Immobili per la logistica, la rivincita di Roma e Napoli

Il mercato degli immobili logistici in Italia continua a dimostrarsi solido, con un aumento dei canoni di locazione nelle principali città nel secondo semestre del 2024. È quanto emerge dalla 38ª edizione del Borsino Immobiliare della Logistica, pubblicato dal Dipartimento di Ricerca di WCG-World Capital Group in collaborazione con Nomisma, che mostra le città di Roma e Napoli alla riscossa verso Milano.

Affitti in crescita, Milano resta al vertice

I dati confermano la stabilità dei prime rent: Milano si conferma la location più cara con 73 €/mq/anno, seguita da Roma e Napoli, che per la prima volta toccano quota 70 €/mq/anno. Bologna e Padova si attestano a 68 €/mq/anno, mentre città come Catania, Civitavecchia e Sassari rimangono sotto i 60 €/mq/anno. Anche per gli immobili usati, Milano domina a 70 €/mq/anno, seguita da Roma, Bologna e Padova a 60 €/mq/anno e Napoli a 57 €/mq/anno.

Domanda elevata e tagli medi richiesti

La domanda rimane forte in aree chiave del Nord Italia, nonché in Toscana, Lazio e Campania, dove l'offerta si mantiene scarsa. Le trattative di locazione si concludono nel 45% dei casi entro 8 mesi, con sconti che, nel 60% delle negoziazioni, oscillano tra il 10% e il 20%. Le richieste si concentrano principalmente su immobili di medie dimensioni, tra i 5.000 e i 15.000 mq.

Assorbimento e rendimenti: i numeri del 2024

Sul fronte dei rendimenti, il settore si mantiene stabile con un valore del 5,3% nelle location di punta. Per quanto riguarda l’assorbimento (take-up), il Q4 2024 ha registrato 620.000 mq, portando il totale semestrale a 1.170.000 mq e il volume complessivo annuo a 2.250.000 mq.

Stabilità e sostenibilità: il punto degli operatori

Secondo gli operatori logistici, il 2024 è stato un anno prevalentemente stabile (41%), con una percezione sempre meno instabile (34%) e moderatamente dinamica (25%). Guardando al futuro, il 47% prevede una crescita del settore, mentre il 34% ipotizza stabilità. Gli sviluppatori immobiliari si allineano a questa visione, definendo il 2024 come un anno stabile nel 75% dei casi.

Inoltre, una delle principali novità del Borsino Immobiliare della Logistica è l’introduzione di una mappa dedicata ai nuovi sviluppi: oltre 4,5 milioni di mq di nuovi progetti, con il 32% localizzati su aree brownfield.

Focus sulle imprese del settore logistico

Il report analizza anche la distribuzione delle imprese logistiche in Italia, con un focus sulle Primary e Secondary Location. Milano, Napoli e Roma guidano la classifica per numero di unità locali, rispettivamente con 10.934, 9.208 e 8.857 imprese. Tuttavia, si registrano dinamiche differenti: Milano e Roma perdono rispettivamente 370 e 146 unità, mentre Napoli cresce di 72 unità rispetto al primo semestre.

Le micro-imprese, con meno di 9 addetti, rappresentano l’ossatura del settore, costituendo oltre l’80% delle imprese logistiche in quasi tutte le province italiane. Solo Milano, Roma e Novara superano l’1% di imprese con oltre 250 dipendenti.

Attrattività territoriale: Milano in testa

Grazie all’indice Italy2Invest sviluppato da Nomisma, il Borsino fornisce un’analisi dell’attrattività territoriale delle province italiane. Milano si conferma leader tra le Primary Location con uno score di 72,5/100, seguita da Roma (69,3/100), Bologna (66,2/100) e Firenze (65,3/100). Tra le Secondary Location spiccano Prato, Venezia e Trento.

La logistica: un asset chiave per gli investimenti

“La logistica si conferma centrale per il mercato immobiliare italiano, con un’attenzione crescente alla sostenibilità ambientale, sociale ed economica,” dichiara Marco Clerici, Head of Research & Advisory di WCG. Nel biennio 2023-2024, il settore ha attratto 3,4 miliardi di euro di investimenti, diventando l’asset class più dinamica del mercato.

“In città come Milano e Roma si osserva una lieve contrazione del numero di imprese, dovuta in parte a processi di fusione,” aggiunge Enrico Marinucci, Project Manager di Nomisma. “Napoli, invece, sta emergendo come nuovo centro di crescita per il settore, con una forte spinta dalle micro-imprese.”