposizionamento.

Uffici in stabilizzazione, Living strategico nel medio periodo

Il comparto Uffici mostra segnali di stabilizzazione, con investimenti concentrati su immobili core, ben locati e in posizioni centrali, prevalentemente a Milano e Roma. Cresce l’interesse per operazioni di cambio di destinazione d’uso, mentre rimane debole la domanda per asset secondari non riqualificabili.

Il Living, pur con volumi ancora contenuti rispetto ad altre asset class, viene identificato come settore strategico di medio-lungo periodo, sostenuto da trend strutturali quali student housing, BTS (Build-to-Sell) e progetti di rigenerazione urbana. I dati indicano una crescita graduale ma costante, coerente con l’evoluzione della domanda abitativa nelle principali aree urbane.

Capitale internazionale decisivo e polarizzazione geografica

Dal punto di vista territoriale, i grafici confermano una forte polarizzazione nel Nord Italia, con la Lombardia e Milano al centro della maggior parte delle operazioni. Roma mantiene un ruolo rilevante nei settori uffici, hospitality e nelle riconversioni, mentre Sud e Isole risultano più presenti nei comparti retail e alberghiero.

Determinante il contributo del capitale internazionale, che rappresenta circa il 60% dei volumi complessivi, con una forte presenza di investitori statunitensi ed europei. Il capitale domestico resta attivo soprattutto su operazioni di taglio medio e strategie value-add.

Un mercato maturo, orientato alla qualità

Nel complesso, il 2025 si configura come un anno di consolidamento e selezione, in cui la capacità di attrarre capitali è sempre più legata alla qualità degli asset, alla solidità dei fondamentali e alla possibilità di integrazione con progetti di trasformazione urbana. Le prospettive di medio termine restano connesse all’evoluzione del contesto macroeconomico, ma il mercato italiano dimostra di mantenere un posizionamento competitivo all’interno dei flussi di investimento europei.