Di fronte a un mercato che negli ultimi anni ha attraversato una lunga fase di correzione, secondo l’analisi di Mirko Bujenovic, Sales Director di Columbia Threadneedle Investments, l’immobiliare europeo sembra entrare in una nuova fase: più selettiva rispetto al passato, ma con opportunità interessanti per chi punta su strategie di lungo periodo. Dopo il calo dei valori registrato in seguito all’aumento dei tassi d’interesse e all’incertezza economica, molti investitori stanno tornando a guardare al settore con attenzione, puntando a redditività nel tempo e alla qualità degli asset.
Cosa cambia nel mercato immobiliare europeo
Negli ultimi mesi il quadro macroeconomico europeo è diventato più equilibrato rispetto agli anni recenti. Il rallentamento dell’inflazione – il fenomeno noto come disinflazione, cioè una crescita dei prezzi che continua ma a ritmi più contenuti – e una politica monetaria meno aggressiva stanno riducendo l’instabilità dei mercati.
Per il settore immobiliare questo è un elemento importante. Tassi d’interesse elevati e forte volatilità avevano infatti reso più complessi gli investimenti nel comparto. Oggi lo scenario appare meno turbolento, anche se permangono elementi di prudenza: le differenze tra le economie europee, l’evoluzione dei consumi e le tensioni geopolitiche continuano infatti a rappresentare fattori di incertezza.
Dopo il calo dei prezzi, le valutazioni tornano più sostenibili
Uno dei concetti centrali di questa nuova fase riguarda il cosiddetto repricing, termine tecnico che indica un riaggiustamento dei prezzi di mercato. Dopo anni di crescita e una successiva correzione, i valori degli immobili hanno raggiunto livelli ritenuti più coerenti con l’attuale situazione economica.
Anche i rendimenti si sono stabilizzati. In pratica, il rapporto tra prezzo pagato e guadagno atteso dall’investimento appare oggi più equilibrato. Questo passaggio è considerato particolarmente interessante dagli investitori istituzionali, cioè grandi operatori come fondi pensione, compagnie assicurative e gestori patrimoniali, che tendono a privilegiare investimenti capaci di generare entrate prevedibili e costanti.
La ripresa, tuttavia, non procede ovunque con la stessa velocità. Alcuni mercati più maturi, liquidi e trasparenti mostrano segnali di miglioramento già evidenti, mentre altri continuano ad attraversare una fase di assestamento più lenta.
Il reddito torna protagonista dell’investimento immobiliare
Uno dei cambiamenti più importanti rispetto al ciclo precedente riguarda la fonte dei rendimenti. Negli anni passati molti investitori puntavano soprattutto sulla crescita del valore degli immobili. Oggi invece torna centrale il reddito generato dagli affitti.
Nel linguaggio finanziario si parla spesso di driver di performance: in questo caso significa il principale elemento che determina il risultato dell’investimento. Oggi questo ruolo viene svolto dalla capacità di un immobile di produrre flussi di cassa stabili attraverso i canoni di locazione.
Il contesto attuale sembra sostenere questa dinamica. Da una parte la domanda di immobili continua a mantenersi elevata, alimentata da fenomeni strutturali come urbanizzazione, digitalizzazione e nuovi modelli di consumo. Dall’altra l’offerta resta limitata.
Costruire nuovi immobili è infatti diventato più difficile e costoso. Pesano l’aumento dei costi di costruzione, la carenza di manodopera specializzata e condizioni di finanziamento meno favorevoli rispetto al passato. Quando la domanda rimane forte e l’offerta cresce lentamente, gli affitti tendono a salire, rafforzando l’interesse verso il settore.
Perché gli investitori globali guardano di nuovo all’Europa
L’interesse per il Real estate europeo non arriva soltanto dagli operatori locali. Accanto al graduale ritorno degli investitori europei, stanno aumentando anche i capitali provenienti da altri mercati, in particolare Australia, Canada e Giappone.
A rendere interessante il mercato europeo sono valutazioni considerate ancora attraenti e fondamentali solidi, ovvero gli elementi di base che sostengono un investimento: qualità degli immobili, domanda, capacità di generare reddito e prospettive di crescita.
Inoltre, rispetto ad altre asset class – cioè altre categorie di investimento come azioni o obbligazioni – il Real estate offre un elemento molto ricercato: la diversificazione. Inserire immobili in un portafoglio può infatti ridurre il rischio complessivo e garantire rendimenti potenzialmente più stabili nel lungo periodo.
Retail, uffici e residenziale: dove si concentrano le opportunità
Le trasformazioni economiche e sociali stanno modificando profondamente il mercato immobiliare europeo. Urbanizzazione, cambiamenti demografici, e-commerce e sviluppo dell’intelligenza artificiale stanno ridisegnando esigenze e modelli di utilizzo degli spazi.
Tra i segmenti ritenuti più interessanti figurano ancora i complessi commerciali, sostenuti da contratti di affitto di lunga durata e da modelli di business considerati relativamente difensivi.
Anche il commercio al dettaglio nei centri cittadini sembra aver superato la fase più difficile. Dopo anni di pressione dovuta all’espansione dell’e-commerce, gli affitti avrebbero raggiunto il punto minimo del ciclo, aprendo possibili opportunità per investitori particolarmente selettivi.
Più articolata appare invece la situazione degli uffici. La domanda continua a concentrarsi sugli immobili di maggiore qualità, soprattutto nelle grandi città europee. Cresce inoltre l’interesse verso edifici che possano essere ristrutturati per rispettare criteri ESG, sigla che indica parametri ambientali, sociali e di governance sempre più richiesti dagli investitori.
Il settore residenziale continua invece a mostrare una notevole capacità di resistenza. La domanda di abitazioni resta sostenuta da fattori strutturali come crescita urbana, cambiamenti demografici e scarsità di offerta.
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