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Surroga mutuo, perché la banca si rifiuta di concederla?

I motivi in una indagine di Facile.it

Facile.it
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Autore: floriana liuni

Il livello dei tassi di riferimento per i mutui è a livelli più che mai convenienti: sarebbe un ottimo momento per la nuova stipula di un finanziamento per la casa o per la surroga di un contratto precedente. Tuttavia molti italiani si sono visti rifiutare le richieste di surroga. Vediamo perché.

Tassi di interesse mutui 2020 mai così convenienti

I tassi di riferimento per i mutui hanno raggiunto dei minimi storici nei primi giorni dell’esplosione del Covid 19 in Italia. Il tasso Euribor a tre mesi, riferimento per i mutui a tasso variabile, ad esempio, è andato sotto il mezzo punto percentuale in negativo, per poi risalire ai livelli di inizio anno (comunque poco superiori) dopo l’ultima riunione della Bce.

“In seguito alla decisione della Bce di non tagliare i tassi di interesse, l’effetto è stato immediato e in breve tempo l’Euribor è aumentato riposizionandosi sui livelli di qualche settimana prima, - si legge sul sito Cercamutuo.com. - Ma potrebbe verificarsi, come già visto un mese fa, che in prossimità della riunione Bce del 30 aprile, nel caso in cui ci fosse nuovamente il sentore di un taglio del costo del denaro, l’indice Euribor imbocchi nuovamente una direzione ribassista”.

Il momento è dunque in teoria propizio a valutare la possibilità di surrogare il mutuo, pur con tutta la prudenza del caso date le possibili difficoltà che si possono incontrare in questo percorso. La conferma arriva da Facile.it secondo cui a marzo 2020 le richieste di surroga sono salite di ben il 10% sul mese precedente, arrivando a rappresentare il 40% del totale delle domande di finanziamento raccolte online.

“Il calo dell’indice Eurirs e dei mutui a tasso fisso, uniti al maggior tempo a disposizione causa quarantena, hanno spinto molti italiani a cercare online opportunità per ridurre le rate del mutuo, spiega Ivano Cresto, responsabile mutui di Facile.it. - Al boom rilevato nella prima metà di marzo è seguito però un periodo temporaneo di stop legato al rimbalzo dell’Eurirs e alle difficoltà logistiche nel portare avanti l’iter degli atti”.

Surroga del mutuo rifiutata

Molti italiani sono effettivamente riusciti a migliorare le condizioni del proprio mutuo. Una ricerca commissionata da Facile.it a mUp Research e Norstat mostra che nel 2019, quando i tassi erano a livelli sempre prossimi ai minimi, 4 rispondenti su 10 (40,7%) hanno cercato di surrogare o rinegoziare il proprio mutuo. Ce l’ha fatta il 59% dei richiedenti, pari a 870.000 nuclei, suddivisi tra coloro che hanno rinegoziato il finanziamento con la propria banca (34%) e chi ha invece surrogato in favore di un altro istituto di credito (25%). Tra coloro che nel 2019 sono riusciti ad approfittare del calo dei tassi, vi sono molti che avevano alle spalle già una o più surroghe; questa casistica fa capo a circa 21.200 famiglie.

Tuttavia chiedere non è sempre ottenere: quasi 1 richiedente su 3 (28,9%), pari a 425.000 nuclei familiari, secondo la ricerca, si è visto respingere la domanda. Nello specifico, emerge che il 15,9% ha provato a surrogare senza successo, mentre il 13% ha ricevuto un rifiuto a fronte della richiesta di rinegoziazione.

Perchè la banca può rifiutare la surroga del mutuo

“Se è vero che l’istituto presso cui abbiamo il mutuo non può opporsi alla nostra volontà di migrare altrove - spiega Cresto, - è bene sapere che la banca cui ci rivolgiamo per la surroga non è obbligata ad accettare la nostra richiesta. Se, ad esempio, il potenziale cliente non ha un profilo reddituale solido o, ancora, se gli anni mancanti all’estinzione del finanziamento originale fossero pochi, l’istituto presso il quale è stata presentata domanda di surroga potrebbe respingere la richiesta”.

Ma perché una banca può respingere una richiesta di surroga? Tra le ragioni più comuni verificate da Facile.it si elencano le seguenti:

  • Posizione lavorativa meno stabile: i mutuatari hanno cambiato nel corso del tempo posizione lavorativa e quella attuale potrebbe essere ritenuta non sufficientemente solida dalla nuova banca. In questa casistica potrebbero rientrare (oltre a chi ha perso del tutto il lavoro), anche, ad esempio, chi è passato da un lavoro subordinato ad una partita iva o, ancora, chi ha cambiato da poco azienda e si trova nel periodo di prova.
  • Cambia il rapporto rata/reddito: anche se la posizione lavorativa dei mutuatari è rimasta invariata, può essere che nel corso degli anni siano invece aumentate le spese del nucleo familiare (ad esempio con l’arrivo di un figlio) e/o siano stati contratti ulteriori debiti (es. un prestito per l’acquisto di un’auto). In questo caso verrebbe meno il famoso rapporto rata/reddito, elemento che la banca verifica prima di erogare il finanziamento tenendo appunto in considerazione non solo il peso della rata del mutuo, ma anche tutte le spese del nucleo familiare e la liquidità che resta a disposizione.
  • Pochi anni mancanti all’estinzione del mutuo: bisogna considerare che, per l’erogazione di un finanziamento,  la banca deve sostenere dei costi; se gli anni residui sono pochi, il guadagno dell’istituto di credito potrebbe non essere sufficiente a coprire tali spese e questo potrebbe determinare un “no” alla richiesta di surroga. In questo caso, però, anche per il richiedente potrebbe avere poco senso surrogare;  con un piano di ammortamento alla francese, gli interessi vengono pagati nei primi anni di ammortamento e quindi il mutuatario si ritroverebbe a rimborsare solo la quota capitale residua.
  • Cambia il valore dell’immobile e della perizia: la casa potrebbe aver perso nel corso degli anni valore e quindi la nuova banca potrebbe ritenere l’immobile non sufficiente come garanzie per l’erogazione del finanziamento. Non serve necessariamente un calo reale del valore della casa: bisogna considerare che oggi le perizie vengono certificate da società indipendenti con criteri spesso più rigorosi rispetto al passato, pertanto la differenza di valore potrebbe risiedere nel metodo diverso di perizia.
  • Anche l’età del richiedente potrebbe essere una variabile importante: ogni banca applica le proprie politiche rispetto all’età massima di chi sottoscrive un mutuo (tenendo in considerazione anche l’età che il mutuatario avrà al termine del piano di ammortamento), pertanto passare da un istituto all’altro potrebbe non essere semplice se la nuova banca a cui ci si rivolge ha delle politiche più stringenti.
  • Ritardo nel pagamento delle rate o rate non saldate: se il mutuatario che fa richiesta di surroga ha alle spalle rate non pagate o comunque saldate in ritardo, potrebbe essere per lui molto difficile ottenere la surroga. In questo caso non è necessaria la segnalazione al Crif come cattivo pagatore; la nuova banca, prima di accettare la surroga, verifica tramite estratto conto del richiedente se i pagamenti passati sono stati effettuati regolarmente e, se così non fosse, è libera di negare la richiesta.
  • Sospensione delle rate del mutuo: come avevamo recentemente segnalato  rispetto alla possibilità di sospendere le rate del mutuo a causa del Covid-19, è bene evidenziare che, in passato, ci sono stati istituti di credito che hanno negato la surroga a mutuatari che anni prima avevano fatto ricorso al Fondo di solidarietà per la sospensione delle rate. Per questo motivo, se non si vuole correre questo rischio in futuro, il consiglio è di valutare con attenzione la sospensione del mutuo e scegliere questa opzione solo se veramente necessaria

Poiché le banche hanno criteri differenti di valutazione delle richieste di surroga, il consiglio è di affidarsi ad un consulente esperto che, conoscendo da un lato le esigenze delle banche, dall’altro la situazione specifica del mutuatario, è in grado di guidare il richiedente, consigliare la strategia migliore da adottare e individuare l’istituto di credito più corretto al quale presentare domanda di surroga.