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Mutui, come cambiano i tassi a seconda del loan to value richiesto

Gtres
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Autore: Redazione

Nel 2017 gli aspiranti mutuatari hanno cercato di finanziare il 70,6% del valore della casa, 7,66 punti percentuali in più rispetto al 2013. Si tratta di dati emersi da un’analisi effettuata da Facile.it e Mutui.it su oltre 17.000 domande di mutuo prima casa, la quale mette in evidenza come cambia lo spread applicato ai finanziamenti a seconda del loan to value richiesto.

Il Loan to value (Ltv), che rappresenta il rapporto tra il valore del mutuo richiesto e quello dell’immobile da acquistare, è cresciuto e questo, come sottolineato da Ivano Cresto, responsabile mutui di Facile.it, è un segnale positivo.

Un segnale positivo legato principalmente a due fattori: da un lato la riduzione dei tassi di interesse e la sostanziale stabilità dei prezzi delle case, dall’altro la maggiore disponibilità degli istituti di credito che, a fronte di un miglioramento generale dell’affidabilità creditizia dei richiedenti, tornano a finanziare percentuali maggiori rispetto al recente passato.

I dati su base regionale fanno emergere un quadro variegato. Sono i residenti della Puglia gli aspiranti proprietari che hanno tentato di finanziare attraverso il mutuo una percentuale maggiore. In Puglia, infatti, nel corso del 2017, il valore Ltv medio è stato pari al 73,42%. Seguono i richiedenti della Sicilia (73,38%) e quelli residenti in Umbria (73,24 %). Il Ltv più basso è stato registrato in Basilicata (67,29%), Molise (67,53%) e Lazio (69,22%).

L’analisi, però, ha evidenziato che Ltv inferiori non necessariamente equivalgono ad importi più contenuti: ad esempio, al 73,42% del valore immobile richiesto dagli aspiranti mutuatari pugliesi corrisponde una cifra media di mutuo pari a 115.155 euro; al 69,22% registrato nel Lazio, invece, corrisponde una richiesta pari a 151.043 euro.

Cresto ha spiegato che il valore del Loan to value rappresenta un elemento importante da tenere in considerazione quando ci si presenta in banca, in quanto spesso al crescere di questo parametro corrisponde un aumento dello spread applicato sul finanziamento dagli istituti di credito e, di conseguenza, anche degli interessi che graveranno sul mutuatario.

Ad ogni loan to value il suo spread

Per verificare come lo spread applicato dalle banche cambi al variare del Loan to value corrispondente, Facile.it ha realizzato alcune simulazioni. Ipotizzando una richiesta di mutuo a tasso fisso di 160.000 euro, da restituire in 25 anni per acquistare un immobile di 320.000 euro (Ltv pari al 50%), le proposte attualmente sul mercato hanno uno spread mediamente compreso tra lo 0,25% e lo 0,50%; considerando invece la stessa richiesta di mutuo, ma per un immobile da valore pari a 200.000 euro (Ltv 80%) lo spread applicato dagli istituti di credito può arrivare anche allo 0,70%. Una differenza dello 0,20% nell’esempio, che però si traduce in una maggiorazione di 5.000 euro della cifra da restituire alla banca.

Se la somma che si cerca di ottenere supera l’80% del valore dell'immobile, il costo del mutuo aumenta molto. Ipotizzando una richiesta di mutuo a tasso fisso di 160.000 euro per acquistare una casa da 180.000 euro (Ltv pari all’89%), lo spread applicato dalle banche può raggiungere anche il 2,5%, che si traduce in oltre 45.000 euro di interessi in più rispetto allo 0,70% considerato nella simulazione precedente.

Analizzando le richieste di mutuo prima casa presentate nel 2017 tramite Facile.it e Mutui.it ed esaminando il comportamento delle 10 grandi province italiane, al primo posto per Ltv si posiziona Palermo (73,49%), seguono Cagliari (73,40%), Bari (72,46%), Genova (70,83%), Torino (70,64%) e Bologna (70,55%). Dalla parte opposta Firenze (67,65%), Roma (69,11%), Milano (69,52%), Napoli (69,79%).