Logistica e industriale: raddoppiano gli investimenti nel 2025

Il primo trimestre del 2025 segna un inizio d’anno brillante per il settore logistico e industriale in Italia. Secondo l’ultima analisi di JLL, società leader nella consulenza immobiliare e nella gestione degli investimenti, il comparto ha registrato circa 670 milioni di euro di investimenti, raddoppiando i volumi rispetto allo stesso periodo del 2024 e posizionandosi tra i primi settori per capitali allocati, alla pari con gli uffici. Il settore rappresenta così circa il 25% del totale degli investimenti immobiliari in Italia nel trimestre.

Questo rinnovato interesse è stato alimentato dal repricing significativo degli ultimi due anni, che ha spinto i rendimenti netti prime al 5,5%, e dalla ritrovata attività da parte di investitori core. Le aspettative di mercato indicano una graduale compressione dei rendimenti già dal prossimo trimestre, in seguito alla chiusura di alcune importanti operazioni in corso.

Locazioni: take-up stabile, ma sotto la media annuale

Dal lato delle locazioni, il mercato ha registrato 480 mila mq di take-up, un dato in lieve calo rispetto al 2024, ma in linea con la media degli ultimi dieci anni. La domanda rimane solida, trainata soprattutto dagli operatori 3PL (Third Party Logistics), che hanno rappresentato il 50% del totale dell’assorbimento. Tuttavia, l’incertezza macroeconomica continua a influenzare le decisioni di espansione e rilocalizzazione degli occupier, rallentando le tempistiche decisionali.

Anche il vacancy rate nazionale per il prodotto di grado A ha registrato un lieve incremento, attestandosi comunque su un livello fisiologico intorno al 4%, complice la combinazione tra un assorbimento moderato e una pipeline di nuovi sviluppi in crescita in alcune aree chiave.

Focus capital markets: operazioni rilevanti e dinamismo ritrovato

Il mercato degli investimenti ha beneficiato della chiusura di due importanti portafogli da oltre 200 milioni di euro ciascuno, che da soli hanno rappresentato circa il 70% dei volumi complessivi. Le altre transazioni si sono concentrate su ticket inferiori ai 50 milioni di euro. Si conferma la fiducia degli investitori Core+ e Value Add verso la logistica italiana, sostenuta da fondamentali di mercato solidi e prospettive positive.

Distribuzione geografica e dinamiche di assorbimento

Dal punto di vista geografico, il Nord Italia ha catalizzato il 60% dell’assorbimento, seguito dal Centro (24%) e dal Sud (16%). Le dimensioni degli spazi locati mostrano un cambiamento strutturale nel mercato: nessuna transazione ha superato i 50.000 mq, mentre la maggior parte delle operazioni si è concentrata sotto i 25.000 mq (oltre il 60% del numero totale), che hanno rappresentato il 40% del take-up in termini di superficie.

La quota di Built-to-Own è calata al 16%, in netto calo rispetto al 30% del 2024, lasciando spazio alle formule in leasing, che hanno superato il 60% del totale.

Canoni in crescita e sviluppo attivo

I canoni prime registrano un incremento su base trimestrale:

• Milano e Roma: 68 €/mq
• Veneto: 58 €/mq
• Bologna: stabili a 66 €/mq
• Torino: 50 €/mq

Gli asset last mile continuano a spuntare canoni elevati, con punte di 110 €/mq a Milano e Roma, in alcuni casi anche superiori in presenza di personalizzazioni per operazioni Build-to-Suit.

L’attività di sviluppo nel Q1 2025 è rimasta robusta, con oltre 600 mila mq completati, un valore superiore alla media degli ultimi cinque anni. Di questi, circa il 75% è stato realizzato in modalità speculativa, segno di una fiducia di fondo nel potenziale di assorbimento del mercato.