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Mercato immobiliare commerciale, dopo il coronavirus cosa pensano gli investitori

Gtres
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Autore: Redazione

La pandemia non ha fatto che aggravare un settore, quello immobiliare commerciale, che da tempo non godeva di ottima salute. Secondo quanto rilevato dal più recente rapporto di Scenari Immobiliari, nel 2020 gli investimenti sono calati di oltre il 30% sull’anno precedente.

Secondo il rapporto, nel 2019 gli investimenti nel settore erano calati del 27,5 per cento rispetto all’anno prima con un minimo storico di 42,1 miliardi di euro. Le chiusure di negozi e gdo, uniti alle poche aperture, hanno determinato un ulteriore calo del 31,1 per cento nel 2020 per un ammontare complessivo pari a circa 29 miliardi di euro. Per il 2021 si stima un rialzo del 20,7 per cento a 35 miliardi di euro, comunque il valore più basso del secolo.

“Il calo degli investimenti nel comparto degli immobili commerciali - commenta Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari – è stato determinato non solo dalla pandemia iniziata nel 2020 ma dall’incremento costante delle vendite online che, anche grazie alle restrizioni imposte dalla crisi sanitaria hanno trovato grande successo. Al crescente atteggiamento di cautela da parte degli investitori, che ha caratterizzato il mercato negli ultimi anni e portato a una progressiva riduzione della quota degli immobili commerciali presenti nei grandi portafogli, scesa a circa il sedici per cento, si sono sommati gli effetti del lockdown, con una redditività compromessa dalle difficoltà degli inquilini nel pagamento degli affitti a causa dei mancati introiti”.  

Scenari Immobiliari
Scenari Immobiliari

Immobiliare commerciale in Europa, previsioni 2021

Esistono molte differenze all’interno del mercato rispetto alle varie  tipologie di immobili e di location. Nelle high street la presenza dei grandi brand, la scarsità di spazi disponibili e la fiducia in un ritorno alla normalità una volta rientrata la crisi sanitaria, hanno mantenuto vivo l’interesse da parte degli investitori. Asset destinati a supermercati e operatori della grande distribuzione hanno continuato ad essere acquistati evitando il drastico calo del livello degli investimenti temuto all’inizio dell’emergenza da coronavirus.

Per quanto riguarda le quotazioni dei negozi  il 2020 si chiude con un calo del 5,7 per cento a livello europeo. Nessun Paese è risultato indenne. Per il 2021 le previsioni indicano ancora cali nelle quotazioni medie di vendita. Una piccola ripresa è attesa solo nel 2022, a cominciare dalle vie più commerciali.

Immobili commerciali in Italia nel 2020

Il mercato italiano degli immobili a uso commerciale ha registrato nel 2020 un fatturato di 6,8 miliardi di euro, derivanti da vendita o locazione, con un calo di oltre ventisei punti percentuali su base annua. La perdita maggiore (-40 per cento) si è avuta nel mercato dei negozi, mentre la gdo ha retto meglio, con un calo del 20 per cento. Una quota rilevante delle transazioni portate a termine è stata conclusa nel primo semestre dell’anno, grazie ad attività avviate nel 2019. Per il 2021 si prospetta un primo semestre ancora di sostanziale debolezza, causata da proseguire della crisi pandemica. A fine anno il fatturato dovrebbe registrare un leggero incremento, pari a un più 1,5 per cento. Occorrerà attendere il 2022 per tornare a livelli vicini a quelli pre-Covid, con un fatturato che potrà raggiungere i 7,7 miliardi di euro.

Le quotazioni medie sono scese del 4 per cento nel 2020, ma le locazioni hanno avuto un risultato peggiore (meno 15,1 per cento). Le prospettive per il 2021 sono ancora negative, sia per quanto riguarda i prezzi che i canoni. La situazione è differenziata tra le varie città, ma tutte sono accomunate da valori negativi. 

Tav.6

 

 

 

 

Variazione % dei prezzi medi di vendita e dei canoni medi di locazione dei negozi nei principali capoluoghi italiani, zone semicentrali

Capoluogo

Prezzi medi      var % 2020/2019

Prezzi medi              var % 2021*/2020

Canoni medi          var % 2020/2019

Canoni medi           var % 2021*/2020

BARI

-3,2

-2,0

-6,1

-3,2

BERGAMO

-4,9

-1,7

-4,7

-2,4

BOLOGNA

-3,6

-1,3

-3,5

-1,8

BRESCIA

-1,6

-2,1

-6,1

-3,2

CAGLIARI

-6,6

-2,6

-7,1

-3,8

CATANIA

-3,3

-5,0

-15,4

-9,1

COMO

-3,8

-1,7

-4,5

-2,4

FIRENZE

-3,8

-1,2

-3,3

-1,7

GENOVA

-4,1

-1,6

-2,2

-2,3

MILANO

-7,1

-0,9

-3,9

-1,4

NAPOLI

-4,8

-1,6

-4,2

-2,2

PALERMO

-2,3

-2,7

-6,7

-3,6

RIMINI

-1,6

-1,9

-5,0

-2,6

ROMA

-2,7

-0,7

-2,1

-1,1

SALERNO

-3,0

-1,7

-2,4

-2,4

SIENA

-7,5

-1,4

-3,7

-1,9

TORINO

-1,5

-3,7

-4,9

-2,6

TRENTO

-5,3

-1,7

-4,7

-2,4

VENEZIA

-3,8

-1,3

-3,8

-2,0

VERONA

-4,2

-2,2

-5,7

-3,0

 

 

 

 

 

Italia

-4,0

-3,1

-15,1

-3,7

*Stima

 

 

 

 

 Fonte: Scenari Immobiliari

 

 

 

Immobili commerciali in Italia, il sentiment degli investitori

Scenari Immobiliari ha effettuato nel mese di gennaio un sondaggio presso 170 tra investitori, gestori, sviluppatori e progettisti attivi nel comparto retail. Il 34 per cento degli operatori ha scelto altre asset class, il 31 per cento ha ridotto la quota all’interno dei portafogli, una parte ha orientato verso una determinata categoria di immobili retail. Solo per poco meno del nove per cento le scelte sono rimaste invariate. Tra gli elementi che hanno influenzato maggiormente la propensione all’investimento e l’intero settore immobiliare, spicca l’impossibilità dei tenant di raggiungere un fatturato soddisfacente, dovuto alle restrizioni di orari e aperture delle attività commerciali. Questa è la motivazione principale per il 73,4 per cento dei gestori, il 70,6 per cento degli sviluppatori, e il sessanta per cento degli investitori. 

Gli investitori si aspettano un calo più forte dei prezzi rispetto a quello dei canoni di locazione, con conseguente aumento dei rendimenti. Oggi gli immobili nelle high street delle principali città (nel 54,3 per cento dei casi) e la Gdo alimentare (42,9 per cento) sono le tipologie di asset attualmente ritenute più interessanti. In parte anche gli immobili collocati nelle vie più importanti delle città secondarie (28,6 per cento). Appare molto debole il comparto dei centri commerciali, retail park e outlet e degli asset situati nelle vie secondarie delle città principali. La mappa delle preferenze territoriali colloca Milano indiscussa al primo posto (per l’85,3 per cento degli investitori), seguita a distanza da Roma (58,8 per cento) e Venezia (26,5 per cento), mentre Firenze e Bologna competono allo stesso livello (23,5 per cento). Torino si colloca all’ultimo posto (quasi sei per cento).