Quando si può annullare un mutuo: cosa succede prima e dopo il rogito

La richiesta di un finanziamento per l’acquisto di un immobile può essere accompagnata da dubbi e ripensamenti: d’altronde, si tratta di un impegno di lungo termine che influisce in modo sensibile sul proprio budget. Ma quando si può annullare un mutuo? In genere, è possibile procedere senza penali entro il periodo di ripensamento o di recesso. Dopo il rogito, si può annullare solo per gravi vizi contrattuali, entro 5 anni: in alternativa, si può optare per l’estinzione anticipata, la surroga o la vendita dell’immobile. È perciò fondamentale valutare in anticipo le condizioni della banca, anche avvalendosi di comodi strumenti online per trovare il mutuo migliore.

Quando si può annullare il mutuo

L’annullamento di un finanziamento rappresenta una procedura delicata, regolata da specifiche norme, sia a tutela del mutuatario che dell’istituto di credito che lo eroga. Ad esempio, la Direttiva 2014/17/UE - recepita in Italia con il D.Lgs. 72/2016 - impone la massima trasparenza nelle condizioni dei mutui, affinché il consumatore sia correttamente informato in tutte le fasi, antecedenti e successive, alla sottoscrizione.

Ma quando effettivamente si può procedere all’annullamento del mutuo? In linea generale, dipende dallo stadio del processo:

• prima della stipula, quando il mutuo è ancora in fase preliminare, il richiedente può normalmente ritirarsi senza penali, a meno che non abbia accettato un’offerta vincolante;
• in alcuni casi - ad esempio, per i contratti conclusi a distanza - il contraente può avvalersi del diritto di ripensamento di 14 giorni senza penali, come previsto dal Codice del Consumo, cioè il D.Lgs. 206/2005. Tuttavia, per i mutui ipotecari tradizionali sottoscritti in presenza, la normativa prevede principalmente un periodo di riflessione di almeno 7 giorni prima della stipula;
• dopo l’erogazione, non è di solito possibile procedere all’annullamento, ma solo all’estinzione, alla rinegoziazione o alla surroga del mutuo, se non in casi eccezionali.

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Tra le eccezioni vi rientrano i motivi di invalidità: ai sensi dell’articolo 1442 del Codice Civile, in presenza di errori, frodi o violazioni gravi, si può richiedere l'annullamento giudiziale entro 5 anni dalla scoperta del vizio. 

Come posso annullare il mutuo prima del rogito

Un dubbio frequente riguarda la possibilità di annullare il mutuo prima del rogito. È bene sapere che, prima dell’atto notarile, il finanziamento non produce ancora i suoi effetti tipici - come l’obbligo di rimborso o l’iscrizione ipotecaria - anche se potrebbero già esistere altre imposizioni, derivanti dall’accettazione di un’offerta vincolante o da spese sostenute dall’istituto di credito. Per questa ragione, il contraente è generalmente libero di ritornare sui propri passi, sostenendo gli eventuali costi accessori. A seconda della fase del processo, si potrà:

• rifiutare immediatamente dopo la richiesta di finanziamento, quando la banca fornisce un documento informativo - il PIES - che riassume tutte le caratteristiche del mutuo. In genere, viene offerto un periodo di riflessione: durante questo tempo, si può decidere di non aderire, senza oneri aggiuntivi;
• annullare la richiesta di mutuo dopo la perizia, cioè a seguito della valutazione dell’immobile, considerando però che alcune banche potrebbero esigere il rimborso delle spese per le valutazioni tecniche;
• comunicare la rinuncia al mutuo dopo la delibera, ovvero dopo che l’istituto di credito ha approvato la domanda, inviando una richiesta formale antecedente all’effettiva stipula.

Semplificando, prima della firma dell’atto notarile è pressoché sempre possibile rinunciare al mutuo, fatta eccezione per contratti con clausole vincolanti.

Cosa scrivere nella richiesta per la banca

La richiesta di annullamento del mutuo, purché effettuata prima della stipula del rogito, deve essere inoltrata all’istituto di credito in modo formale, con raccomandata con ricevuta di ritorno oppure con una PEC. Ma cosa scrivere all’interno della comunicazione?

La gran parte degli istituti di credito offre online dei fac-simile per la rinuncia della richiesta del mutuo, specifici per le singole offerte di finanziamento. In alternativa è possibile inoltrare una comunicazione, scrivendo:

“Il sottoscritto [NOME E COGNOME], nato a [LUOGO], il [DATA], residente in [INDIRIZZO] e codice fiscale [NUMERO], comunica la propria rinuncia formale alla richiesta di mutuo presentata presso la vostra filiale di [CITTA], avente numero di pratica [NUMERO] e relativa all’immobile sito in [INDIRIZZO]. 

Il sottoscritto invita la Banca a chiudere la pratica per rinuncia da parte del cliente, chiedendo che tale status sia comunicato anche agli eventuali sistemi di informazioni creditizie, garantendo così che non si tratti di un rifiuto da parte dell’istituto”.

L’annullamento del mutuo dopo il rogito

Diversa è la situazione per chi desidera avvalersi dell’annullamento del mutuo dopo il rogito. La stipula dell’atto notarile rende il finanziamento un impegno definitivo: non è quindi possibile optare per una rinuncia unilaterale in questa fase. Tuttavia, ci si può orientare su altre soluzioni per liberarsi dal debito, ad esempio:

• l’estinzione anticipata, che permette di saldare il debito residuo in un’unica soluzione o parzialmente, riducendo rate o durata;
• la surroga del mutuo, trasferendolo a un istituto di credito dalle condizioni migliori;
• la vendita dell’immobile, utilizzando i proventi per chiudere il finanziamento o, ancora, con l’eventuale trasferimento del debito all’acquirente tramite accollo.

Il mutuo nullo per invalidità

In alcuni casi, è però possibile richiedere l’annullamento anche ben dopo la firma dell’atto notarile, rendendo il finanziamento inefficace o soggetto a cancellazione. Ciò avviene quando, tramite un procedimento giudiziario, vengono evidenziati vizi, frodi o altre problematiche gravi.

Ai sensi degli articoli da 1418 a 1420 del Codice Civile, le cause di nullità possono comprendere un contratto non stipulato in forma scritta, con oggetto illecito o per assenza di causa. Per l'annullabilità, invece, si considera:

• la presenza di vizi, come errori essenziali o sottoscrizione per dolo o violenza, con una prescrizione di 5 anni dalla scoperta, in base all’articolo 1442 del Codice Civile;
• il superamento dei tassi soglia di usura, in base alla Legge 108/1996, che comporta la nullità della clausola sugli interessi, ai sensi dell’articolo 1815 del Codice Civile. In tal caso gli interessi non sono dovuti e il mutuatario restituisce solo il capitale ricevuto.

Cosa succede se rinuncio al mutuo

Ma quali sono le conseguenze della rinuncia di un mutuo? Entro i limiti del recesso, o comunque prima del rogito, non vi sono particolari effetti della mancata sottoscrizione: semplicemente, il finanziamento non viene erogato, senza la necessità di pagare penali. Tuttavia, bisogna considerare che:

• in presenza di offerte vincolanti, si potrebbe essere soggetti a rimborsi verso l’istituto di credito;
• la banca potrebbe richiedere il pagamento dei costi tecnici sostenuti, come ad esempio le spese di istruttoria in caso di rinuncia al mutuo.

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Bisogna però ricordare che, se il mutuo è legato a un acquisto immobiliare, la rinuncia potrebbe complicare i rapporti con il venditore, in base agli accordi sottoscritti nel preliminare, esponendo a eventuali rimborsi o al trattenimento della caparra confirmatoria.

Poiché non è possibile rinunciare al mutuo dopo il rogito, è sempre indicato elaborare piani per l’estinzione o il trasferimento a terzi del debito: eventuali instabilità nel pagamento potrebbero dar luogo a segnalazioni nei database creditizi, influenzando la capacità di ottenere futuri finanziamenti.

Quanto è la penale per estinguere il mutuo

Infine, è utile conoscere le penali previste per l’estinzione anticipata di un mutuo. In linea generale, tutti i mutui sottoscritti dopo il 2 aprile 2007 - ovvero, dopo l’entrata in vigore della Legge Bersani - non sono soggetti a costi aggiuntivi se estinti prima del termine.

Le penali possono invece rimanere per mutui accesi precedentemente a questa data, con costi definiti a seconda della tipologia di finanziamento e dell’accordo con la banca. Per quanto non universali, si possono considerare soglie indicative:

• fino allo 0,50% del capitale residuo nei primi anni e 0,20% per gli ultimi, nei mutui a tasso variabile pre-2007;
• fino all'1,90% per la prima metà della durata, e dell'1,50% per la seconda metà, per i mutui a tasso fisso pre-2007.

È utile specificare nuovamente che le soglie riportate sono indicative: le effettive penali potrebbero variare, anche in modo significativo, tra un istituto di credito e l’altro.