La giurisprudenza è divisa. In caso di conflitto sarà il giudice a decidere che orientamento assumere previo analisi del caso specifico ella prassi le agenzie immobiliari fanno sottoscrivere agli aspiranti acquirenti moduli prestampati recanti la dicitura “proposta irrevocabile d’acquisto” in cui il proponente l’acquisto si obbliga ad offrire una determinata somma di denaro per un determinato immobile posto in vendita . Se la proposta reca una epoca precisa di validità , entro quella data la stessa non potrà essere revocata e pertanto il proponente sarà vincolato ad essa per tutta la durata del termine; se invece il termine manca, come detto , essa si tramuterà in proposta semplice.
I problemi che possono insorgere dopo l'accettazione: a).Le parti possono ritenersi rispettivamente obbligate? B).Qualora nonostante l’accettazione della proposta, il venditore non adempia alle formalità successive, sarà possibile obbligarlo ad adempiere ex art. 2932 c.c.? C). Potrà pertanto l’aspirante compratore obbligatosi tramite la proposta, ottenere una sentenza che “tenga luogo del contratto”?
A tali domande, la giurisprudenza ha risposto in modo differenziato e talvolta contrastante . Una parte della giurisprudenza ( vedi Cassazione 25/10/2005 n.20653) sostiene che la proposta di acquisto accettata assuma la veste di “ contratto preliminare” ammettendo così la piena efficacia giuridica e la impugnabilità dell’ art. 2932 . Per altri invece trattasi di un “‘preliminare di preliminare” , tesi fatta propria da un altro filone giurisprudenziale secondo il quale nel ns. Ordinamento non è previsto un “obbligo ad obbligarsi” né ha senso pratico promettere ora di promettere allora , anziché promettere subito; da tale ultima interpretazione consegue che il mancato rispetto degli impegni assunti non legittima il ricorso all'azione ex art. 2932 c.c. ; coerentemente con detta impostazione la Cassazione ha escluso dunque la validità dell'accordo raggiunto dalle parti, ritenendo che all’atto dell’accettazione della Proposta Irrevocabile di Acquisto ( in relazione al rinvio al futuro contratto preliminare ), le parti si trovano ancora in fase precontrattuale delle trattative, sia pure in stato avanzato. Pertanto la Proposta è pari ad una “puntazione” , ossia un atto preparatorio destinato a fissare le intenzioni , ma senza alcun effetto vincolante (vedi Cassazione 02.04.2009, n. 8038).
La Cassazione con sentenza 9 dicembre 2009 n. 25780 varia indirizzo sostenendo che la proposta di acquisto accettata dal venditore si perfeziona in contratto preliminare e la somma versata a titolo di caparra confirmatoria in caso di inadempimento del promissario acquirente può essere legittimamente trattenuta dal promittente venditore .
Giusto ma questo vale anche per la proposta di aquisto di un Tabacchino? Cioè è possibile recedere senza perdere la caparra che trattiene l'immobiliare che ha effettuata la trattativa? Grazie!
Nel caso specifico se sono decorsi 60 senza accettazione delle condizioni poste gg la proposta è decaduta. Le conviene formalizzare tutto con rr a scanso di equivoci
Egr. Signor....non avendo lei accettata la mia priopost anei 60gg pattutiti e alle condizioni ivi indicate con la presente mi ritengo decaduto da oggni obbligazione. Voglia entro 5 gg dal ricevimento della presente farmi pervenire sue eventuali osservazioni
C.s.
Veda anche mio articolo digitando sui motori di ricerca "proposta irrevocabile di acquisto". Essendo molto cliccato appare o primo o nei primi proposti dal motore di ricerca
Salve mi chiamo Giovanni e sono agente immobiliare ritengo che se una proposta d'acquisto é fatta in modo professionale le parti sono vincolate dalla caparra confirmatoria ( che si perfeziona al passaggio di denaro) peró tendenzialmente é buona pratica inserire nella proposta d'acquisto delle clausole sospensive e/o risolutive che in buona sostanza servono a tutelare in modo eguale le parti in causa. Nel suo caso specifico per quanto posso apprendere lei si può svincolare perché i pagamenti sono legati allo "stato avanzamento lavori", chi le ha promesso il bene in vendita dal mio punto di vista é inadempiente perché non ha rispettato delle date che sono essenziali al fine della conclusione dell'affare. Penso in conclusione che lei può percorrere due strade: 1) manifestare da parte sua la voglia di perfezionare l'acquisto ( magari chiedendo uno sconto per il disagio recato); 2) chiedere la restituzione della caparra. Concludo dicendo che senza aver visto la proposta da Lei sottoscritta il mio pensiero é teorico, in secondo luogo rivolgersi a chi le ha fatto fare l'affare (qualora sia intervenuto un mediatore) e cercare una soluzione pacifica. Cordialità
Se a seguito di una proposta di acquisto accettata dal venditore l'agente immobiliare non abbia insegnato l'assegno al venditore si è perfezionata lo stesso la caparra confai autorità?
Che brutto però quando l'agente non dice bene le cose come stanno... mi tocca sicuramente perdere 1000 euro della caparra confirmatoria.. Ma possono chiedermi il risarcimento per ulteriori danni subiti si o no???
Salve praticamente io con la mia famiglia firmammo una proposta di vendita privo di data e privo di timbro in seguito accetta dal acquirente. Inseguito però si sono venuti a creare dei problemi come ad esempio la parte che si vuole vendere è in possesso di servitù invece la parte che resta a me cioè la parte retrostante no..e quindi io dopo aver pagato tutti gli allacciamenti vorrei farli passare dalla parte antistante alla parte retrostante, ma la parte che ha accettato la proposta di acquisto vuole essere pagata..ora mi chiedo posso recedere da questa proposta di acquisto per altro avvenuTa senza caparra senza rischi giurisdizionali?
Salve, ho firmato una proposta di acquisto per una casa, lasciando assegno come caparra (€5000), nel documento ho fatto inserire "proposta subordinata all'ottenimento del mutuo non oltre il 07.12.2017", adesso l'agenzia sta facendo storie in quanto non ha fatto firmare la mia proposta a chi vende, dicono che per poter procedere bisogna riscrivere la proposta omettendo la subordinazione al mutuo, senza questa modifica mi dicono stiamo perdendo tempo, cosa che il primo giorno non era stato detto ma da ieri si. E' corretto? Nel caso in cui andassi di persona a parlare con l'agente e chiedessi di annullare il tutto (non c'è firma di chi vende e sono passati 7 giorni) sarebbe fattibile senza perderci del denaro? mi stanno facendo perdere tempo ed energie, e questa proposta non risulta ancora firmata ne firmabile a quanto pare, almeno non senza l'esclusione del vincolo al mutuo. Qualcuno potrebbe cortesemente darmi un parer professionale? grazie mille
10 Risposte:
La giurisprudenza è divisa. In caso di conflitto sarà il giudice a decidere che orientamento assumere previo analisi del caso specifico ella prassi le agenzie immobiliari fanno sottoscrivere agli aspiranti acquirenti moduli prestampati recanti la dicitura “proposta irrevocabile d’acquisto” in cui il proponente l’acquisto si obbliga ad offrire una determinata somma di denaro per un determinato immobile posto in vendita . Se la proposta reca una epoca precisa di validità , entro quella data la stessa non potrà essere revocata e pertanto il proponente sarà vincolato ad essa per tutta la durata del termine; se invece il termine manca, come detto , essa si tramuterà in proposta semplice.
I problemi che possono insorgere dopo l'accettazione: a).Le parti possono ritenersi rispettivamente obbligate? B).Qualora nonostante l’accettazione della proposta, il venditore non adempia alle formalità successive, sarà possibile obbligarlo ad adempiere ex art. 2932 c.c.? C). Potrà pertanto l’aspirante compratore obbligatosi tramite la proposta, ottenere una sentenza che “tenga luogo del contratto”?
A tali domande, la giurisprudenza ha risposto in modo differenziato e talvolta contrastante . Una parte della giurisprudenza ( vedi Cassazione 25/10/2005 n.20653) sostiene che la proposta di acquisto accettata assuma la veste di “ contratto preliminare” ammettendo così la piena efficacia giuridica e la impugnabilità dell’ art. 2932 . Per altri invece trattasi di un “‘preliminare di preliminare” , tesi fatta propria da un altro filone giurisprudenziale secondo il quale nel ns. Ordinamento non è previsto un “obbligo ad obbligarsi” né ha senso pratico promettere ora di promettere allora , anziché promettere subito; da tale ultima interpretazione consegue che il mancato rispetto degli impegni assunti non legittima il ricorso all'azione ex art. 2932 c.c. ; coerentemente con detta impostazione la Cassazione ha escluso dunque la validità dell'accordo raggiunto dalle parti, ritenendo che all’atto dell’accettazione della Proposta Irrevocabile di Acquisto ( in relazione al rinvio al futuro contratto preliminare ), le parti si trovano ancora in fase precontrattuale delle trattative, sia pure in stato avanzato. Pertanto la Proposta è pari ad una “puntazione” , ossia un atto preparatorio destinato a fissare le intenzioni , ma senza alcun effetto vincolante (vedi Cassazione 02.04.2009, n. 8038).
La Cassazione con sentenza 9 dicembre 2009 n. 25780 varia indirizzo sostenendo che la proposta di acquisto accettata dal venditore si perfeziona in contratto preliminare e la somma versata a titolo di caparra confirmatoria in caso di inadempimento del promissario acquirente può essere legittimamente trattenuta dal promittente venditore .
Giusto ma questo vale anche per la proposta di aquisto di un Tabacchino?
Cioè è possibile recedere senza perdere la caparra che trattiene l'immobiliare che ha effettuata la trattativa?
Grazie!
Nel caso specifico se sono decorsi 60 senza accettazione delle condizioni poste gg la proposta è decaduta. Le conviene formalizzare tutto con rr a scanso di equivoci
Egr. Signor....non avendo lei accettata la mia priopost anei 60gg pattutiti e alle condizioni ivi indicate con la presente mi ritengo decaduto da oggni obbligazione. Voglia entro 5 gg dal ricevimento della presente farmi pervenire sue eventuali osservazioni
C.s.
Veda anche mio articolo digitando sui motori di ricerca "proposta irrevocabile di acquisto". Essendo molto cliccato appare o primo o nei primi proposti dal motore di ricerca
Salve mi chiamo Giovanni e sono agente immobiliare ritengo che se una proposta d'acquisto é fatta in modo professionale le parti sono vincolate dalla caparra confirmatoria ( che si perfeziona al passaggio di denaro) peró tendenzialmente é buona pratica inserire nella proposta d'acquisto delle clausole sospensive e/o risolutive che in buona sostanza servono a tutelare in modo eguale le parti in causa. Nel suo caso specifico per quanto posso apprendere lei si può svincolare perché i pagamenti sono legati allo "stato avanzamento lavori", chi le ha promesso il bene in vendita dal mio punto di vista é inadempiente perché non ha rispettato delle date che sono essenziali al fine della conclusione dell'affare. Penso in conclusione che lei può percorrere due strade:
1) manifestare da parte sua la voglia di perfezionare l'acquisto ( magari chiedendo uno sconto per il disagio recato);
2) chiedere la restituzione della caparra.
Concludo dicendo che senza aver visto la proposta da Lei sottoscritta il mio pensiero é teorico, in secondo luogo rivolgersi a chi le ha fatto fare l'affare (qualora sia intervenuto un mediatore) e cercare una soluzione pacifica.
Cordialità
Se a seguito di una proposta di acquisto accettata dal venditore l'agente immobiliare non abbia insegnato l'assegno al venditore si è perfezionata lo stesso la caparra confai autorità?
Ma ci cazzu ne saccciu!
Che brutto però quando l'agente non dice bene le cose come stanno... mi tocca sicuramente perdere 1000 euro della caparra confirmatoria.. Ma possono chiedermi il risarcimento per ulteriori danni subiti si o no???
Scusate ma chi paga l'agenzia se il preliminare di proposta d'aquisto salta per un ripensamento del venditore?
Salve praticamente io con la mia famiglia firmammo una proposta di vendita privo di data e privo di timbro in seguito accetta dal acquirente. Inseguito però si sono venuti a creare dei problemi come ad esempio la parte che si vuole vendere è in possesso di servitù invece la parte che resta a me cioè la parte retrostante no..e quindi io dopo aver pagato tutti gli allacciamenti vorrei farli passare dalla parte antistante alla parte retrostante, ma la parte che ha accettato la proposta di acquisto vuole essere pagata..ora mi chiedo posso recedere da questa proposta di acquisto per altro avvenuTa senza caparra senza rischi giurisdizionali?
Salve, ho firmato una proposta di acquisto per una casa, lasciando assegno come caparra (€5000), nel documento ho fatto inserire "proposta subordinata all'ottenimento del mutuo non oltre il 07.12.2017", adesso l'agenzia sta facendo storie in quanto non ha fatto firmare la mia proposta a chi vende, dicono che per poter procedere bisogna riscrivere la proposta omettendo la subordinazione al mutuo, senza questa modifica mi dicono stiamo perdendo tempo, cosa che il primo giorno non era stato detto ma da ieri si. E' corretto?
Nel caso in cui andassi di persona a parlare con l'agente e chiedessi di annullare il tutto (non c'è firma di chi vende e sono passati 7 giorni) sarebbe fattibile senza perderci del denaro? mi stanno facendo perdere tempo ed energie, e questa proposta non risulta ancora firmata ne firmabile a quanto pare, almeno non senza l'esclusione del vincolo al mutuo.
Qualcuno potrebbe cortesemente darmi un parer professionale? grazie mille
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