Mutui, Bankitalia: "Contenuto il rischio di un rialzo dei tassi"

Prosegue in Europa la crescita delle quotazioni immobiliari, ma in Italia tale dinamica fa fatica a rafforzarsi. Sotto controllo invece l'insolvenza sui mutui, la cui domanda e il loan to value sono in crescita. Lo dicono le rilevazioni di Banca d’Italia relative al mercato immobiliare, contenute nell’ultimo rapporto sulla stabilità finanziaria.

Quotazioni immobiliari deboli in Italia

Se in Europa la crescita delle quotazioni immobiliari prosegue in tutti i Paesi, sia nel mercato delle abitazioni, sia in quello non residenziale, nel nostro paese invece il ciclo immobiliare stenta a rafforzarsi. Nonostante il recupero delle compravendite, infatti, i prezzi hanno continuato a ridursi su base annua nel comparto non residenziale e, in misura moderata, anche in quello delle abitazioni nel quale è ancora ampio lo stock di case invendute. Secondo stime di Via Nazionale la dinamica dei prezzi delle case, pur divenendo positiva, rimarrebbe debole nel 2019.

Mutui in essere: i tassi non cresceranno

L’espansione dei finanziamenti per l’acquisto di abitazioni prosegue a ritmi moderati. Secondo Banca d’Italia la domanda di nuovi mutui è favorita dai prezzi contenuti degli immobili e da condizioni di offerta favorevoli. Il costo dei nuovi prestiti per l’acquisto di abitazioni è rimasto pressoché invariato. Tuttavia, qualora il rendimento dei titoli di Stato italiani si mantenesse sugli attuali livelli, potrebbero ampliarsi i margini applicati dalle banche ai tassi di riferimento (tipicamente interest rate swap a dieci anni per i mutui a tasso fisso ed Euribor a tre mesi per i mutui a tasso variabile), come accaduto in passato. Per i finanziamenti in essere invece il rischio che un rialzo dei tassi si traduca in incrementi del costo del debito è contenuto: circa il 40 per cento delle consistenze dei mutui è a tasso fisso per almeno dieci anni e quelli a tasso variabile sono indicizzati all’Euribor, non influenzato in modo diretto dall’aumento del rischio sovrano.

Loan to value in crescita per i mutui nel 2017

Sulla base dei risultati dell’ultima indagine sulle banche a livello territoriale, Banca d’Italia ha rilevato che il valore finanziato dai prestiti concessi nel 2017 è stato in media del 65%, un valore prossimo a quelli rilevati nel biennio 2007-08 prima dell’intensificarsi della crisi finanziaria. Lo stesso rapporto relativo ai mutui in essere era pari alla fine del 2017 al 55 per cento. Lo scorso anno è aumentata la diffusione dei contratti caratterizzati da un Loan to Value superiore all’80%, in termini sia di quota di banche che hanno offerto questa tipologia di contratto sia di incidenza sul totale delle erogazioni (circa il 10% dei nuovi mutui del 2017). Quanto al valore dei debiti in essere, in Italia l’indicatore è in linea con il resto d’Europa.

Banche al sicuro dall’insolvenza sui mutui

I rischi per le banche derivanti dal mercato immobiliare restano contenuti, grazie anche ai criteri più prudenti di concessione dei prestiti alle famiglie per l’acquisto di abitazioni. Nel terzo trimestre del 2018 l’indicatore di vulnerabilità bancaria derivante dai prestiti alle famiglie per l’acquisto di immobili ha raggiunto infatti il valore più basso dal 2002. Gli indicatori sono in linea con quelli delle maggiori economie europee e ampiamente inferiori a quelli dei paesi che hanno attivato misure macroprudenziali per contenere i rischi derivanti dall’evoluzione del mercato immobiliare. Alla fine del 2019 dovrebbe registrare un ulteriore lieve calo.

Mutui, insolvenza sotto controllo per le famiglie italiane

La capacità di rimborso dei debiti è sostenuta dalla crescita del reddito disponibile e dai bassi tassi di interesse. Secondo Banca d’Italia la quota dei prestiti deteriorati sul totale dei finanziamenti alle famiglie si è ridotta al 7,7%, oltre tre punti percentuali in meno rispetto al picco del 2015. Alla fine del 2019 la quota di nuclei vulnerabili rimarrà pressoché stabile all’1,8% del totale delle famiglie italiane; l’incidenza dei loro debiti sul totale si manterrà all’11,3 per cento. I nuclei vulnerabili hanno un ammontare limitato di attività finanziarie utilizzabili per fronteggiare eventi avversi. I loro depositi sono in media sufficienti per il pagamento di circa dieci rate mensili, rispetto alle oltre trenta delle altre famiglie con mutui; la quota della loro ricchezza finanziaria investita in titoli di Stato, obbligazioni e fondi comuni è contenuta (poco più del 10 per cento) ed è attualmente esposta alle tensioni sui mercati.

Nel caso in cui l’Euribor a tre mesi fosse superiore di 100 punti base nel 2019 rispetto allo scenario di base, la quota di debito a rischio salirebbe al 12,3 per cento. In uno scenario particolarmente avverso, caratterizzato da variazioni dei tassi di interesse e del reddito disponibile superiori a quelle registrate storicamente, le famiglie vulnerabili aumenterebbero al 2,1% e il loro debito al 13,7 per cento.