Senior living in Italia, quanto rende investire in un asset alternativo

Il senior living in Italia è ancora a livelli nascenti rispetto al resto d’Europa. Tuttavia, grazie alle caratteristiche anticicliche rispetto all’andamento dell’economia, rappresenta un interessante investimento. L’analisi di ReMax Italia e Avalon e il parere di Andrea Mucchietto, Head of Living di Hines Italy.

Il senior living in Europa

Nonostante l’alta percentuale di popolazione anziana, l’Italia è ancora molto arretrata nello sviluppo e nell’offerta di soluzioni abitative per i senior. Mentre in mercati più maturi come quelli di Germania, Regno Unito e Francia il settore è articolato in sotto-segmenti in base al grado di assistenza richiesto, in Italia si deve ancora fare i conti con una normativa nazionale non evoluta che lascia l’onere della regolamentazione in alcuni casi addirittura alla normativa comunale.

Andando ad analizzare i sotto-segmenti presenti in altri mercati europei, nel sistema tedesco, che presenta una delle percentuali più alte d’Europa di anzianità, la prima tipologia di soluzione abitativa presente è quella dei Barrier Frei, ovvero “case senza barriere” adatte a persone autonome ma con ridotte capacità motorie.

Nel Regno Unito, le soluzioni abitative per la terza età si articolano in quattro tipologie di strutture. La prima è l’Age restricted housing, ossia abitazioni situate in zone residenziali e destinate esclusivamente agli over 55. La seconda tipologia, che è anche quella più diffusa, è lo Sheltered housing, residence per anziani dotati di spazi comuni che offrono servizi minimi di hospitality e assistenza. Vi è poi l’Assisted living o Extra care che garantiscono servizi di assistenza con operatori in loco. Infine ci sono i cosiddetti Retirement villages o Continuing care retirement communities, paragonabili alle nostre RSA.

La Francia si caratterizza per una maggiore segmentazione dell’offerta sulla base di diverse fasce di prezzo. Il primo modello è quello dei Residences services seniors, alloggi indipendenti di varie dimensioni che offrono l’accesso a spazi comuni e a diversi servizi. Vi sono poi i Villages senior, ossia strutture condominiali che prevedono anch’esse alcuni spazi comuni per favorire la socialità. In questo caso, gli abitanti possono scegliere se acquistare o affittare l’abitazione e scegliere quali servizi acquistare. Esistono infine soluzioni abitative simili al Village senior ma a prezzi più contenuti.

Investire in senior living: il parere di Hines

“Come lo student housing, il senior living ha una sorta di resilien­za nel lungo periodo a livello di tenuta del valore e generazione costante di canoni, spiega Andrea Mucchietto, Head of Living di Hines Italy.

Come si è modificata la domanda a seguito della pandemia? “Sono molto richiesti gli spazi aperti, sia condivisi che privati, e gli spazi che possa­no prestarsi allo smart working, nonostan­te ci possa essere un contingentamento nell’uso, soprattutto in questo periodo. Per quanto riguarda il modello operativo delle strutture nursing home, che avevano spes­so delle unità condivise fra 2/3 utenti, c’è stato un focus più marcato sulla camera singola per l’evidente necessità di separa­zione”.

Qual è il taglio dimensionale più ricorren­te? “Per le persone che vivono da sole è il mo­nolocale. Nel caso invece di persone che prediligono maggiore condivisione o necessitano di assistenza il taglio più co­mune è il bilocale nell’ordine dei 60 metri quadri”.

Cosa spinge il mercato del senior living verso lo sviluppo?”Ad oggi sono due i principali driver: uno è l’incertezza della sostenibilità economica legato ad una casa di proprietà nel bre­ve e nel lungo termine, aspetto che vale soprattutto per i figli dei potenziali uten­ti. L’altro driver è legato alle spese che i genitori devono sostenere per la gestione della casa stessa, una casa che spesso ri­sulta essere sovradimensionata ed obso­leta rispetto alle esigenze. È quindi molto probabile che a valle di una eventuale ces­sione della casa di proprietà dai genitori ai figli poi il genitore preferisca trasferire loro anche una parte della propria liquidità per far fronte ad altre esigenze future piuttosto che immobilizzarla su un ulteriore appar­tamento di proprietà. Tali tendenze sono legate anche ad una maggiore flessibilità dei figli stessi sia nella scelta dell’abita­zione per determinati periodi di tempo sia nella scelta geografica su dove lavorare e vivere. Questa grande flessibilità porta a dover trasferire la gestione del parente più o meno anziano a terzi piuttosto che occu­parsene direttamente”.

Investire in senior living, quanto rende

Il segmento del senior living è spesso inserito in strutture ibride in cui convivono RSA, student housing e Private Rented Sector, tutte formule di residenza in locazione che ad oggi non prevedono la vendita frazionata. I tassi netti di rendimento attesi sono compresi in un range tra il 5-6% su base nazionale. Considerato l’ampio deficit di offerta, la media di occupancy si attesta intorno al 90%, ma non sono rari i casi in cui tocca il 100%.