Planimetria catastale per il mutuo: quando serve e quando aggiornarla

Quando ci si appresta a richiedere un finanziamento, è più che naturale sorgano dubbi sulla documentazione necessaria. Ad esempio, è indispensabile la planimetria catastale per il mutuo? Questo documento è irrinunciabile ai fini della perizia, perché attesta la conformità tra lo stato di fatto dell’immobile e la sua rappresentazione negli archivi del Catasto, gestiti dall’Agenzia delle Entrate. 

Eventuali errori, omissioni o difformità possono infatti bloccare la stessa fase d’istruttoria. Pertanto, è sempre utile effettuare dei controlli preventivi, sia richiedendo una visura catastale che sfruttando strumenti online per trovare il mutuo migliore e la banca che offre la più puntuale assistenza nella raccolta della documentazione.

Che documenti della casa chiede la banca per il mutuo?

Affinché una richiesta di mutuo possa essere accordata, la banca ha bisogno non solo di valutare la stabilità reddituale del mutuatario, ma anche che l’immobile offerto in garanzia sia privo di irregolarità catastali e perfettamente identificabile. In altre parole, è indispensabile accertare la reale consistenza del bene su cui verrà iscritta l’ipoteca, sia per agevolare una corretta valutazione che per escludere i rischi connessi a compravendite di immobili difformi.

A questo scopo, l’istituto di credito potrebbe richiedere la consegna di specifici documenti relativi alla casa che si desidera acquistare:

• l’atto di provenienza, come il rogito o una sentenza, per ricostruire la catena di proprietà ed escludere eventuali vincoli ancora in atto;
• la visura con planimetria catastale aggiornata, che includa i dati identificativi dell’immobile, la sua rendita e la classificazione;
• la visura ipotecaria, per escludere gravami o ipoteche ancora in atto;
• l’eventuale concessione edilizia o il titolo abilitativo per gli immobili di nuova costruzione o ristrutturati.

Questa documentazione permette alla banca di commissionare la perizia tecnica sull’immobile e valutarne correttamente il valore di mercato, anche in relazione all’importo richiesto per il mutuo. La mancata consegna può comportare il blocco dell’istruttoria e il conseguente rifiuto del finanziamento. 

Freepik

Ancora, è bene sapere che documenti del tutto analoghi sono necessari anche per altre operazioni su finanziamenti già esistenti, come la rinegoziazione o la surroga del mutuo: l’istituto di credito deve sempre accertarsi della conformità dell’immobile con la rappresentazione archiviata al Catasto.

Perché la planimetria serve per il mutuo

Prima di poter accordare il mutuo, la banca ha bisogno di verificare che l’immobile su cui iscriverà l’ipoteca corrisponda esattamente a quello descritto nel contratto di mutuo. In questo senso, la planimetria catastale rappresenta una “fotografia” ufficiale dell’unità immobiliare: riporta fedelmente distribuzione dei vani, altezze, eventuali pertinenze e altri dettagli utili. 

In sede di perizia, il tecnico incaricato della banca confronterà le informazioni riportate in planimetria con lo stato di fatto dell’immobile, emerso durante il sopralluogo:

• se l’immobile è conforme, l’istruttoria avrà esito positivo e il finanziamento verrà erogato, salvo altre problematiche, come ad esempio una posizione reddituale non idonea;
• in presenza di una richiesta di mutuo con planimetria non conforme, la pratica potrebbe fermarsi.

Di norma, quando emergono delle difformità, la banca ne esamina la gravità, per poi procedere con:

• una richiesta di aggiornamento dei dati catastali, prima di procedere all’erogazione del finanziamento;
• un ridimensionamento del valore dell’immobile, in relazione all’importo richiesto;
• il rigetto della richiesta, soprattutto nei casi di grave o irrecuperabile difformità.

Vi è l’obbligo di allegare la planimetria al rogito?

Non è però tutto, perché la planimetria catastale non è indispensabile solo per la richiesta di mutuo, ma anche per il rogito. Infatti, in base al D.L. 78/2010 - convertito nella Legge 122/2010 - e alle modifiche apportate alla Legge 52/1985, la conformità dell’immobile è un requisito per poter finalizzare l’atto notarile. Nella pratica:

• il venditore, oppure il tecnico delegato, redige una dichiarazione di conformità catastale, confermando che i dati catastali e la rappresentazione grafica corrispondono allo stato di fatto dell’immobile;
• la planimetria aggiornata può essere quindi allegata in copia conforme al rogito, per maggiore chiarezza tra le parti.

Solo in questo modo il rogito può essere stipulato correttamente e trascritto senza vizi all’interno dei registri immobiliari: in caso contrario, l’atto potrebbe essere impugnato per nullità. Ciò vale non solo per le compravendite, ma anche per le donazioni, le divisioni ereditarie e altri atti di trasferimento a titolo oneroso o gratuito.

Come recuperare la planimetria catastale

Ma come recuperare la planimetria, da consegnare alla banca per la valutazione del mutuo oppure per allegarla al rogito? La procedura è decisamente semplice e può essere effettuata sia in autonomia online, per scaricare la planimetria catastale dall’Agenzia delle Entrate, che rivolgendosi agli uffici catastali territorialmente competenti o a servizi di terze parti. 

L’utilizzo delle piattaforme web rappresenta di certo l’opzione più veloce e, per i titolari dell’immobile, anche un’alternativa completamente gratuita. Due sono le modalità principali:

• il recupero della planimetria catastale con SPID, CIE, CNS tramite l’Area Riservata del sito dell’Agenzia delle Entrate. Effettuato l’accesso al proprio profilo, è sufficiente selezionare il servizio di Visure Catastali, per scaricare in formato PDF tutta la documentazione relativa ai propri immobili. È inoltre possibile ottenere la visura con planimetria catastale anche delle unità di cui si è titolari solo per quota;
• il prelievo tramite piattaforma Sister per la planimetria catastale, riservata a professionisti - geometri, architetti, notai, agenti immobiliari - per tutte le richieste per conto terzi.

Per chi non è titolare dell’immobile, la richiesta della planimetria catastale deve essere accompagnata da apposita delega firmata dal proprietario, indipendentemente si proceda online o direttamente agli uffici catastali.

Una difformità catastale può bloccare la compravendita

Sebbene non tutte le difformità catastali siano uguali, vi possono essere delle irregolarità che rendono materialmente impossibile la stipula dell’atto di compravendita, bloccando la fase finale del rogito. Di solito, ciò accade quando:

• la difformità nasconde un abuso edilizio non sanato, tale da evidenziare una variazione urbanistica grave;
• la planimetria non corrisponde minimamente allo stato di fatto dell’immobile, ad esempio per l’aggiunta o la rimozione di vani, per tramezzi spostati, superfici diverse e altre irregolarità;
• il venditore non fornisce l’obbligatoria dichiarazione di conformità obbligatoria, ai sensi del D.L. 78/2010, impedendo così al notaio di finalizzare il rogito. 

Freepik

Nella pratica, una planimetria non conforme può portare:

• al momentaneo rinvio del rogito fino alla regolarizzazione dei dati catastali tramite DOCFA;
• alla dichiarazione di nullità dell’atto, su richiesta dell’acquirente.

Ancora, il proprietario può essere soggetto a sanzioni amministrative, per omessa variazione dei dati catastali dopo la fine dei lavori sull’immobile.

Quando non è necessario aggiornare la planimetria catastale

Per contro, esistono situazioni in cui l’aggiornamento della planimetria catastale non è né obbligatorio né bloccante per una richiesta di mutuo, così come il relativo rogito. Di norma, non è indispensabile procedere quando:

• le modifiche sono irrilevanti ai fini catastali, come lo spostamento di una porta interna senza variazione di superficie o di classamento;
• le opere, purché di lieve entità, non modificano la rendita catastale o la destinazione d’uso;
• le variazioni comprendono manufatti inferiori, di ridotta superficie coperta.

Ancora, non sempre le banche considerano negativamente delle difformità storiche - ovvero, antecedenti al D.L. 78/2010 - se non alterano il valore attuale dell’immobile, tuttavia la valutazione è sempre caso per caso. 

In ogni caso, anche quando l’aggiornamento non è obbligatorio per legge, la banca può comunque esigerlo ai fini della perizia. In alternativa, si può optare per un’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico, spesso più che sufficiente per sbloccare la fase d’istruttoria.