Mutuo SAL per nuove costruzioni e ristrutturazioni: come funziona

Per chi vuole ristrutturare o costruire da zero un immobile, il mutuo SAL può rappresentare un’importante opportunità. A differenza dei tradizionali finanziamenti, questo mutuo prevede un’erogazione dell’importo a tranche, in relazione al prosieguo dei lavori. È un’opzione versatile per chi si vuole esporre gradualmente al debito, ma le condizioni possono variare a seconda della banca prescelta. È perciò utile avvalersi di strumenti per trovare il mutuo migliore, così da sottoscrivere il contratto con l’istituto di credito che offre le condizioni più vantaggiose.

Come funziona il mutuo SAL

Innanzitutto, è utile comprendere come funziona il mutuo SAL. Così come già accennato in apertura, questa tipologia di finanziamento prevede che l’erogazione dell’importo non avvenga in una sola tornata, bensì suddivisa in più tranche, in base allo stato d’avanzamento dei lavori.

Regolato principalmente dal D.Lgs 385/1993, ovvero dal Testo Unico Bancario, il mutuo SAL per una nuova costruzione, così come per una ristrutturazione, è una soluzione che permette ai richiedenti di esporsi gradualmente al debito, garantendo quindi il massimo della versatilità.

In linea esemplificativa, a seguito dell’approvazione del progetto, il richiedente e la banca stipulano un contratto che definisce l’importo totale del mutuo, il tasso d’interesse - è possibile sottoscrivere un mutuo SAL a tasso fisso o variabile, come qualsiasi altro finanziamento - e le condizioni per l’erogazione delle tranche. In genere:

• la divisione più comune è in tre porzioni - ad esempio del 30, 50 e 20% - anche se le condizioni possono variare in base alla banca e alla tipologia di contratto;
• è solitamente previsto un piano di pre-ammortamento, ovvero in una prima fase il richiedente restituisce unicamente gli interessi, per poi saldare anche il capitale.

Pexels

In media, la fase di pre-ammortamento non dura più di 36 mesi. Inoltre, tra una fase e l’altra è necessaria una perizia per accertare l’effettivo stato di avanzamento dei lavori, prima di poter sbloccare il pagamento della tranche successiva.

Le fasi principali del mutuo SAL

Per agevolare la comprensione del funzionamento del mutuo SAL, è utile analizzarne tutte le fasi nel dettaglio. Di solito, il meccanismo di approvazione ed erogazione parte con la valutazione del progetto:

• il richiedente presenta alla banca un progetto edilizio dettagliato redatto da un professionista - un geometra, un architetto o un ingegnere - completo di preventivo dei lavori, titoli abilitativi rilasciati dal Comune e dati dell’impresa incaricata;
• la banca valuta, tramite istruttoria, sia la fattibilità del progetto che la capacità reddituale del richiedente.

Se la fase d’istruttoria ha esito positivo, si prosegue con:

• la stipula del contratto, con il quale si stabilisce l’importo totale del mutuo, la tipologia di tasso d’interesse, il numero delle tranche e le condizioni per la loro erogazione, nonché la durata del pre-ammortamento;
• l’erogazione delle tranche, con il rilascio dell’importo del mutuo secondo le porzioni precedentemente stabilite, in base allo stato d’avanzamento dei lavori, verificato tramite perizia tecnica.

Di solito, l’ipoteca del mutuo viene iscritta sullo stesso immobile oppure sul terreno sul quale verrà costruito.

Come funziona il pagamento a SAL per i lavori privati

Ancora, vale la pena soffermarsi sulle modalità di pagamento in base allo stato dei lavori, anche per capire come avvengano le singole perizie. Si ipotizzi che il mutuatario e la banca si siano accordati per tre tranche di erogazione: la prima al 30%, la seconda al 50% e la terza al 20%. In base agli accordi da contratto:

• il primo pagamento, ovvero quello sul 30% del totale, avviene subito: il rilascio è contestuale alla firma dell’atto stipulato in presenza del notaio;
• terminata la prima fase di lavori, il perito incaricato dalla banca controlla che quanto realizzato sia conforme al progetto, nonché alle normative edilizie e urbanistiche vigenti. Al contempo, dovranno essere presentate tutte le fatture emesse dell’impresa che sta realizzando i lavori, a giustificazione degli interventi effettuati;
• se la perizia ha esito positivo, la banca eroga la seconda porzione, quella del 50%;
• anche al termine di questa fase, il perito incaricato eseguirà tutti i controlli necessari e verranno richieste le fatture, a controprova degli interventi realizzati;
• a questo punto, la banca eroga l’ultima porzione, quella del 20%.

Come già spiegato, durante la costruzione il mutuatario paga solo gli interessi in pre-ammortamento, mentre al termine dei lavori comincia l’ammortamento vero e proprio - quindi degli interessi e del capitale - per la durata stabilita del finanziamento.

È importante sottolineare che è lo stesso contratto stipulato con la banca a definire le precise scadenze di ogni fase dei lavori. In caso di ritardi, la banca può sospendere la stessa erogazione o, ancora, applicare delle penali.

Quanto costa un mutuo SAL

Il costo di un finanziamento basato sullo stato d’avanzamento dei lavori può dipendere da diversi fattori, a seconda delle condizioni offerte dalla banca: per questo, può essere utile calcolare la rata del mutuo, così da comprendere in anticipo quale sarà la spesa.

In linea generale, i costi possono comprendere:

• le spese d’istruttoria, per valutare la posizione reddituale del richiedente e la fattibilità del progetto. In media, si aggirano tra lo 0,5 e l’1% dell’importo finanziato;
• i costi notarili per la stipula del contratto e l’iscrizione dell’ipoteca, mediamente sulle 2.000 euro, a seconda della complessità del contratto stesso;
• le spese di perizia per ogni fase dello stato d’avanzamento dei lavori, in media tra le 100 e le 300 euro, a seconda della complessità del progetto.

Bisogna poi prendere in considerazione il tasso d’interesse, a volte più alto rispetto ai mutui classici, poiché il rischio per la banca è maggiore. Inoltre, i 36 mesi tipici di pre-ammortamento può comportare costi aggiuntivi rispetto a un ammortamento tradizionale.

Allo stesso tempo, è utile sapere che anche per il mutuo SAL è disponibile la detrazione al 19%, per un massimo di 4.000 euro, sugli interessi passivi del finanziamento, se i lavori sono per la prima casa, in base al D.P.R. 917/1986. Inoltre, in presenza di ristrutturazioni possono essere applicati vari bonus statali, ad esempio relativi all’efficientamento energetico degli immobili.

Quanto costa un mutuo SAL di 100.000 euro in 15 anni

Entrando maggiormente nel dettaglio dei costi, si può effettuare una simulazione del mutuo SAL, della durata di 15 anni, con TAN fisso al 3%, per l’erogazione totale di 100.000 euro. 

Innanzitutto, è necessario calcolare la fase di pre-ammortamento, immaginando l’erogazione di tre rate al 30, 50 e 20% in 36 mesi, con erogazioni a 0, 12 e 24 mesi, fermo restando eventuali ritardi di perizia. Ancora, ricordando che gli interessi si calcolano sul capitale erogato e cumulato per la durata del pre-ammortamento, si avrà:

• la prima tranche da 30.000 euro, ipotizzando una durata di 12 mesi, che comporterà 75 euro d’interessi al mese, 900 euro in un anno;
• la seconda tranche da 50.000 euro - erogata al tredicesimo mese - che, sommata alla prima tranche per un totale di 80.000 euro, porterà gli interessi a circa 200 euro mensili per 12 mesi, pari a 2.400 euro;
• la terza tranche da 20.000 euro - erogata al venticinquesimo mese - che, sommata alle precedenti per un totale di 100.000 euro, porta gli interessi a 250 euro mensili per 12 mesi, pari a 3.000 euro.

Pexels

In totale, nel pre-ammortamento si pagheranno 6.300 euro di interessi. A questo punto, parte la fase di ammortamento classico: considerando il tasso fisso al 3% per 15 anni, la rata mensile è di circa 690 euro. Si pagheranno circa 24.200 euro di interessi totali, portando il costo complessivo del mutuo a 124.200 euro.

Considerando tre perizie da 200 euro ciascuna, spese d’istruttoria da 1.000 euro e spese notarili di 2.000 euro, gli interessi in pre-ammortamento e gli interessi tradizionali, il costo totale del mutuo sarà di circa 134.100 euro.

Vantaggi e svantaggi del mutuo SAL

Infine, è utile soffermarsi sui vantaggi e i problemi del mutuo SAL, ad esempio per il finanziamento di una casa in costruzione. Tra i fattori positivi, si elencano:

• l’esposizione graduale al debito, che riduce l’impatto degli interessi durante i lavori;
• la protezione in caso di problemi, poiché se i lavori si interrompono, il debito è limitato alle tranche già ricevute;
• la possibilità di accedere alle stesse detrazioni fiscali previste per i mutui classici, se si tratta della prima casa.

Tra gli svantaggi, vale invece la pena considerare:

• i costi aggiuntivi, sia per gli interessi più alti che per il pre-ammortamento, oltre alla necessità di perizia per ogni fase;
• i possibili ritardi nei lavori, che potrebbero bloccare l’erogazione o comportare delle penali;
• le tempistiche mediamente strette, perché difficilmente i mutui SAL prevedono fasi di erogazione superiori ai 36 mesi.

Per queste ragioni, prima di stipulare un mutuo SAL è indispensabile discuterne con la banca o con il proprio consulente finanziario.