Società immobiliari, i chiarimenti dell'Agenzia delle Entrate

L’Agenzia delle Entrate ha fatto chiarezza in merito agli obblighi delle società immobiliari. Vediamo quanto spiegato.

Con la risposta all’istanza di interpello n. 68 del 2019, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che le società immobiliari non hanno l’obbligo di applicare la disciplina delle società non operative (art. 30, legge 74/1994) se, pur non conseguendo ricavi sufficienti a superare il cosiddetto test di operatività, praticano canoni di locazione individuati sulla base delle quotazioni dell’Osservatorio del mercato immobiliare (Omi).

Tanto è stato spiegato con la risposta all’interpello riguardante un’operazione di doppia scissione parziale proporzionale con assegnazione alla beneficiaria (soggetto istante) dei patrimoni immobiliari delle società scisse “sorelle”. Si tratta di una tipica operazione di riorganizzazione aziendale che ha tra i principali obiettivi la segregazione degli immobili rispetto all’attività della società operativa al fine di separare i rischi connessi all’attività d’impresa dalla gestione immobiliare.

In questo quadro, nella valutazione della sostenibilità finanziaria delle suddette operazioni, assume particolare rilevanza il valore dei canoni di locazione da corrispondere alla società beneficiaria: se i canoni di locazione non superano una determinata soglia, calcolata in percentuale rispetto al valore dei beni dell’attivo patrimoniale (6% per gli immobili), il reddito deve essere determinato in maniera presuntiva a prescindere dalle risultanze di bilancio (e assoggettato all’Ires con aliquota del 34,5% in luogo dell’ordinario 24%).

La società, però, può presentare un’istanza di interpello che accerti la presenza di oggettive situazioni che hanno reso impossibile applicare canoni di locazione che consentano il conseguimento di ricavi sufficienti a superare il cosiddetto test di operatività.

In particolare, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che gli stessi devono essere “almeno pari a quelli di mercato, determinabili ai sensi dell’art. 9 del Tuir” e che “per la determinazione del valore di mercato dei canoni di locazione si potrà fare riferimento ai valori (espressi in euro per mq al mese) riportati nella banca dati delle quotazioni immobiliari dell’Osservatorio del mercato Immobiliare”.

Nel caso in esame, il soggetto istante ha chiesto la disapplicazione della disciplina delle società non operative per il periodo d’imposta 2019 sulla base delle indicazioni fornite nei precedenti interventi di prassi. L’Agenzia delle Entrate ha confermato la disapplicazione della disciplina in parola, vincolandola però a una valutazione successiva, ovvero qualora le quotazioni Omi relative al 2018 e al 2019 non si discostino da quelle indicate nell’istanza di interpello (secondo semestre 2017). Tale valutazione dovrà essere effettuata dalla società, prima della presentazione della dichiarazione dei redditi del periodo d’imposta interessato, con la pubblicazione delle quotazioni Omi relative al secondo semestre 2019 (indicativamente nel mese di marzo 2020).

Poiché si tratta di una disapplicazione “parziale” (il contribuente è esonerato limitatamente alle fattispecie esposte nell’istanza di disapplicazione), non è chiaro se la società istante, qualora le circostanze oggettive puntualmente indicate nell’istanza di disapplicazione non abbiano subito modificazioni nei periodi di imposta successivi, possa continuare a disapplicare la suddetta disciplina anche successivamente al 2019, senza presentare una nuova istanza di interpello.