In Europa prezzi delle case in rialzo per la mancanza di offerta, trend più contenuto in Italia

I prezzi delle case in Europa continueranno a salire. È la previsione di S&P Global Ratings, che nel suo ultimo report conferma un rialzo medio attorno al 4% per quest'anno e di oltre il 3% nel 2027. Un trend che non accenna a invertirsi, nonostante i tassi reali sui mutui siano scesi più del previsto e diversi governi europei abbiano varato piani legislativi per aumentare l'offerta abitativa. Il problema strutturale resta lo stesso: non si costruisce abbastanza, e non si costruirà abbastanza in tempi brevi. In Italia si registra una crescita dei prezzi, ma a un ritmo più contenuto rispetto alla media europea e decisamente inferiore a quello dei mercati più dinamici del continente

Le previsioni paese per paese: Spagna e Portogallo corrono, Germania e Svezia frenano

Il quadro d'insieme nasconde dinamiche molto diverse tra i singoli mercati. La Spagna guida la classifica della crescita con un +12,9% registrato nel 2025, destinato a rallentare ma non ad arrestarsi: S&P prevede ancora un +9,1% nel 2026, +7,4% nel 2027 e +6,2% nel 2028. Il Portogallo è il caso più sorprendente: la combinazione di scarsa offerta, costruzioni lente e domanda interna robusta ha spinto la crescita dei prezzi ai massimi da decenni nel 2025, e S&P ha rivisto al rialzo le stime per il 2026 di ben 3 punti percentuali, portandole a +10%. L'inerzia del mercato lusitano era tale che l'accelerazione non si era ancora fermata a inizio 2026, secondo i dati OCSE.

All'estremo opposto si trovano Germania e Svezia. Per Berlino S&P prevede una crescita contenuta: +1,2% nel 2026, +2,8% nel 2027 e +2,5% nel 2028, con revisioni al ribasso rispetto alle precedenti stime anche per effetto di un aggiornamento delle previsioni demografiche basato sui dati del Fondo Monetario Internazionale. Per la Svezia, la previsione 2026 è stata tagliata di oltre 1 punto percentuale — una revisione più ampia rispetto agli altri mercati — a causa di un nuovo rialzo dei tassi sui mutui nel secondo trimestre dell'anno, dell'incertezza sul mercato del lavoro e di una sensibilità strutturalmente elevata dei proprietari di casa alle variazioni dei tassi: i mutui in essere rappresentano il 173% del reddito disponibile delle famiglie svedesi.

Italia, prezzi in crescita ma sotto la media

Il mercato immobiliare italiano cresce, ma a un ritmo più contenuto rispetto alla media europea e decisamente inferiore a quello dei mercati più dinamici del continente. 

Secondo le previsioni di S&P Global Ratings, i prezzi delle case in Italia sono saliti del 4,0% nel 2025 — in linea con la media europea — ma la traiettoria attesa per i prossimi anni è in decelerazione: +2,8% nel 2026, +1,7% nel 2027, +1,8% nel 2028 e +1,7% nel 2029.

Le revisioni al rialzo: un mercato del lavoro migliore delle attese

Rispetto alle previsioni elaborate a febbraio 2026, S&P ha rivisto leggermente al rialzo le stime per l'Italia, con correzioni positive di 0,9 punti percentuali sul 2025 e 0,6 punti sul 2026. La revisione è riconducibile principalmente al miglioramento del mercato del lavoro: il tasso di disoccupazione italiano è sceso al 5%, un risultato migliore di quanto S&P avesse anticipato.

Tuttavia, questo miglioramento produce solo un impulso modesto sui prezzi delle case. Il motivo è strutturale: nonostante la disoccupazione sia calata di quasi 2 punti percentuali dal 2023, la partecipazione alla forza lavoro si è mantenuta stabile intorno al 66,7% nello stesso periodo. In altre parole, più italiani hanno trovato un lavoro, ma una quota significativa della popolazione in età lavorativa è rimasta fuori dal mercato del lavoro, limitando l'effetto espansivo sulla domanda abitativa.

Tre fattori macro hanno cambiato le stime

Le revisioni alle previsioni rispetto all'aggiornamento di febbraio 2026 sono riconducibili principalmente a tre variabili macroeconomiche.

Inflazione in salita

Il primo fattore è l'inflazione. L'indice dei prezzi al consumo è risultato più alto di 1-1,6 punti percentuali rispetto alle attese in tutti i mercati europei. Per la sola area euro, S&P prevede ora un'inflazione al 3,1% contro l'1,8% stimato in precedenza, riflettendo il conflitto in Medio Oriente e il conseguente rialzo dei prezzi energetici, con un passaggio abbastanza rapido all'inflazione non energetica.

Tassi a lungo termine

Il secondo fattore sono i tassi a lungo termine. I rendimenti dei titoli di Stato decennali sono saliti di 20-30 punti base nei Paesi dell'area euro e in Polonia, e di circa 60 punti base nel Regno Unito. Questo ha spinto al rialzo i tassi sui mutui. S&P si attende che la Banca Centrale Europea alzi i tassi due volte nel corso del 2026, con il secondo rialzo nella seconda metà dell'anno, e che la Bank of England effettui un solo rialzo invece di riprendere il ciclo di tagli. La Banca Nazionale Svizzera è l'eccezione: nessun rialzo previsto nel 2026, con un'eventuale mossa rinviata al 2027. La Federal Reserve americana, invece, ha ulteriormente posticipato il primo taglio dei tassi al 2027, coerentemente con la natura globale dello shock energetico. Poiché i rendimenti nominali sono saliti meno dell'inflazione, i tassi reali sui mutui risultano oggi materialmente più bassi rispetto alle assunzioni di novembre 2025 — un fattore di supporto per i prezzi delle case nella maggior parte dei mercati europei.

Mercato del lavoro

Il terzo fattore è il mercato del lavoro. La disoccupazione è aumentata in Francia (+0,4 punti percentuali entro il 2028), Paesi Bassi (+0,3 punti) e Belgio (+0,3 punti), frenando la domanda abitativa in questi mercati.

E se lo shock energetico si attenuasse?

S&P ha elaborato anche uno scenario alternativo più favorevole, che ipotizza un allentamento dei prezzi globali di petrolio e gas dalla metà del 2026, una disinflazione più rapida, rendimenti a lungo termine più bassi e una disoccupazione leggermente inferiore. Questo scenario si ricollega direttamente all'incertezza sulle prospettive di riapertura del traffico marittimo attraverso lo Stretto di Hormuz, da cui transita circa un terzo del greggio globale e un quarto del gas naturale liquefatto.

In questo contesto più mite, i prezzi delle case europei si collocherebbero entro il 2028 tra lo 0,2% e l'1,4% al di sopra dello scenario base. 

I mercati più sensibili ai tassi — Germania (+1,4 punti percentuali cumulati) e Regno Unito (+1,0 punti) — registrerebbero i guadagni più significativi. I mercati ad alta crescita come Spagna, Portogallo, Polonia e Irlanda resterebbero invece sostanzialmente in linea con le previsioni base, poiché le loro dinamiche di prezzo dipendono più dalle condizioni del mercato del lavoro che dai tassi. Lo scenario più mite, in sostanza, anticiperebbe parte della crescita al 2027-2028 senza modificare il quadro strutturale di medio periodo.

Il nodo irrisolto: non si costruisce abbastanza

Al di là delle variabili cicliche, il problema che pesa di più sui mercati immobiliari europei ha natura strutturale. L'avvio di nuove costruzioni rimane troppo lento per allentare le pressioni sui prezzi in modo significativo. I costi dei materiali da costruzione — già lievitati con lo shock energetico del 2022 — restano elevati, e un sondaggio della Commissione Europea mostra che il settore delle costruzioni ha rapidamente rivisto al rialzo le proprie aspettative di prezzo in risposta al nuovo rialzo dell'energia tra marzo e aprile 2026.

Le strozzature sono strutturali: carenza di manodopera qualificata, scarsità di terreni edificabili, procedure amministrative complesse e spesso non digitalizzate, costi energetici e dei materiali elevati, standard tecnici impegnativi. A tutto questo si aggiungono tendenze demografiche che spingono la formazione di nuovi nuclei familiari a ritmi superiori alla crescita della popolazione, e bilanci delle famiglie generalmente solidi — con patrimoni netti vicino ai massimi storici — che sostengono la domanda anche in contesti di tassi elevati.

Pexels

Le politiche nazionali: passi nella giusta direzione, ma lenti

Diversi governi europei hanno risposto con pacchetti legislativi, ma S&P avverte che i tempi di attuazione saranno lunghi e che le misure affrontano solo in parte le cause profonde del problema.

Germania, deroghe alla pianificazione urbanistica

In Germania, dove le costruzioni sono calate significativamente dal 2020, il governo ha varato a ottobre 2025 il cosiddetto "Bau-Turbo", che introduce deroghe temporanee alla pianificazione urbanistica e consente sviluppi residenziali fuori dalle zone edificabili designate fino al 2030. Misure utili, ma che impiegheranno anni a produrre effetti sull'offerta. Nel frattempo, l'estensione del tetto agli affitti ("Mietpreisbremse") fino al 2029 e le nuove norme sugli affitti di aprile 2026 rischiano di disincentivare l'offerta di nuove abitazioni in locazione.

Francia, due milioni di permessi a costruire entro il 2030

In Francia, dopo un crollo delle nuove costruzioni nel 2023-2024 per effetto dell'aumento dei costi di finanziamento e dei prezzi di costruzione, il governo ha presentato a inizio 2026 il piano "Relance Logement", che punta a due milioni di permessi di costruzione entro il 2030. Un obiettivo ambizioso, ma che rimane un traguardo di medio termine più che un catalizzatore immediato. L'espansione degli affitti brevi ha nel frattempo ridotto ulteriormente la disponibilità di case in affitto a lungo termine.

Segui idealista/news sul canale Whatsapp

Italia, le incognite del Piano Casa

In Italia, il "Piano Casa" approvato nel maggio 2026 punta sulla ristrutturazione del patrimonio di edilizia pubblica e sul sostegno all'housing accessibile. Un limite, però, è rilevante: l'Italia detiene la quota più alta di abitazioni non occupate nell'intera Unione Europea, il che significa che intervenire sullo stock esistente non risolve automaticamente il problema dell'offerta nelle aree dove la domanda è più forte. Un passo costruttivo arriva invece dalle norme sugli affitti brevi introdotte con la Legge di Bilancio 2026, che puntano a reindirizzare parte dello stock verso il mercato degli affitti a lungo termine.

Olanda, i privati escono dal mercato

Nei Paesi Bassi, il record di vendite nel 2025 riflette in parte l'uscita dal mercato di proprietari privati scoraggiati dalla stretta normativa e dall'aumento dei tassi. I vincoli strutturali restano: procedure di pianificazione complesse, costi elevati, carenza di manodopera, limiti ambientali sulle emissioni di azoto e problemi di congestione della rete elettrica.

Regno Unito, decisioni urbanistiche più veloci

Nel Regno Unito, il Planning and Infrastructure Act del 2025 e il National Planning Policy Framework del 2024 puntano ad accelerare le decisioni urbanistiche. Ma i nuovi avvii di cantiere sono rimasti depressi fino a poco tempo fa: nel primo trimestre del 2026 il dato cumulato sugli ultimi 12 mesi si colloca ancora il 30% al di sotto del picco raggiunto nel secondo trimestre del 2023.

Spagna, zero crescita investimenti da sette anni

In Spagna, dove gli investimenti nel residenziale sono rimasti piatti dal 2019 nonostante una crescita economica tra le più robuste dell'eurozona, il governo ha approvato ad aprile 2026 il Piano Statale per l'Abitazione 2026-2030 da 7 miliardi di euro, con l'obiettivo di aumentare l'offerta, migliorare l'accessibilità economica e regolamentare gli affitti stagionali e brevi.

Previsioni: i prezzi saliranno ancora per anni

L'attivismo legislativo è benvenuto, ma arriva in ritardo e non affronta i due principali freni strutturali all'offerta: l'inflazione nel settore delle costruzioni e la carenza di manodopera. Misure come i tetti agli affitti o le garanzie sui mutui rischiano anzi di alimentare ulteriormente la domanda senza aumentare l'offerta. La conclusione di S&P è netta: i prezzi nominali delle case in Europa sono destinati a continuare a crescere almeno fino al 2029, con la carenza strutturale di abitazioni come driver dominante, indipendentemente dall'evoluzione del ciclo economico.