Come detrarre gli interessi passivi dei mutui dalla dichiarazione dei redditi 2025

Chi ha sostenuto interessi passivi, oneri accessori o quote di rivalutazione legati a contratti di mutuo nel corso del 2024 potranno beneficiare di una detrazione fiscale pari al 19% dell’imposta lorda. Tale agevolazione però sottostà a una serie di condizioni, limiti e distinzioni in base alla finalità del finanziamento e alla tipologia di mutuo stipulato. L'Agenzia delle Entrate mette a disposizione una guida sulla detrazione dei mutui; in caso di ulteriori dubbi, meglio rivolgersi a un CAF o a un consulente fiscale.

Quali tipi di mutuo danno diritto alla detrazione

La detrazione IRPEF spetta in relazione a diverse categorie di mutuo, tra cui:

• Mutui ipotecari per l’acquisto della prima casa: la detrazione è riconosciuta per l’abitazione principale e va indicata al rigo E7 del modello 730.
• Mutui ipotecari stipulati prima del 1993 per immobili non destinati ad abitazione principale (righi E8-E10, codice 8).
• Mutui contratti nel 1997, anche non ipotecari, per interventi di manutenzione, restauro o ristrutturazione edilizia, inclusi quelli sull’abitazione principale (codice 9).
• Mutui ipotecari stipulati dal 1998 per costruzione o ristrutturazione dell’abitazione principale (codice 10).
• Mutui e prestiti agrari di ogni tipo (codice 11).

Spese sui mutui ammesse in detrazione

La detrazione si applica a:

• Interessi passivi e oneri accessori pagati nel 2024 (secondo il principio di cassa), indipendentemente dalla scadenza della rata.
• Tra gli oneri accessori ammessi:
  • Maggiori somme per variazione del tasso di cambio su mutui in valuta estera;
  • Commissioni bancarie per l’intermediazione;
  • Oneri fiscali, inclusa l’imposta per iscrizione/cancellazione ipoteca;
  • Spese di istruttoria e perizia tecnica;
  • Penali per estinzione anticipata;
  • Spese notarili relative alla stipula del mutuo (escluse quelle per l’atto di compravendita).

Le spese sono detraibili solo se tracciabili (bonifico bancario, assegno, sistemi digitali) e se sostenute effettivamente dal contribuente.

Spese sui mutui escluse dalla detrazione

Non danno diritto alla detrazione:

• Polizze assicurative sull’immobile (non obbligatorie ai fini del mutuo);
• Spese notarili relative all’acquisto dell’immobile;
• Imposte di registro, IVA, imposte ipotecarie e catastali;
• Spese per incasso delle rate;
• Interessi da aperture di credito, cessioni di stipendio e forme di finanziamento diverse dal mutuo ipotecario;
• Prefinanziamenti in attesa della stipula del mutuo definitivo.

Detrazione per mutui con conto accessorio

Particolare attenzione merita il conto accessorio previsto dalla Convenzione MEF-ABI per la stabilizzazione della rata dei mutui variabili: anche gli interessi su tale conto sono detraibili, nei limiti dei 4.000 euro, purché l’istituto bancario certifichi separatamente gli interessi originari e quelli accessori.

Detrazione mutui con istituti esteri e contributi pubblici

La detrazione è ammessa anche per mutui stipulati con soggetti residenti in Paesi UE o stabili organizzazioni di soggetti extra-UE.

Nel caso di contributi in conto interessi erogati da enti pubblici o aziende (es. agevolazioni statali), la detrazione spetta solo sulla quota di interessi effettivamente rimasta a carico del contribuente. Se il contributo arriva in un periodo d’imposta successivo, va tassato come “onere rimborsato”.

Limiti e regole particolari per le detrazioni sui mutui

• Il limite massimo detraibile varia a seconda del tipo di mutuo.
• Se il mutuo è cointestato, ogni intestatario può detrarre solo la propria quota. Eccezione: nel caso di mutuo per la prima casa, se uno dei coniugi è fiscalmente a carico dell’altro, quest’ultimo può detrarre l’intero importo.
• Dal 2020, è necessario che il pagamento sia tracciabile.
• La detrazione non è soggetta a limiti di reddito complessivo.

Come detrarre rinegoziazione, surroga e accollo del mutuo

Se il mutuo è stato oggetto di surroga, accollo, subentro o rinegoziazione, la data da considerare è quella del nuovo contratto, non quella originaria.

Detrazione e rimborsi aziendali

Per l’anno d’imposta 2024, non è possibile beneficiare della detrazione se il datore di lavoro ha rimborsato al dipendente le spese per gli interessi passivi del mutuo sulla prima casa, in quanto non considerate spese effettivamente sostenute.