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Il pericolo rappresentato da una crisi immobiliare cinese per l'economia del Paese

Shangai, Cina / Flickr/Creative commons
Shangai, Cina / Flickr/Creative commons
Autore: Redazione

Una crisi immobiliare cinese rischia di infliggere un duro colpo all'economia del Paese. In Cina i promotori immobiliari cercano di ridurre sempre di più i prezzi delle case offrendo sconti fino al 30% per vendere le loro scorte di appartamenti. Premesso questo, il governo ha vietato gli sconti per timore di proteste e distorsioni nel mercato immobiliare. Nella città centrale di Yueyang, agli sviluppatori è stato chiesto di smettere di aumentare i prezzi, ma anche di astenersi dal ridurre i prezzi di oltre il 15%.

Il mercato immobiliare è diventato il principale motore dell'economia della Cina negli ultimi 15 anni. Il valore delle case ha registrato una crescita annua vicina al 10% nelle grandi città, ma questo è stato anche a scapito di ingenti prestiti agli sviluppatori. Secondo Morgan Stanley, il debito totale del settore è di circa 18,4 trilioni di yuan, che rappresenta il 18% del Pil nazionale.

Il costo delle case non corrisponde al reddito salariale in Cina, che si scontra con le proposte del presidente Xi di ridurre il debito aziendale e la disuguaglianza, per promuovere la cosiddetta "prosperità comune" in Cina.

Il timore di un cambiamento nel settore immobiliare si basa sul rischio che rappresenta per l'economia, poiché ne verrebbero colpiti tutti i settori e gli ambiti sociali. I funzionari hanno dovuto limitare l'accesso al credito alle grandi aziende, il che ha portato al loro collasso. L'ultimo esempio è quello di Evergrande, uno dei più grandi sviluppatori immobiliari del Paese, con oltre 300.000 milioni di dollari di passività.

Dalla riforma del sistema immobiliare del 1994, che al tempo stesso vietava l'emissione di debito alle amministrazioni locali, il settore è cresciuto in maniera esponenziale. Una delle risorse principali era la vendita di terreni, che generava entrate per finanziare strade e opere pubbliche. Tra il 1999 e il 2007, la quantità di terreni rurali convertiti in terreni urbani ha raggiunto un tasso annuo del 23% e le vendite di terreni pubblici sono aumentate del 31%. Un'altra risorsa è stata la creazione di società che acquisiscono prestiti da altre banche e ottengono debiti da altre fonti. Nella crisi finanziaria globale del 2008, gran parte dello stimolo di 586 miliardi di dollari in Cina proveniva da prestiti degli investitori e fondi bancari. Secondo Kvin Lai di Daiwa Capital Marquets: "Il mercato immobiliare era un veicolo per distribuire stimoli". Nel 2010 la vendita di terreni ha rappresentato oltre il 70% delle entrate comunali.

The Economist
The Economist

Il mercato immobiliare è attualmente un pilastro fondamentale per l'economia del Paese. Secondo uno studio di Kenneth Rogoff, dell'Università di Harvard, e Yuanchen Yang, della Tsinghua University, "l'investimento residenziale da solo rappresenta il 15% del Pil e raggiunge il 29% del Pil includendo l'edilizia e altre industrie aggiuntive". Eppure crisi come quella di Evergrande stanno iniziando a minacciare questa convinzione di vecchia data. La crescita dei prezzi si sta indebolendo. A Shenzhen, una città in forte espansione nel sud della Cina, le vendite mensili sono scese per quattro mesi consecutivi a 2.423 unità ad agosto, rispetto a una media mensile di 8.376 nel 2020.

Le famiglie cinesi sono sempre più esposte al debito generato dall'acquisto di una casa. Nel 2019, l'edilizia abitativa ha rappresentato il 60% del loro patrimonio, con il debito ipotecario che ha rappresentato tre quarti dell'indebitamento totale delle famiglie. Poiché gli sviluppatori sono stati lasciati senza altre fonti di finanziamento negli ultimi cinque anni, la loro dipendenza dal reddito derivante dalla prevendita delle case è aumentata. Secondo i calcoli della banca francese Natixis, i ricavi delle prevendite sono aumentati dal 39% al 54% tra il 2015 e il 2021, come è successo con Evergrande.

Gli investitori stanno aspettando che il governo allenti le condizioni monetarie sui prestiti immobiliari, poiché un rallentamento del mercato immobiliare potrebbe ridurre la crescita del Pil di mezzo punto percentuale quest'anno. Ciò è improbabile poiché, come affermano gli esperti Daiwa, "il mercato è molto vicino alla fine del boom immobiliare perché l'accumulo di debito non può continuare".

Un altro economista, Andy Xie, afferma che lo sviluppo urbano nel Paese si è concentrato su piccoli progetti locali, in aree dove anche la popolazione sta diminuendo, invece che su megalopoli, che hanno il vantaggio di poter diversificare le fonti di finanziamento e l'amministrazione. Per Xie, i politici locali hanno sperperato i soldi guadagnati dalla vendita di terreni pubblici in progetti residenziali non necessari mentre la popolazione si trasferiva nelle grandi città. "Per far cessare la dipendenza dell'economia cinese dallo sviluppo immobiliare, sarebbe necessario che molti governi locali cessassero di esistere", afferma.

Da Oxford Economics sottolineano che "gli sforzi per rendere la Cina più egualitaria potrebbero significare un aumento più moderato dei prezzi in futuro", ma la maggior parte degli esperti afferma che "ci sono poche opzioni per slegare la crescita economica del Paese all'edilizia abitativa".