Mutuo cointestato per coppia non sposata: ecco come funziona

Il desiderio di acquistare una casa è di certo comune anche fra i conviventi che, pure non essendo legati da vincoli matrimoniali, condividono comunque responsabilità finanziarie e legali. Ma come funziona il mutuo cointestato per una coppia non sposata? Questa opzione permette di unire i redditi dei due partner per fornire maggiori garanzie alla banca e ottenere condizioni di finanziamento migliori. Tuttavia, è necessario considerarne anche gli aspetti pratici e gestionali, ad esempio in caso i conviventi decidessero di separarsi. 

Cosa succede se una coppia non sposata acquista casa

Come già accennato, l’acquisto di una casa rappresenta un passo importante anche per i conviventi. D’altronde, la normativa in vigore non pone ostacoli all’accesso di un finanziamento immobiliare a partner non sposati o civilmente uniti, tuttavia è comunque necessario conoscere le modalità, le agevolazioni e i possibili rischi, così da poter trovare il mutuo migliore per le proprie esigenze.

Quando una coppia convivente può accendere un mutuo

Al fine di acquistare un immobile, le coppie non sposate possono procedere alla richiesta di un mutuo cointestato, senza particolari differenze rispetto a partner sposati. Per gli istituti di credito non è infatti rilevante il tipo di rapporto che lega i richiedenti, bensì la loro capacità di soddisfare i requisiti di stabilità reddituale e di solvibilità necessari. Non a caso, le banche permettono di sottoscrivere anche un mutuo cointestato fra non conviventi - come nel caso di amici o parenti - purché vi sia una capacità reddituale adeguata.

Come esattamente accade per le coppie sposate, anche per i conviventi un mutuo cointestato rappresenta un’opportunità: data la presenza di due redditi, si riduce sensibilmente il rischio percepito dalla banca, con la possibilità di approfittare anche di investimenti immobiliari migliori.

I requisiti per la richiesta del finanziamento

Per ottenere un mutuo cointestato, la banca procede alla verifica di alcune condizioni, sia sui richiedenti che sull’immobile. Ma quali sono i requisiti principali, affinché la richiesta venga approvata? In linea generale, l’istituto di credito conduce innanzitutto delle analisi sui richiedenti, verificando:

• la presenza di redditi stabili, con la richiesta di consegnare buste paga, dichiarazioni dei redditi o altra documentazione che attesti entrate regolari;
• una storia creditizia che dimostri affidabilità, quindi l’assenza di debiti pregressi insoluti o di protesti, in base anche alle informazioni disponibili su appositi database, come quelli del CRIF;
• l’età dei richiedenti, poiché le banche valutano la sostenibilità del mutuo in base all’età al termine del finanziamento, spesso ponendo un limite indicativo tra i 75 e gli 80 anni, variabile in base alle politiche interne;
• l’eventuale presenza di garanzie, come altri immobili intestati, polizze assicurative o garanti che possano intervenire in caso di insolvenza.

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Dopodiché, la banca procederà all’istruttoria sull’immobile, per accertarsi che;

• sia conforme alle normative edilizie e urbanistiche vigenti e dell’abitabilità;
• il valore di mercato sia compatibile con la somma richiesta per il mutuo.

È utile sottolineare che le banche tendono a non concedere mutui se il Loan To Value - ovvero il rapporto tra il valore dell’immobile e la somma richiesta - è superiore all’80%, salvo particolari eccezioni come i mutui under 36, dove la presenza di una garanzia pubblica può portare a coprire fino al 100% del valore dell’immobile.

Lo stesso se le rate del finanziamento rischiano di superare il 30/35 del reddito netto mensile dei richiedenti: per questa ragione, è sempre consigliato simulare la rata del mutuo prima di procedere con la richiesta all’istituto di credito.

Quali agevolazioni fiscali esistono per le coppie non sposate

Anche le coppie non sposate possono beneficiare delle agevolazioni fiscali previste per coloro che procedono all’acquisto della prima casa, disciplinate dal Decreto Legislativo 131/1986, purché l’immobile non appartenga a categorie di lusso. Se l’acquisto non è soggetto a IVA, ad esempio nel caso di un privato:

• l’imposta di registro è ridotta al 2%, anziché al 9%;
• le imposte catastale e ipotecarie sono fissate a 50 euro ciascuna.

Quando l’acquisto è invece soggetto a IVA, come nel caso di una compravendita con il costruttore:

• l’IVA è ridotta al 4%, se l’acquisto avviene entro 5 anni dalla costruzione o dalla ristrutturazione o, ancora, se l’impresa opta per l’imponibilità della stessa IVA, come previsto D.P.R. 633/1972;
• le imposte di registro, ipotecaria e catastale ammontano a 200 euro ciascuna.

Vi è poi la possibilità di approfittare della detrazione degli interessi passivi sul mutuo, con il 19% per un massimo di 4.000 euro annui, e di altre agevolazioni riservate a categorie specifiche. Ad esempio, il mutuo under 36 per la coppia non sposata offre una garanzia pubblica sul finanziamento, tramite il Fondo Consap, permettendo così ai giovanissimi di ottenere dalle banche anche finanziamenti al 100%.

Cosa succede al mutuo per la prima casa cointestato ai conviventi

Compreso il funzionamento del mutuo cointestato fra conviventi, è utile anche valutarne le conseguenze. Le responsabilità finanziarie sono infatti condivise e, per questo, in caso di separazione o controversie, la gestione del finanziamento potrebbe essere complessa.

Le responsabilità di pagamento

Innanzitutto, è bene sapere che entrambi i partner sono responsabili in solido del pagamento del mutuo, così come previsto dall’articolo 1292 del Codice Civile. Questo significa che, in caso di insolvenza, la banca può richiedere il pagamento dell’intera rata anche a uno solo dei partner, indipendentemente da chi effettivamente contribuisca al finanziamento.

Ad esempio, se il mutuo cointestato è pagato da un solo partner, l’altro rimane obbligato verso la banca, in caso di inadempimento - totale o parziale - delle rate. Per questo, può essere utile che i conviventi procedano a stipulare un accordo scritto, che definisca i ruoli di pagamento e l’eventuale gestione degli squilibri.

Cosa accade se la coppia non sposata si separa

La responsabilità di pagamento in solido è particolarmente rilevante per capire cosa accada al mutuo intestato tra non sposati in caso di separazione. Come già spiegato, entrambi i partner rimangono comunque obbligati nei confronti della banca e, pertanto, dovranno procedere al pagamento del finanziamento anche al termine della relazione.

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Per gestire questa situazione, si può far ricorso a diverse strategie, a seconda delle necessità dell’ex coppia. In particolare si può procedere con:

• l’accollo del mutuo, ovvero quando uno dei due partner rileva l’intera responsabilità del finanziamento, come si vedrà nel prossimo paragrafo;
• la sostituzione di un cointestatario, previa verifica della sua solvibilità da parte della banca;
• la vendita dell’immobile, affinché gli ex partner possano utilizzare il ricavato per estinguere il mutuo e coprirne gli eventuali costi associati, dividendo l’eventuale surplus in base alle quote di proprietà 

Come funziona l’accollo di un mutuo cointestato tra conviventi

Tra le varie opzioni elencate per gestire il mutuo cointestato fra conviventi a seguito di una separazione, l’accollo è certamente l’alternativa che genera più dubbi, data la sua complessità.

Sostanzialmente, l’accollo del mutuo cointestato tra conviventi è una soluzione che permette a uno dei due partner di farsi completamente carico del finanziamento, liberando l’altro da eventuali obblighi di pagamento. In base all’articolo 1273 del Codice Civile:

• l’accollo cumulativo, o accollo interno, prevede che le parti si accordino su chi dovrà farsi carico del pagamento, senza però modificare gli obblighi con la banca. Ciò significa che rimane la responsabilità solidale nei confronti dell’istituto di credito: se il partner che ha provveduto all’accollo non paga, la banca può rivolgersi all’altro;
• l’accollo liberatorio, o esterno, dove un partner cede le proprie quote all’altro cointestatario, uscendo completamente dal mutuo. È però necessario che la banca proceda a una valutazione di fattibilità, per controllare che la parte rimanente rimanga solvibile anche dopo la cessione delle quote.

In caso si proceda con un accollo liberatorio, è indispensabile:

• inoltrare richiesta alla banca, con i documenti reddituali aggiornati del partner che rimarrà unico intestatario, per poter procedere alle verifiche di solvibilità;
• formalizzare l’accollo con un atto notarile, che modifica l’intestazione del mutuo e, se necessario, anche della proprietà.

Poiché la procedura potrebbe non portare a un esito positivo, ad esempio quando l’intestatario rimanente non si trova in una condizione reddituale stabile, è sempre consigliato vagliare il parere della banca prima di procedere con la richiesta.