Accorpamento locali commerciali, cosa accade ai contratti di locazione

L'Agenzia delle Entrate ha esaminato il caso relativo all'accorpamento di due locali commerciali e ha chiarito cosa accade ai rispettivi contratti di locazione. Rimangono idonei e in vigore o deve essere stipulato un nuovo contratto che rispecchi la nuova situazione? Ecco quanto spiegato.

Con la risposta n. 28, l'Agenzia delle Entrate ha fornito le sue precisazione a un contribuente comproprietario, con altri membri della sua famiglia di due unità commerciali accatastate, in un primo tempo, separatamente e rispettivamente in categoria C/3 e C/1.

L'unità immobiliare che era classificata come C/3 è stata posta in locazione con contratto più volte prorogato e ancora in essere, che avrà scadenza nel 2022. Nel 2019, lo stesso inquilino del locale di categoria C/3 ha preso in locazione anche l'unità di categoria C/1, adiacente al primo. Per tale seconda locazione, è stato stipulato un ulteriore contratto, al quale è stato applicato il regime sostitutivo della cedolare secca, in quanto consentito dalla normativa vigente anche per gli immobili di categoria catastale C/1.

Sono stati poi svolti dei lavori di accorpamento dei due locali commerciali, che quindi sono stati accatastati unitariamente in un'unica unità immobiliare di categoria C3, senza che però venissero modificati i contratti di locazione originari.

Alla luce di ciò, è stato chiesto all'Agenzia delle Entrate se, ai fini fiscali, i due contratti di locazione in essere possano essere considerati entrambi idonei a produrre due redditi sottoposti a regimi di tassazione diversi (ordinaria per quanto riguarda l'immobile C/3 e a cedolare secca per l'immobile C/1), validi e operativi sino a naturale scadenza e/o risoluzione e se la possibilità di mantenere in vigore i due contratti distintamente e con diverse tipologie di tassazione in presenza di una variazione di categoria catastale possa essere prorogata nel tempo anche alle scadenze successive, alla condizione che vengano costantemente rinnovati dalle parti.

Accorpamento di due locali commerciali, la risposta dell'Agenzia delle Entrate

Nel fornire la sua risposta, l'Agenzia delle Entrate ha innanzitutto chiarito che, come specificato dalla circolare n. 27/E del 13 giugno 2016, la categoria catastale dell'unità immobiliari dipende, di norma, dalle caratteristiche intrinseche del fabbricato che le ospita e dalla destinazione dell'unità. Le caratteristiche estrinseche, in particolare l'ubicazione e i servizi territoriali disponibili, ne determinano essenzialmente il livello di redditività (classe), che può modificarsi nel tempo. L'attribuzione di una determinata classe "è finalizzata a perseguire una maggiore perequazione fiscale immobiliare nell'ambito del contesto territoriale analizzato".

Nel caso in esame, non c'è stata solo una variazione dei dati catastali relativi alle due unità immobiliari, ma con l'accorpamento dei due locali commerciali è risultata una nuova unità immobiliare, che costituisce oggetto diverso del contratto di locazione rispetto a quelli determinati nei due atti attualmente in vigore.

Nello specifico, l'Agenzia delle Entrate ha sottolineato che con l'accorpamento delle due unità immobiliari, oggetto ciascuno di separati contratti di locazione, gli immobili cessano la loro esistenza in condizioni di indipendenza l'uno dall'altro. Ma non solo. L'attribuzione di un'unica e diversa, seppure solo per uno degli immobili, categoria catastale comporta, sotto il profilo catastale, l'esistenza di nuova unità immobiliare, prima inesistente, con caratteristiche nuove e autonome.

Quindi, sotto il profilo fiscale, dopo l'accorpamento dei due locali commerciali di categoria catastale C/1 e C/3, all'immobile ottenuto è stata attribuita la categoria catastale C/3 che è esclusa dalla normativa di favore, la cui applicazione è stata invece estesa agli immobili di categoria C/1, per i soli contratti stipulati nel 2019. Ne consegue che mantenere in essere i contratti stipulati prima dell'accorpamento comporterebbe l'applicazione, sia pure parziale, di un regime fiscale agevolato, ad una categoria catastale che ne risulta esclusa (C/3).

L'Agenzia delle Entrate ha dunque chiarito che, dal momento che l'oggetto dei contratti in essere non risulta più corrispondente a quello dedotto in ciascuno dei due contratti che non si vorrebbero risolvere, è necessario procedere alla relativa cessazione dei contratti di locazione esistenti e alla stipula di un nuovo contratto di locazione che rispecchi l'attualità della situazione esistente.