Notizie su mercato immobiliare ed economia

L'agente immobiliare è come il vino: migliora con gli anni

Autore: Redazione

Per alcune professioni l'esperienza è la chiave del successo e l'agente immobiliare è tra questi. Pare infatti che l'età giusta per concludere il maggior numero di contratti sia compresa tra i 51 e i 55 anni

A dirlo è un'inchiesta del franchising immoboliare solo affitti, leader nella locazione con oltre 300 agenzie sparse in tutta Italia. Analizzando le performance dei suoi agenti, ha riscontrato infatti che gli agenti che hanno un'età compresa tra i 51 e i 55 anni concludono molti più contratti degli altri

Perché? da un lato perché hanno più esperienza, dall'altro perché i clienti si fidano di più. Un atteggiamento molto italiano, del resto, che tende ad identificare l'efficenza con l'esperienza

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Commenti

Ti ringrazio a
Nome di tutta la categoria, certo non è
Proprio il massimo sentirsi paragonati allo sterco,
Ma io guardo sempre il
Bicchiere mezzo pieno: in fondo lo sterco svolge
Una funzione fondamentale ed assolutamente
Necessaria in certe situazioni, proprio come l'agente immobiliare.
Spesso il cliente non percepisce il lavoro che c'è
Dietro la nostra antichissima professione, perché si ritrova davanti una tavola bandita di
Tutto punto e se il conto è salato a volte dice che
Ha mangiato male...

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Certo non è proprio il massimo sentirsi paragonati allo sterco il linguaggio usato non è ceto condivisibile, tuttavia illumina sul grado di insoddisfazione relativo alla categoria. Che non è mai aprioristico, ma solo frutto del proprio vissuto. Spesso il cliente non percepisce il lavoro che c'è questo vale per qualsiasi lavoro, ma ne è solo segmento. Alcuni, vedendo il barista che fà il caffè, pensano che è un lavoro che anche un primate potrebbe fare. Ovviamente non è cosi. Perché si ritrova davanti una tavola bandita di Tutto punto e se il conto è salato a volte dice che Ha mangiato male... ancora una una volta vuole spacciarci per regola ciò che è eccezione. Facciamo così: l'aspetto nell'altra discussione relativa a voi ai. Lì potrà replicare a tutti gli "appunti" mossivi sia da clienti che da colleghi. Finora nessun ai ha voluto affrontare la cosa..lei potrebbe essere il primo....ma non ci scommeteri certo sopra..

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Ha un sua senso. Compravendere una casa è una cosa importante nella vita di tutti. Va da sè che la persona matura dà più fiducia rispetto al ragazzotto buffamente azzimato.
A questi normalmente viene affidato il lavoro sporco, quando poi si arrivare a quagliare ecco intervenire il titolare o il mediatore senior. I quali non sono affato esenti da scorrettezze o affini. Dopotutto dei ragazzotti sono gli istruttori.

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Non capisco tutta questa polemica. L'agente immobiliare
Svolge un servizio di ausilio al commercio.
Significa che lei può decidere di affidarsi o meno
Ad un professionista per aiutarla nell'acquistare casa. Ma questo non è un obbligo
Nessuna legge lo impone a differenza invece
Dell'assistenza del notaio piuttosto che dell'ing. Per
La firma del progetto.
Se lei ha avuto delle esperienze negative con un agente
Immobiliare questo cosa dovrebbe lasciar intendere che una intera
Categoria costituita da oltre 100.000 soggetti in Italia
È composta da truffaldini? Allora ad esempio io
Che sono stato truffato da 3 clienti che si erano rivolti in agenzia
Per poi cercare di concludere da soli l'affare
Dovrei pensare che tutti quelli che entrano in agenzia siano dei truffatori?
Mi risponda la prego perché cambiando il punto
Di osservazione la sostanza è la stessa.

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"..Nessuna legge lo impone.." altra ovvietà! lo impone la legge del mercato. I venditori che hanno messo in vendita i propri immobili da privati, sanno perfettamente che i contatti da acquirenti sono davvero pochi. Questo per la semplici ragione che gli stessi non hanno il coraggio di farlo. Preferendo perciò l'assistenza di un ai, ravvisando in questi ciò che in realtà non è, nè potrà mai essere, ossia un consulente. Di conseguenza, con mero calcolo di probabilità, se si vuole concretizzare la vendita con maggior teorica velocità, è giocoforza rivolgersi anche ad uno o più ai.

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Ho letto quacosa di ridicolo sulla maggioranza silenziosa.
Certamente pubblicata da chi di scienze statistiche non ha la minima CONOSCENZA:
La maggioranza silenziosa è quella che NON esprime un giudizio negativo.
Mi spiego meglio: "statisticamente" parlando è molto più probabile che chi abbia avuto esperienze negative ne parli rispetto a chi ne abbia avute di positive... basta impratichirsi della materia anche col più semplice dei manualetti.

Ma lasciando perdere la statistica, è evidente quanto sia scorretto fare di tutta un'erba un fascio anche solo per rispetto di quei "pochi" agenti che intendessero ispirarsi alla professionalità ed alla correttezza per il proprio lavoro.

Il fatto POI che qualche agente SOTTOLINEI le mancanze della propria categoria non evidenzia solo le mancanze ma anche la presenza di operatori che da queste mancanze INTENDANO distinguerSI!

Se invece volessi fare della statistica spicciola, alla maniera di certi presenti scriventi, potrei raccontarvi che in 13 anni di lavoro, con 5 agenzie sulle spalle, sono stato citato in giudizio dai miei clienti 2 volte (uscendo in entrambi i casi vincitore IN GIUDIZIO) mentre sono stato costretto, mio malgrado, a citarne 10, vicendo 9 volte.

Potrei dirmi quindi ben più serio della "clientela" che qui molti di voi rappresentano... ma sarebbe ugualmente un errore.
Ho rispetto e stima dei miei clienti e rispetto di quanti sottolineano le mie mancanze come le mancanze di un mio collega in modo costruttivo, per permettere un miglioramento del servizio e della sua utilità.

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"Pochi" agenti che intendessero intendessero?...intendesseroooo?...non male come lapsus freudidiano!... se invece volessi fare della statistica spicciola volessi fare? in tanto la sta facendo...portando il suo caso personale che nulla pesa.....ammesso e non concesso...

Potrei dirmi quindi ben più serio della "clientela" che qui molti di voi rappresentano ma sarebbe ugualmente un errore em> 1. Intanto, anche in questo caso, lo sta facendo! 2. Chi si loda s'imbroda
Ho rispetto e stima dei miei clienti e rispetto di quanti sottolineano le mie mancanze come le mancanze di un mio collega in modo costruttivo, per permettere un miglioramento del servizio e della sua utilità un pò retorico, non le sembrà?

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Certamente pubblicata da chi di scienze statistiche non ha la minima CONOSCENZA: la maggioranza silenziosa è quella che NON esprime un giudizio negativo. È curioso, prima questo utente interpreta una sintesi giornalistica come scienza statistica. Salvo poi subito negarla in quanto tale. Post # 12: stiamo parlando di epressione statistica e non giornalistica.. ***************************************************************** È sempre così con gli agenti. Si aspettano che noi si prenda per oro colato la loro profonda immobiliare sapienza, annaspando poi nella stessa perfino a fronte di un minimo di contradditorio.

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Immobiliare questo cosa dovrebbe lasciar intendere che una intera Categoria costituita da oltre 100.000 soggetti in Italia È composta da truffaldini? che discorsi! questo è matematicamente/filosoficamente impossible. Quindi trattasi solo di determinarne empiricamente la percentuale. Esperienza personale: l'anno scorso ho avuto modo di venire in contatto col 90% degli ai di zona. È una sorta di involontario cartello che non lascia di fatto alcuna scelta in positivo. Ma solo in negativo. Visti uno visti tutti. Sono cloni un dell'altro. Le motivazioni le si possono riscontare nelle discussione "come aumentare le vendite del 30%". Esperienze indirette: anche amici e conoscenti (sia di zona che da varie località d'italia) mi hanno espresso le stesse identiche difficoltà. esperienze forum: idem...considerando oltre più che la maggioranza è per definizione silenziosa. Pertanto, per ogni punta dell'iceberg espressa in rete, con ottima probabilità, sussiste una base sommersa non manifesta di dimensioni di gran lunga maggiori. Alla luce di quanto sopra, sono arrivato alla personale convinzione che la stragrande maggioranza degli ai italiani non siano degli operatori seri. Si tenga oltresì presente che non si vende/compra casa tutti i mesi. Se così paradossalmente fosse, nel giro di anno sicuramente qualcuno di valido lo si riuscirebbe anche a scremare. Così come, sarebbe giocofoza per i mediatori puntare sulla qualità e non sul caso. Nel concreto, non potendo fare della ricerca di un buon ai una missione di vita, ci si deve accontentare di quel misero che passa il convento-mercato. È altrettanto vero che anche il sottoscritto ha all'attivo esperienze felici, ma sono solo 4. Di cui 2 all'estero (che eccellenza!), e 2 in italia 15 anni fa, nulla a che vedere con l'odierna corte dei miracoli della mediazione immobiliare.

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Esperienze forum: idem...considerando oltre più che la maggioranza è per definizione silenziosa. Pertanto, per ogni punta dell'iceberg espressa in rete, con ottima probabilità, sussiste una base sommersa non manifesta di dimensioni di gran lunga maggiori non solo, in questo stesso forum alcuni ai hanno testimoniato la generalizzata poca serietà della categoria. E nessun loro collega, benchè pluri sollecitato, ha mai replicato agli stessi.

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L'espressione giornalistica maggioranza silenziosa (silent majority) fu usata negli Stati Uniti verso la fine degli anni sessanta per indicare una larga parte di cittadini americani che, non manifestando apertamente il loro dissenso alla guerra del vietnam, si pressupponeva ne fossero favorevoli.

Peccato che poi la guerra è finita su forti pressioni di tutta l'opinione pubblica, silente o risonante che fosse.

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L'espressione giornalistica maggioranza silenziosa (silent majority) fu usata negli Stati Uniti verso la fine degli anni sessanta per indicare una larga parte di cittadini americani che, non manifestando apertamente il loro dissenso alla guerra del vietnam, si pressupponeva ne fossero favorevoli.

Peccato che poi la guerra è finita su forti pressioni di tutta l'opinione pubblica, silente o risonante che fosse.

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Stiamo parlando di epressione statistica e non giornalistica... è comunque un fatto che il comportamento della massa, di fatto, dagli anni 60' ad oggi sia profondamente cambiato... basta seguire qualsiasi seminario di macroeconomia...

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Può sottolineare il mio messaggio parola per parola.
Il fatto saliente è uno: lei di statistica non capisce un granchè.
La invito pertanto a citare elaborazioni più scietifiche della propria esperienza prima
Di formulare considerazioni generalizzate inappropriate o a rivalutare
L'uso del condizionale quando le sue affermazioni non sono oltremodo provate.

:-)

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Le sue affermazioni non sono oltremodo provate. Nemmeno le sue lo sono...il processo logico come da post # 5 è stato premesso come "empirico"... lei ne ha replicato interpretando opportunisticamente la locuzione "maggioranza silenziosa", spacciandocelo tuttavia come un sorta di indiscutibile dogma dato dall'alto di una sua presunta profonda conoscenza della materia. Dimenticandosi tuttavia di fornire qualsivoglia appoggio dialettico a tale inbrodante affermazione. Lei di statistica non capisce un granchè. visto che se la tira da scienziato della disciplina, perchè non ci illumina almeno un pò se ne faccia una ragione sig. Gianluca..la percezione media che l'utenza ha nei riguardi della sua categoria, è negativa..e lei non fa che rafforzare tale impressione..

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Facciamo 4 conti della serva, così, tanto per definire a grandi linee I confini economico-numerici del mondo dell'intermediazione immobiliare.

Dunque, bolla a parte, le transazioni annuali degli ultimi 20-25 anni si configurano intorno alle 600mila. Gli agenti in Italia, per stessa ammissione degli stessi, sono 100mila. Non tutte le compravendite sono state tuttavia assistite da mediatori. Fissiamone un tetto per eccesso: 500mila.

Abbiamo quindi una media di 5 mediazioni per agente. Fossero tutte relative a castelli da qualche milionata di €, direi che non ci sarebbe di cui da lamentarsi.

L'anno scorso, la media l'importo medio dei mutui erogati (75%) è stata di 126mila. Le transazioni con mutuo hanno rappresentato il 60% dell'intero compravenduto. Pertanto, 3 su 5 mediamente attengono ad importi intorno ai 169mila €. Se ne ricavano pertanto commissioni per 10mila cadauno.

Di conseguenza, il 60% del fatturato medio di un'agenzia è pari a 30mila €. Siccome è difficile immaginare che il rimanente fatturato sia dai castelli di cui sopra, si può ragionevolmente ipotizzare che trattasi di una categoria “povera”.

E questo spiega molte cose.

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Si può ragionevolmente ipotizzare che trattasi di una categoria “povera”. È una categoria che non richiede esperienza, non richiede voglia di lavorare, non richiede particolari doti mentali che siano superiori all'ebetismo, richiede faccia di tolla a volontà e un armadio pieno di completi gessati. Direi che la categoria guadagna anche troppo per quello che è, l'unica difetto della professione,è la sicura paura nel futuro che questi stupidi ragazzotti o vecchiotti che siano, devono avere, essendo i piu' svegli consapevoli, di non avere la benchè minima professionalità.

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Si può ragionevolmente ipotizzare che trattasi di una categoria “povera”. È una categoria che non richiede esperienza, non richiede voglia di lavorare, non richiede particolari doti mentali che siano superiori all'ebetismo, richiede faccia di tolla a volontà e un armadio pieno di completi gessati. Direi che la categoria guadagna anche troppo per quello che è, l'unica difetto della professione,è la sicura paura nel futuro che questi stupidi ragazzotti o vecchiotti che siano, devono avere, essendo i piu' svegli consapevoli, di non avere la benchè minima professionalità.

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Se io, che non ho parlato di immobili e di case, per il mio personale modo di esprimermi, per altro al di fuori del mio ambito lavorativo, contribuisco ad accrescere la sua percezione negativa della categoria, questo la dice lunga sulla qualità della sua percezione...

Rispondo anche agli altri post:
Maggioranza silenziosa è stata, non da me, utilizzata in accezione statistica con questo senso:
"Se 10 parlano male delle agenzie, i 100 che non parlano, appartengono ad una maggioranza silenziosa che vorebbe parlarne male ma non lo fa"
Non mi sembrava che in ciò venisse ripresa un'accezione giornalistica.
A questa affermazione, come studente di statistica per le scienze economiche, e non come professore mi posso permettere di rispondere che...
Non è così.
Nell'epoca di internet, dei blog, dei forum, dei s.n., la maggioranza silenziosa è quella che esprime una visione positiva o neutra... a differenza di come poteva essere negli anni '60.

Sul mestiere povero... mi limito a segnalare che gli agenti sono 100.000 e non le agenzie. Ipotizzare uno stipendio medio di un agente sui 30.000 non è certo degradante: sono 2.500 euro al mese di media...
Vanno poi considerate le entrate legate ai mutui sui quali si possono ottenere interessanti storni dalle banche (1/1,5% dell'erogato), le locazioni che viaggiano su numeri doppi rispetto alle compravendite (10 locazioni sono una media di 12.000 euro di fatturato).
Le vendite non residenziali, gli affitti e le cessioni d'azienda...

Il nostro lavoro non richiede voglia di lavorare?
Io arrivo in ufficio alle 9.00 del mattino, un panino a pranzo e tiro dritto sino alle 20.00, spesso sino alle 21.00. Il sabato e la domenica chiudo un paio di ore prima.
Vero è che sono uno dei pochi a lavorare la domenica (non l'unico).

Non richiede professionalità?
Vengo chiamato quotidianamente da banche, da geometri, ingegneri ed architetti per consigli sulla redazione di perizie tecniche e non credo per mancanza di professionalità... seguo corsi di aggiornamento a cadenza mensile. Io stesso mi preoccupo della formazione di colleghi in quella che è la mia passione: "fiscalità immobiliare"

Tutto oro quello che luccica?
No... esistono nella professione dei problemi reali. In primis legati al turnover.
L'obiettivo di un'agenzia deve essere quello di evitare il più possibile il continuo cambiamento degli agenti, disservizio alla base della valutazione negativa di molte agenzie.

La professionalità non è sempre il massimo ma ricordo che la norma che rende obbligatorio il corso e l'esame di abilitazione, come pure l'obbligatorietà di un diploma superiore risalgono al 2001.
Questo significa che il processo di professionalizzazione non può dirsi certamente completo.

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Ma ricordo che la norma che rende obbligatorio il corso e l'esame di abilitazione, come pure l'obbligatorietà di un diploma superiore risalgono al 2001 quante persone possono lavorare sotto lo stesso "patentino"? in primis legati al turnover. L'obiettivo di un'agenzia deve essere quello di evitare il più possibile il continuo cambiamento degli agenti non guadagnando a sufficienza. Giovani maturi che siano, appena trovano qualcosa di meglio se ne vanno, oppure si metteno in proprio. Ho incontrato alcune persone mature che fanno gli ai. Sono quelli di cui più ci si rammarica. Hanno perso il lavoro, e non trovando altro si sono ricliclati quali mediatori. Non hanno alcuna esperienza nè alcuna attitudine commerciale, si limitano a papagallare le cose che il titolare gli ha detto di dire. Se ci si parla un pò, ci si rende conto che sono pesci fuor d'acqua, e delle palle che il ruolo gli "impone" un pò si vergognano. Però, qualche soldo magari ci scappa. Ed è infinitamente meglio che stare a casa a guardare la televisione, e ad inviare inutili curriculum.

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A questa affermazione, come studente di statistica per le scienze economiche, e non come professore mi posso permettere di rispondere che.
/Em Bene, da esperto a studente dunque...è già un passo avanti! Tuttavia, ella deve aver saltato qualche lezione perchè ancora non ci ha fornito alcuna verosimile dialettica motivazione di attinenza. Si è, viceversa, arrocato su personali dogmatiche posizioni. In attesa che recuperi le lezioni perse..la invito ad un'altra parallela lettura: non è che molti non commentano perchè nulla hanno da aggiungere/togliere da quanto già scritto? La buttì lì 'sta cosa durante i suoi seminari chee frequenta..non si sa mai...

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A questa affermazione, come studente di statistica per le scienze economiche, e non come professore mi posso permettere di rispondere che... bene, da esperto a studente dunque...è già un passo avanti! Tuttavia, ella deve aver saltato qualche lezione perchè ancora non ci ha fornito alcuna verosimile dialettica motivazione di attinenza. Si è, viceversa, arrocato su personali dogmatiche posizioni. In attesa che recuperi le lezioni perse..la invito ad un'altra parallela lettura: non è che molti non commentano perchè nulla hanno da aggiungere/togliere da quanto già scritto? La buttì 'sta cosa durante i seminari che frequenta da scolaro..non si sa mai...

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Dubito che la sua apprezzabile lettura, a sua volta poco supportata da elementi di scienza, possa trovare interesse maggiore della mia, al di fuori di qualche bar di periferia. Siamo entrambi votati all'oblio, mi sa!

Esperto garantito da idealista
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Siamo entrambi votati all'oblio, mi sa! uelà..anche spiritoso e auto-ironico...merce rara in questo forum, rara e stimolante..i più sono seriosi, egoici o squinternati

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Ipotizzare uno stipendio medio di un agente sui 30.000 non è certo degradante: sono 2.500 euro al mese di media.. Ipotizzare...appunto. Gli ai individuali non certo s'intascano tutta la provvigione ma bensì la spartiscono col titolare. Dalle mie parti si parla di un 1%, al massimo ma proprio massimo 1,5%. Al quale si aggiunge un minimo fisso mensile per rimborso spese quale la benzina ad esempio. Il titolare, sempre dai ricavi delle 5 mediazioni medie (che nessuno sta cmq negando) deve tirarci fuori le spese di gestione (affitto etc...), per gli affiliati si aggiungono le onerose royalties. Così pesanti, sembrerebbe, che molti si stanno affrancando dai franchising (e questo non è certo un segnale di generalizzata "ricchezza"). Questo non toglie che ai tempi d'oro, quando gli agenti erano molto pochi e gli affari molti, c'è chi ha fatto un sacco di soldi (di per sè niente di male). Ancor più ne hanno fatti coloro che si sono "inventati" i network locali. Il figlio di quello della mia zona, che frequenta casa mia, va in giro in ferrari. Vanno poi considerate le entrate legate ai mutui sui quali si possono ottenere interessanti storni dalle banche (1/1,5% dell'erogato)..etc...etc... a questo si aggiungono le nere mazzette dei certificatori e dei notai. La somma di tutto ciò , alla luce dei meccanismi di spartizione di cui sopra, cmq non porta ad matematiche immagini di prosperità e agiatezza. Diciamo che ci saltano fuori le “sigarette”. Anche le commissioni dai mutui non brillano di etica trasperenza. Nei limiti della mia esperienza nessuno degli mutuatari era/è stato informato che l'assistenza di un ai faceva/fà lievitare il costo di una erogazione del 1-1,5%. A tutti era stato fatto credere che ciò rientrava nella pacchetto di servizi compreso nella mediatoria commissione immobiliare. Se non sbaglio, se non ricordo male, tale usanza dovrebbe essere ora illecita in ragione di nuove disposizioni che vogliono I consulenti finaziari quali unici mutuatari interlocutori.

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Le agenzie sono circa 40.000 e non 100.000 che sono invece gli agenti, quindi i conti o si fanno sugli agenti o sulle agenzie. Tu hai fatto i calcoli su 100.000 e poi hai traslato i risultati all'agenzia... non funziona così.
Non posso parlare di altri o di realtà diverse dalla mia... ma i conti mi tornano per il guadagno degli agenti, almeno di quelli che ottengono buoni risultati, non mi tornano per l'agenzia rispetto alla quale, la mia esperienza mi porta a parlare di cifre molto.... diverse!

Quando Parlo di retrocessione della banca, mi riferisco a quel compenso che la banca riconosce all'agente quando gli segnala un mutuatario non di somme sborsate dal cliente... che non mi risulta vengano richieste dagli ai ma semmai da mediatori creditizi.

Il problema nasceva dal fatto che, non esitendo incompatibilità tra l'iscrizione come agente immobiliare e quella di mediatore creditizio, molti a.i. Hanno preso l'iscrizione come mediatori creditizi. Aspetto che, come hai in qualche modo sottolineato, viene risolto dal decreto "pinza" con l'introduzione dell'incompatibilità.

Sulle mazzette da certificatori e notai Posso dirti che non ho mai ricevuto un euro da un notaio in 13 anni e con 5 agenzie... al più un invito a cena di fine anno..
Dai certificatori (geom. arch. Ingegneri) ho invece ricevuto un sacco di proposte ma ho sempre optato per far risparmiare il cliente visto che già si sorbisce la mia parcella :-). mediamente una certificazione con un consulente convenzionato costa al cliente da 100,00 a 150,00 euro iva inclusa.

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Le agenzie sono circa 40.000 e non 100.000 che sono invece gli agenti, quindi i conti o si fanno sugli agenti o sulle agenzie. Tu hai fatto i calcoli su 100.000 e poi hai traslato i risultati all'agenzia... non funziona così. e allora come funziona? abbiamo 40mila agenzie e 100mila agenti, le prime si sommano ai secondi, oppure ne sono già parte? se ne facessero parte avremmo organici medi pari a 2,5 agenti per agenzia.

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Nella mia zona, la media del personale di un' agenzia è di circa 2/3. Mediamente le mie agenzie e le altre 10/15 che conosco "fatturano" tra 100.000,00 e 200.000,00 euro ad agenzia con punti di pareggio intorno a 80.000,00. Il mutuo medio della mia zona è di poco inferiore a 140.000 ma alcune delle agenzie gestite direttamente possono anche non seguire pratiche con mutuo per un intero anno.
In merito agli affari conclusi, il numero medio di compravendite concluse dalle 20 agenzie da me conosciute ogni anno varia tra 15 e 25 transazioni per le agenzie dell'hinterland e può ridursi a 10 per le agenzie del centro. Il fatturato è però abbastanza allineato potento le agenzie del centro contare su un discreto numero di vendite comprese tra 500.000 e 1.000.000 di euro.

Nella mia provincia gli agenti iscritti in cciaa risultano circa 1300 mentre le agenzie effettive sono meno di 200.
Questo non significa che in ogni agenzia lavorino 6/7 persone. Ci sono molti che hanno preso il patentino per giustificare la richiesta di mediazione collegata ad altre professioni (sono spesso mogli di geometri, architetti, amministratori condominiali). C'è poi il fenomeno degli agenti senza ufficio che operano solo tramite internet o da casa e che, soprattutto nelle grandi città, sembra in forte crescita.

Vanno poi considerate le rivendite di compromesso che per molte agenzie rappresentano una doppia operazione e non vengono conteggiate dai dati dell'agenzia del territorio.
Le locazioni concluse dalle agenzie che conosco direttamente variano da 10 a 20 anche se esitono agenzie più "strutturate per la gestione della locazione" che concludono circa 70/80 locazioni all'anno.
La vendita del non residenziale è marginale in percentuale ma può rappresentare una parte importante del fatturato. Si tratta infatti di immobili di un certo valore: alberghi, negozi, capannoni artigianali.

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Io arrivo in ufficio alle 9.00 del mattino, un panino a pranzo e tiro dritto sino alle 20.00, spesso sino alle 21.00. Il sabato e la domenica chiudo un paio di ore prima. Vero è che sono uno dei pochi a lavorare la domenica (non l'unico). Tante chiacchiere e poco lavoro, lo vedo quando vado per agnzie, tutto bene qui, tutto bene li', sigaretta , caffe e passano un paio di ore in chiacchiere, certo che poi si rimane in ufficio 12 ore al giorno. Il vero lavoro lo fate solo quella mezz'oretta dove mettete giu' la proposta di acquisto.

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Quando Parlo di retrocessione della banca, mi riferisco a quel compenso che la banca riconosce all'agente quando gli segnala un mutuatario non di somme sborsate dal cliente sempre a ciurlare inutilmente nel manico, unica cosa di cui gli ai sono davvero esperti.. Allora..un acquirente decide di affidarsi ad un agente per l'erogazione di un mutuo. Il mutuatante riconosce all'agente un commissione (1-1,5%). È lampante che tale commissione viene caricata nel conteggio del mutuo. E quindi nelle rate. S'immagini cosa diventa questo 1-1,5% in mutui di 20-30 anni. Mediamente una certificazione con un consulente convenzionato costa al cliente da 100,00 a 150,00 euro iva inclusa. E dove? nel ciad forse?

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Sono pochi i vini che reggono l'invecchiamento, i più si trasfomano in aceto o si marsalano orrendamente.

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In molte professioni parlare è lavorare. L'avvocato parla (e la segretaria al più scrive), l'ingegnere parla (ed il praticante disegna), il notaio boffonchia leggendo (ciò che una segretaria gli ha diligentemente compilato)...
Il medico poi non fa nient'altro, al più ti posiziona sulla schiena per qualche secondo uno sgradevole oggetto di ferro che, ci avete fatto caso, è sempre gelato.
E che dire invece del pubblico impiego? dove si timbrano i cartellini per i finti presenti e si passa la giornata a imbrattare documenti inutili, stampati abbattendo gli alberi dell'amazonia?

Naturlamente non le voglio dire che cosa faccia io come agente immobiliare durante la mia giornata tipo, ma cosa potrebbe fare (amato condizionale) un agente immobiliare che intendesse svolgere la professione con un minimo di serietà.

- Reperire ed analizzare la documentazione degli immobili in vendita
- Preparare le diverse pubblicità (serivizi fotografici, filmati, internet, varie riviste)
- Organizzare le visite agli immobili
- Allestire uffici-vendita per costruttori
- Acquisire e valutare gli immobili non ancora in vendita
- Distribuire il proprio materiale pubblicitario
- Tenere sotto controllo il terrioterio per ricercare nuove opportunità di acquisizione
- Aggiornare i venditori ogni tot giorni
- Aggiornare i clienti che cercano casa ogni tot giorni
- Seguire corsi di aggiornamento in materia fiscale e legale
- Aggiornare le pratiche concluse in attesa di rogito
- Aggiornare il notaio per verificare redazione preliminare
- Aggiornare la propria vetrina rinnovando i cartelli
- Aggiornarsi con i direttori degli istituti di credito per presentare i migliori prodotti di mutuo e/o condizioni
- Verificare l'iter di delibera delle pratiche di mutuo ed accompagnare il perito fornendo la documentazione necessaria
- Occuparsi della redazione di documenti utili per il rogito: planimetrie corrispondenti allo stato di fatto, certificazioni energetiche, cdu per terreni, prelazioni di varia natura.
- Predisporre i contratti di locazione, compilare f23 e registrare gli stessi
- Comunicare ai proprietari le novità fiscali (es. Cedolare secca)
- Comunicare gli aumenti istat e ricordare il rinnovo dell'imposta di registro
- Effettuare la voltura delle utenze acqua/luce/gas in caso di conclusione della vendita/locazione
- E, perchè no?, mantenere il proprio ufficio pulito ed ordinato

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In moltE PROFESSIONI parlare è lavorare..etc...etc...etc..etc...etc...etc..etc.. Ollà miseria!! troppa grazia sant'Antonio! abbiamo capito sig. Gianluca, abbiamo capito. Non le sta bene di parlarci della sua realtà? cmq sia, se non altro le si deve riconoscere il coraggio di essere qui, è stato l'unico ad averlo fatto. Partiamo da qui..se crede..

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Un agente immobiliare che intendesse svolgere la professione con un minimo di serietà. un quarto dei compiti elencati riguardano mediazioni portate a termine. 5 l'anno di media. Anche altre hanno scadenze pluri mensili. Alcune non sono certo di quotidiana frequenza (salvo le pulize). C'è anche un doppione. La questione non verte sulla quantità (che pure appare benigna) ma sulla qualità. di fronte a casa mia c'è un agenzia, i cravattoni parcheggiano nell'area esterna del condominio. Non c'è questo grande andirivieni, anzi. I pochi clienti di solito si vedono verso sera.

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Non posso parlare di altri o di realtà diverse dalla mia ah..l'abbiamo capita finalmente! lei ci parli della sua realtà, e noi ne prenderemo ghiottamente atto, ringraziando oltresì per la cortese testimonianza.

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LE CONDIZIONI DEL MUTUO CON RETROCESSIONE ALL'AGENTE IMMOBILIARE SONO quasi sempre le stesse di quelle che il cliente otterrebbe per proprio conto o, in alcuni casi migliorative.
La motivazione è semplice: il cliente di per sè assicura all'istituto la sua sola pratica mentre l'agenzia appoggiandosi, ad esempio, a condizioni fiaps si può permettere di ragionare su volumi ben diversi innescando economie di scala.

Sulla certificazione energetica puoi credermi o non credermi: i miei clienti pagano 150,00 euro a certificazione massimo.

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LE CONDIZIONI DEL MUTUO CON RETROCESSIONE ALL'AGENTE IMMOBILIARE SONO quasi sempre le stesse di quelle che il cliente otterrebbe per proprio conto o, in alcuni casi migliorative. La mia esperienza è che con l'agenzia si spende di più anche non parlare con i compratori non va bene. Alla esselunga ho incontrato dei compratori che due anni fa volevano comprare il mio vecchio appartamento. Mi hanno detto che lo avevano detto all'agenzia che però gli aveva detto che era stato venduto. Ma non era vero, avevo dato la disdetta. Meno male che dopo ho venduto, se no gli spaccherebbe la faccia

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Beh, sicuramente quei compratori incontrati un po' per caso all'esselunga hanno ben più ragione di essere creduti del suo vecchio agente immobiliare! Pensa che professionista: il suo appartamento era ancora in vendita e lui ha preferito buttare all'aria un affare fingendo che fosse stato venduto. E' sicuro che l'agenzia in questione sia ancora aperta?

Esperto garantito da idealista
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Le condizioni del mutuo con retrocessione all'agente immobiliare retrocessione=commissioni...tanto per essere chiari..tanto per non giocare con le parole

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A condizioni fiaps si può permettere di ragionare su volumi ben diversi innescando economie di scala. Quindi le fette di torta sono due, più che una scala è un ascensore. Poveri acquirenti mi verrebbe da dire, ma chi si fa pecorella il lupo se la mangia.

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No, no! mi sta bene parlare della mia epserienza ma se avessi sciorinato una tale lista riferendola al sottoscritto qualcuno avrebbe risposto tipo... chi si loda s'imbroda... ho preferito spersonalizzare.

E poi, perdonerà la mia timidezza ma, il pleralia maiestatis mi mette un poco di soggezione! :-)

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No, no! mi sta bene parlare della mia esperienza ma se avessi sciorinato una tale lista riferendola al sottoscritto qualcuno avrebbe risposto tipo... chi si loda s'imbroda... ho preferito spersonalizzare.

E poi, perdonerà la mia timidezza ma, il pluralia maiestatis mi mette un poco di soggezione!

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No, no! mi sta bene parlare della mia esperienza ma se avessi sciorinato una tale lista riferendola al sottoscritto qualcuno avrebbe risposto tipo... chi si loda s'imbroda... ho preferito spersonalizzare. E ha fatto bene!..si nota con piacere che lei è persona veloce nell'apprendere. Siamo pertanto ragionevolmente certi che ella potrà positivamente e sensibilmente contribuire alla qualità di questo forum...cosa di cui si ha tanto bisogno.. E poi, perdonerà la mia timidezza ma, il pluralia maiestatis mi mette un poco di soggezione! suvvia non è il caso, sua maestà ill.ma può fare questo effetto ha chi non avvezzo alla sathygraha..ma vedrà che, come tutti noi, vedrà che presto le suonerà come la cosa più naturale più naturale mondo..ci siamo passati tutti.. L'importante è che le sia Chiara la intercorrente differenza fra fare l'agente immobiliare e l'esserlo..

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Il cliente di per sè assicura all'istituto la sua sola pratica mentre l'agenzia appoggiandosi, ad esempio, a condizioni fiaps si può permettere di ragionare su volumi ben diversi innescando economie di scala. Molti hanno trovato altrove mutui più convenienti...ma il punto è un altro..l'acquirente deve essere informato della commissione, dopodichè deciderà come crede... alcuni compratori pensano che è stata l'agenzia a fargli ottenere il mutuo, pertanto, temendo sgambetti, sono restii a rivolgersi altrove per l'acquisto. È, quindi, anche un modo per legare a sè il compratore. La gente, mediamente, non è molto sveglia. Il caso vanna marchi insegna.

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Aggiungo altri dati per meglio far capire limitandomi alle prime attività...

- Reperire ed analizzare la documentazione degli immobili in vendita
(L'agenzia tra mandati in esclusiva e non, gestisce annualmente circa 200 acquisizioni, mediamente il reperimento di una documentazione completa comporta
4/5 ore di lavoro di una persona considerando i giri al catasto, conservatoria, ufficio tecnico comunale, i tempi di attesa, le telefonate ai professionisti)
Questo quando tutto va bene e nel 50% dei casi manca sempre qualcosa per cui ci sono da richiedere preventivi di tecnici per le certificazioni o la regolarizzazione urbanistica o la richiesta di abitabilità.

- Preparare le diverse pubblicità (serivizi fotografici, filmati, internet, varie riviste)
Scegliere foto e definire gli annunci comporta circa 5 muniti ad annuncio (un'ora e trenta per rivista con cadenza almeno settimanale) oltre ai tempi per "realizzare il materiale", 30 minuti per fare un bel reportage fotografico e qualche video, 30 minuti per realizzare una piantina con arredamento da moltiplicare per 200 immobili sono circa 1 ora di lavoro per ogni giorno lavorativo.

- Organizzare le visite agli immobili
Una visita ad un immobile effettuata correttamente dura da 30 a 60 minuti considerando i tempi di tragitto, la visione dell'immobile, l'immancabile scambio di opinioni tra venditore ed acquirente. In caso di interesse i tempi si dilungano per prendere visione dei documenti: planimetrie, condizioni di mutuo per l'accollo, preventivo delle spese fiscali... mediamente ogni mese inseriamo 20 nuovi clienti per agenzia che effettuano visite quasi settimanalmente.
- Allestire uffici-vendita per costruttori
Capita raramente

- Acquisire e valutare gli immobili non ancora in vendita
Anche le acquisizioni hanno la durata di circa un'ora. Una buona acquisizione prevede la prese visione dell'immobile e la verifica della documentazione di base: ultima planimetria ed atto di provenienza. Segue la redazione di una valutazione rigorosamente scritta.

- Distribuire il proprio materiale pubblicitario
Viene fatto direttamente dall'agenzia circa 4 giorni al mese per 3 ore per 4 persone.

- Tenere sotto controllo il terrioterio per ricercare nuove opportunità di acquisizione
Questa attività basilare è quotidiana e viene effettuata circa 2 ore al giorno, preferibilmente nel mattino da ogni agente.

- Aggiornare i venditori ogni tot giorni
Almeno una volta al mese ma se si considera che gli immobili in vendita contemporaneamente sono circa 300 (di cui 200 non gestiti e 100 gestiti) significa organizzare circa 12 telefonate al giorno (un'ora di lavoro al giorno di una persona)
- Aggiornare i clienti che cercano casa ogni tot giorni
Anche gli acquirenti vanno aggiornati almeno una volta al mese, anche quando non ci sono immobili da presentare loro, anche solo per far comprendere che non ci siamo dimenticati. I clienti attivi per ogni agenzia sono circa 400 ...

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AGGIUNGO ALTRI DATI PER MEGLIO FAR CAPIRE limitandomi alle prime attività...etc..etc...etc..etc.. Per le agenzie della mia zona, 15-25 transazioni l'anno sono un sogno. In tal senso non si hanno certezze “probatorie”, ma questa è l'aria che si respira. Anche 300 immobili gestisti di media risultano abnormi, un pò perchè lo si può in qualche misura rilevare dai siti degli ai, un pò perchè molti di essi ne dichiarano sugli 80/100. Qui nessuno fa report mensili ai venditori. Se ci sono appuntamenti ok, altrimenti è il silenzio più assoluto (nemmeno gli auguri di natale via email). Se si chiama per un feed back post visita, si ottengono le solite 4 frasi fatte che non dicono nulla. Solo tirandogliele fuori con le pinze si arriva a ciò che si vuole sapere...ma è una fatica...1,2,3 volte poi si tende a rinunciarvi in partenza... come ho già detto nella mia zona si riscontra un sorta di cartello-muro di generalizzata mediocrità improntata oltrepiù alla più becera e sado-masochistica scorretezza. Non esiste il meglio, ma il solo il peggio. Amici e conoscenti di altre zone mi testimoniano la stessa situazione. Così come, anche dal forum, giungono spesso identiche conferme. A questo punto, nei limiti di un forum, direi che l'argomento specifico è stato ben trattato..che ognuno si rapporti pertanto con la propria realtà locale.

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Fatturano" tra 100.000,00 e 200.000,00 euro ad agenzia CON PUNTI DI PAREGGIO INTORNO A 80.000,00. Siccome sono un business-curioso, vista la generosa disponibilità, con cortesia chiedo: il break-even di 80mila cosa comprende?

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Costi del personale per i primi 80.000 euro (1 full time e 1 part time oltre al titolare)
Costi di telefonia
Costi di utenze ufficio
Costi di locazione o leasing o mutuo ufficio
Costi di cancelleria e materiale cartaceo (carpette, biglietti da visita, carta intestata.. .)
Costi pubblicitari
Costi di royalities
Ammortamenti delle attrezzature (mobilio, fotocopiatrici, computer)

Grosso modo i costi sono questi
Non ci sono altri oneri pesanti (rate auto o compensi soci/amministratori che sono pagati in "trasparenza")

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Costi del personale..etc...etc.. Grazie...

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A condizioni fiaps si può permettere di ragionare su volumi ben diversi innescando economie di scala. Quindi le fette di torta sono due, più che una scala è un ascensore. Poveri acquirenti mi verrebbe da dire, ma chi si fa pecorella il lupo se la mangia. Capisco che non sia semplice capire. So per certo che rispetto a qualsiasi mutuo io possa presentare al cliente è possibile reperire sul mercato "qualcosa di meglio" ma ribadisco la questione: il mutuo che presento al cliente corrisponde in tutto e per tutto a quello che il cliente trova allo sportello sia come condizioni che come spese. Anzi, con alcuni istituti ho alcune facilitazioni. La Banca (e solo la banca) mi riconosce una retrocessione che non viene imputata al cliente. ESATTAMENTE COSì cOME FUNZIONEREBBE SE SCEGLIESTE UN MUTUO DAL SITO MUTUI-ON-LINE.

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