Secondo una ricerca congiunta pubblicata da INREV ed EPRA — le principali associazioni europee del settore immobiliare — il mercato immobiliare istituzionale europeo ha superato la soglia dei 2.000 miliardi di euro di valore complessivo. È la prima volta che un'analisi mette insieme in modo sistematico i dati relativi al mercato immobiliare quotato (ovvero le società immobiliari che trattano in borsa, come i REIT) e a quello non quotato (fondi e veicoli di investimento privati), offrendo una fotografia completa dell'intera asset class.
Vent'anni di crescita sostenuta
La crescita del settore nell'arco degli ultimi due decenni è stata significativa. Il comparto quotato è passato da circa 199 miliardi di euro nel 2005 a quasi 971 miliardi nel 2025, calcolati su base NAV-adjusted implied GAV — vale a dire il valore lordo degli asset stimato a partire dal patrimonio netto delle società, al netto della leva finanziaria. Il mercato non quotato, che comprende fondi comuni, fondi di debito, mandati separati, joint venture e investimenti diretti, è cresciuto da circa 219 miliardi a oltre 1.030 miliardi nello stesso periodo, di cui circa 519 miliardi riconducibili ai soli fondi azionari. Secondo il rapporto, questa evoluzione è stata resa possibile dalla progressiva professionalizzazione del settore, dalla standardizzazione dei processi, dal miglioramento della governance e dalla costruzione di infrastrutture di dati solide e trasparenti, promosse dalle due associazioni.
La leva finanziaria si riduce: un cambiamento strutturale
Uno dei temi centrali del rapporto riguarda la leva finanziaria, cioè il ricorso al debito per finanziare gli investimenti immobiliari. Dopo aver raggiunto livelli elevati prima della crisi finanziaria del 2008, la leva si è ridotta in modo consistente in entrambi i comparti. Nel mercato non quotato è scesa dal picco del 38,9% nel 2009 al 24,6% a fine 2025; in quello quotato dal 44,0% al 38,7% nello stesso arco di tempo. Il rapporto sottolinea come questo ridimensionamento non sia una risposta temporanea al ciclo economico, ma un cambiamento strutturale ormai consolidato nelle pratiche di finanziamento e nelle aspettative di governance del settore. Anche durante lo shock dei tassi di interesse tra il 2022 e il 2024, i rapporti loan-to-value (LTV) — cioè il rapporto tra il debito e il valore dell'immobile — sono aumentati principalmente per effetto della svalutazione degli asset, senza innescare un'ondata di vendite forzate.
Le medie generali, tuttavia, nascondono differenze significative. A livello settoriale, il retail (centri commerciali e negozi) risulta il comparto più indebitato in entrambi i mercati, mentre la logistica industriale ha la leva più bassa nel quotato e il residenziale nel non quotato. A livello geografico, nel 2025 il mercato quotato del Regno Unito registrava un LTV del 30%, tra i più bassi d'Europa, contro il 45% della Germania; per il non quotato i valori erano rispettivamente del 5% e del 32,8%. Queste differenze riflettono culture finanziarie nazionali diverse più che livelli di rischio intrinseco dei mercati immobiliari locali.
Due mercati complementari, non alternativi
Il rapporto evidenzia come i due comparti condividano alcune tendenze di fondo. Dal 2012 entrambi hanno ridotto sensibilmente l'esposizione al retail e agli uffici, aumentando invece quella al residenziale, oggi il settore di maggior peso in entrambi i mercati. Questo riflette trasformazioni strutturali legate all'e-commerce, al lavoro ibrido e a una domanda di lungo periodo più solida per l'abitativo. A livello geografico, la Germania ha superato il Regno Unito come principale mercato di riferimento per entrambi i comparti, sia pure attraverso dinamiche diverse.
Le due forme di investimento rimangono però distinte e complementari: il mercato quotato offre liquidità, accesso a operatori specializzati e maggiore velocità nel riorientare il portafoglio verso nuovi settori; il non quotato garantisce un'esposizione diversificata e multi-paese, con un profilo più stabile e orientato all'allocazione strategica del capitale.
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