Femiani, idealista: "I mutui a tasso fisso saranno i più scelti anche nel 2024"

Finalmente si intravede la luce in fondo al tunnel? Dopo un lungo periodo di ininterrotti aumenti dei tassi di interesse, gli ultimi aggiornamenti di Abi segnano una battuta di arresto nell’aumento del costo dei mutui casa. E l’annuncio da parte di Christine Lagarde di un taglio dei tassi Bce a partire dall’estate lascia ben sperare che presto si troverà un nuovo equilibrio su livelli più sostenibili, anche e soprattutto per chi ha in essere mutui e prestiti. Con Fabio Femiani, responsabile mutui di idealista per l’Italia,  abbiamo tracciato un outlook sul mercato dei mutui 2024, analizzando i dati emersi da idealista/mutui, il nuovo servizio di confronto e simulazione dei costi di un finanziamento per la casa.

Come sarà il 2024 per il mercato italiano dei mutui?

Il rally dei tassi iniziato poco più di un anno fa ha prodotto un effetto valanga sui mutui, con conseguenze non proprio positive, sia in termini di costo dei mutui per i consumatori, sia in termini di contrazione dei volumi per l’intero mercato del credito. Fortunatamente questa dinamica si è leggermente attenuata nelle ultime settimane.

Secondo l’ultimo rapporto mensile dell’ABI, per la prima volta dopo 24 mesi di rialzi, il tasso sui nuovi mutui erogati dalle banche è sceso dal 4,5% al 4,42% a dicembre 2023.

Anche in questo primo mese del nuovo anno, stiamo assistendo a una leggera diminuzione dei tassi dovuta a una curva ribassista degli indici IRS di medio/lungo periodo.

Ci aspettiamo quindi mutui meno costosi nel 2024?

Ovviamente questo scenario ci fa ben sperare per una “tenuta” del mercato per il 2024. Anzi, in effetti l’anno è iniziato con una forte ripresa delle domande di mutuo dopo la contrazione del 2023. Anche il mercato sta dando segnali confortanti, in quanto i future sui tassi vedono proiezioni al ribasso già a partire dalla prossima primavera. Ma quello che sconta il mercato dovrà fare poi i conti con le prossime decisioni della BCE, da cui si capirà se il 2024 sarà davvero un anno di crescita.

Quali saranno le conseguenze di un taglio dei tassi Bce?

La recente decisione della BCE di interrompere il rialzo dei tassi non deve essere interpretata come la fine del ciclo di rialzo, almeno per il momento. Si dovrà continuare a monitorare attentamente il livello dell'inflazione, soprattutto in considerazione dell’arrivo delle temperature fredde, che tendono a richiedere un maggiore consumo di energia.

Dall’altro le recenti tensioni geopolitiche e la minaccia di una stagnazione, con potenziale impatto sull'occupazione, sono incognite che potrebbero portare Francoforte a rivalutare politiche a leva sui tassi.

Quanto costerà chiedere un mutuo in banca nel 2024?

A proposito di tassi, il fisso ad oggi si colloca tra il 3 e il 4%, un valore che – per come ci eravamo abituati negli ultimi mesi – potremmo anche definire buono. Il tasso del variabile supera oggi abbondantemente il 4%, visto che l’Euribor permane ancora su livelli alti. Pertanto oggi, il gap tra le due tipologie di tasso è ancora marcatamente alto, motivo per cui il mercato – così come l’offerta bancaria – è decisamente sbilanciata su mutui a tasso fisso e abbiamo motivo di pensare che questa disparità proseguirà almeno per tutto il 2024. In questo contesto continueremo altresì ad assistere a richieste di surroga per migrare da mutui a tasso variabile verso finanziamenti a tasso fisso.

Come cambierà l’offerta di mutui in banca nel 2024?

E’ importante ricordare che la concorrenza tra le banche gioca a favore dei consumatori, se sappiamo come approfittarne. In un mercato come quello attuale, non ha senso attenersi all'offerta della nostra banca abituale, senza prima confrontare ciò che il mercato ci può offrire.

Probabilmente continueremo a vedere – come negli ultimi mesi – offerte aggressive da parte di diverse banche, soprattutto sui mutui a tasso fisso destinati ai giovani – ricordiamo che le banche, oltre che di impieghi, hanno sempre fame di nuova clientela – e all’acquisto di immobili “green”,

ossia con classificazione energetica A o B (qualche istituto allarga l’offerta anche alla categoria C) con l’intento di riqualificare anche il parco immobili a garanzia dei propri crediti.

idealista/mutui, a questo proposito, ha lanciato lo scorso anno due importanti servizi (entrambi accessibili qui o cliccando sul banner in fondo alla notizia): il simulatore di mutui, che permette di calcolare il costo della rata e di un intero mutuo basandosi sui tassi fissi e variabili medi disponibili in banca per l’importo desiderato; e il confronta mutui, che permette di individuare la migliore offerta di mutuo e surroga disponibile sul mercato, mettendo a disposizione offerte personalizzate e la consulenza degli esperti di idealista.

Che tipo di richieste di mutuo sono andate per la maggiore nel 2023 secondo idealista/mutui?

Secondo l’analisi di idealista/mutui sulla tipologia di richiesta degli utenti del portale idealista e casa.it nell’anno appena concluso, anche il 2023 è stato caratterizzato – fino allo scorso autunno – da un costante e progressivo aumento dei tassi di interesse, come lo è stata la seconda parte del 2022. Analizzando i numeri dell’anno appena volto al termine, appare subito chiaro come le dinamiche dei mercati finanziari possano influenzare le scelte di chi si appresta ad acquistare un immobile facendo leva sul credito. Ad esempio, in risposta alla repentina crescita dei tassi di interesse, anche la scelta della forma tecnica del mutuo cambia rispetto al passato:

la quasi totalità degli “aspiranti mutuatari” si è orientata verso un prodotto a tasso fisso. Pesa pertanto, nelle scelte degli utenti, di più il timore di eventuali successivi aumenti della rata, che la prospettiva di un beneficio in caso di futuro calo della curva dei tassi.

Quali mutui sono stati preferiti nel 2023?

Sulla scorta dei dati consuntivati da idealista/mutui, l’81,3% delle richieste degli utenti ha riguardato l’acquisto della prima casa, valore leggermente in diminuzione rispetto al 2022. Triplicata invece la richiesta di surroghe, che rappresentano circa un 3% del totale. I possessori di finanziamento a tasso variabile, hanno tentato di correre ai ripari convertire il proprio mutuo in tasso fisso trasferendolo in un altro istituto di credito.

Da dove viene la maggior parte delle richieste di mutuo?

Analizzando le richieste per area geografica, scopriamo che quasi una su quattro arriva dalla Lombardia (23,4%), seguita dal Veneto (10,5%) e, al terzo posto, dal Lazio (10,3%). A livello di province, testa a testa tra Milano (8,5%) e Roma (8,4%) che distaccano di parecchio la terza città per numero di richieste che è Torino (2,9%). Inoltre, non tutti sanno che…l’Italia rimane ancora un paese fortemente attrattivo per gli investitori stranieri, dato che ben il 5% delle richieste riferisce a clienti non residenti italiani, alla ricerca di una casa vacanze o di un nuovo Paese in cui trasferirsi per vivere.

Quali somme vengono chieste per finanziare l’acquisto di casa su idealista/mutui?

Abbiamo visto come l’aumento dei tassi abbia portato effetti sul numero di richiedenti e sulla tipologia di prodotto. Solitamente la terza conseguenza da non sottovalutare è la contrazione dell’importo medio. Visto il crescente peso della quota interessi – e pertanto dell’esborso complessivo per l’acquisto – una parte degli utenti preferisce attingere a una fetta maggiore dei risparmi, abbassando la somma richiesta alle banche. Curiosamente in idealista/mutui questo aspetto non si è verificato, anzi, il ticket medio dei finanziamenti intermediari è cresciuto addirittura del 43%.