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Immobiliare logistica, i trend nell'outlook di Cbre

immobiliare logistica
Outlook 2020 Cbre su immobiliare logistica / Gtres
Autore: Redazione

Il mercato immobiliare della logistica vive un momento di grande sviluppo a livello mondiale in scia a globalizzazione, tecnologia pervasiva, capillarità delle relazioni. I numeri del settore nell’outlook di Cbre.

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In Italia, nel 2019, gli investimenti nel comparto Industrial & Logistics sono stati pari a oltre 1,3 miliardi di euro, superando i volumi dei due anni precedenti. Si tratta di un risultato particolarmente positivo, se si considera che il mercato logistico italiano prima del 2016 non aveva mai superato i 500 milioni di euro di transazioni su base annua e che il record degli investimenti raggiunto nel 2017 era stato conseguito in misura rilevante grazie a un singolo portfolio deal (l’acquisto del portfolio paneuropeo di Logicor da parte della China Investment Corporation, che da solo ha pesato poco meno di 700 milioni di euro).

Va concretizzandosi la presenza di opportunità di investimento core di pari passo con un’intensificazione della domanda degli investitori, sottolineata dalla compressione dei rendimenti prime osservata nell’ultimo trimestre e che si inserisce in un trend di progressiva contrazione che ha caratterizzato in particolare la recente fase del ciclo. L’andamento del mercato italiano va quindi allineandosi a quanto osservato negli altri Paesi europei, andando in particolare a recuperare la storica carenza di prodotto grazie all’accelerazione delle completion osservata a partire dal 2017. La pipeline del 2020, attualmente pari a oltre 1 milione di mq, corrisponde a una crescita dello stock del 6%, sottolineando l’interesse da parte dei developer, prevalentemente esteri, nei confronti dell’Italia.

La conservazione di un margine di competitività del mercato italiano rimane fondamentale a causa della quota preponderante di capitali esteri che ha caratterizzato l’ultimo triennio di espansione del volume degli investimenti (in media, oltre il 97% del totale). Il maggiore ricorso all’investimento speculativo osservato a partire dal 2019 riflette già una ricerca di margini più ampi da parte degli investitori, a fronte della costante riduzione dei rendimenti su immobili esistenti. Il prime yield della logistica italiana si è infatti ridotto, nel corso del 2019, di altri 10 punti base, scendendo a quota 5,2%. Una flessione ancora più marcata è stata osservata nei mercati good secondary, dove tra il 2018 e il 2019 si è passati da rendimenti del 7,9% al 6,0%.

Nell’ambito dei trophy asset si rilevano operazioni con redimenti al di sotto del 5,0%, tuttavia questo tipo di operazioni si distingue in modo significativo rispetto a situazioni più “standard”, soprattutto in termini di lease term e standing dei tenant.

Anche dal punto di vista degli occupier il mercato immobiliare logistico italiano riflette un progressivo consolidamento, che si concretizza in una graduale diversificazione delle tipologie di immobili e dei tenant.

L’incremento del take-up, che registra oltre 1,8 milioni di mq nel corso del 2019, su base annua continua a essere guidato prevalentemente dalla domanda dei 3PL, la cui espansione rimane saldamente ancorata alla crescita dell’e-commerce. La domanda di spazi da parte degli operatori e-commerce rimane ancora limitata ai grandi player globali (Amazon, Zalando, Yoox), tuttavia si sta osservando una crescita della domanda dei retailer che operano online e che internalizzano le proprie funzioni logistiche.

Uno dei principali riflessi di questa evoluzione del mercato logistico è la crescita della domanda di immobili di dimensione più contenuta. Contemporaneamente, si assiste all’espansione del comparto last-mile e della logistica urbana, in parte frenata dalla limitata disponibilità di prodotto. Questa scarsità è attualmente in parte compensata dal recupero di immobili originariamente destinati a funzioni di piccola manifattura e artigianato: questa tipologia edilizia è destinata a suscitare ancora di più l’interesse anche di investitori istituzionali nel corso del 2020, come già dimostrato dall’attività della nuova piattaforma di investimento di Blackstone, Mileaway, nell’ultimo trimestre del 2019.