Tassi dei mutui in calo: come influenzano il valore degli immobili?

Didier Saint-Georges di Carmignac sostiene che i tassi bassi deprezzino gli asset. Vale anche per gli immobili? idealista/news ne ha parlato con Roberto Anedda di MutuiOnline.

I tassi bassi a lungo termine tolgono valore agli investimenti?

Secondo quanto sostenuto da Didier Saint-Georges, Managing Director e Membro del Comitato Investimenti di Carmignac, il lato negativo dei tassi di interesse bassi a lungo termine non è evidente ma c’è. Da un lato, infatti, la riduzione dei costi di finanziamento per privati e imprese rende più accessibile l’acquisto di nuovi macchinari o di un immobile o l’accesso al credito al consumo. Tuttavia,  spiega Saint-Georges riferendosi ai tassi Bce, che poi influenzano tutti gli altri tassi, “se i tassi a lungo termine restano estremamente bassi, ciò vuol dire che probabilmente non ci sono abbastanza progetti di investimento a lungo termine per giustificare l’aumento dei costi di finanziamento. Questo pessimismo agisce come profezia auto-avverante”.

In altre parole, se un finanziamento costa poco, valgono poco anche gli investimenti. E se il costo dei finanziamenti resta basso anche nel lungo termine, può significare che non si crede che il valore dell’investimento crescerà nel tempo, innescando un calo dei prezzi che, da ipotetico o solo contingente, diventa reale e stabile. “Dal punto di vista macroeconomico, - riassume l’esperto - la spiegazione dell’effetto deleterio del denaro virtualmente gratuito è che i tassi molto bassi rendono possibili investimenti poco redditizi e di conseguenza favoriscono una cattiva allocazione dei capitali con scarsa creazione di ricchezza”. Quindi, quello che era nato come mezzo per aiutare l’economia contro la crisi, finisce per penalizzare ulteriormente l’economia.

Ci siamo chiesti se tale paradosso possa essere applicato anche al mercato immobiliare. Da tempo i tassi dei finanziamenti per acquistare casa sono molto bassi e risultano in continuo calo, innescando un boom di compravendite che tuttavia non sta causando alcun aumento dei prezzi se non in alcune grandi città e solo per alcune tipologie di immobili. A Roberto Anedda, direttore marketing di MutuiOnline, idealista/news ha quindi chiesto un parere in merito.

Sono i tassi bassi dei mutui a deprimere il prezzo degli immobili?

“La logica di prezzi bassi e beni più accessibili che favoriscano un deprezzamento degli stessi può andar bene per altri asset - risponde Anedda - ma per gli immobili si tratta di dinamiche alquanto diverse. I prezzi degli immobili sono influenzati da altre variabili, connesse all’andamento dell’economia, ai redditi delle famiglie, all’occupazione, al sentiment in generale. Variabili quindi che non sono influenzate prevalentemente dall’andamento dei costi dei mutui. I quali comunque, quando calano, portano a un ritorno alle compravendite, ma in ogni caso rappresentano un costo importante per le famiglie, che va sostenuto in ogni caso quando c’è necessità di un acquisto”.

Cosa dunque influenza i prezzi degli immobili?

“A influenzare la richiesta di mutui per acquisto di casa sono vari fattori combinati. – spiega Anedda. - Ad esempio, negli ultimi dieci anni i tassi sono saliti ma, non essendo accompagnati anche da redditi sostenuti, la richiesta di mutui si è fermata, con la conseguenza di far deprezzare gli immobili anche del 30-40%. Dinamica che si è invertita solo negli ultimi anni, anche se a macchia di leopardo. In questo caso il deprezzamento degli immobili è seguito addirittura all’aumento dei tassi”.

Come mai a fronte di un aumento di compravendite i prezzi delle case non crescono?

“La diminuzione dei costi dei mutui non sta provocando l’aumento dei prezzi perché, anche a fronte di un aumento delle compravendite, resta troppo consistente lo stock immobiliare, che mantiene l’offerta ancora esorbitante rispetto alla domanda e di conseguenza bassi i prezzi, - dichiara il direttore di MutuiOnline. Quello che occorrerebbe valutare per rendersi conto dell’andamento dei prezzi sono i prezzi effettivi di vendita: alcuni immobili non saranno mai venduti perché non hanno sufficiente qualità o hanno problemi dal punto di vista normativo. Di contro in zone come Milano gli immobili di nuova costruzione vengono immessi sul mercato a prezzi decisamente in aumento”.

I tassi bassi dei mutui restano quindi una buona notizia?

“I mutui a basso costo sono un incentivo alla ripresa degli acquisti, il che è una buona notizia per l’economia che di ripresa ha estremo bisogno, - risponde Anedda. - Certo le condizioni attuali non vedono la possibilità di un aumento consistente dei prezzi in tempi rapidi, ma ciò potrebbe non essere un male. L’aumento dei prezzi che si era verificato oltre un decennio fa era infatti stato guidato da un divario tra scelte degli immobiliaristi, che hanno scommesso troppo forte sul mattone, e redditi delle famiglie, che non potevano sostenere tali scommesse. Con le conseguenze che sappiamo sui prezzi immobiliari, che difatti sono crollati. Ma ora questa è una circostanza favorevole per chi acquista: essendo più facile ottenere finanziamenti e costando meno gli immobili, si possono anzi fare acquisti di maggior valore a prezzi più bassi”.