L’avvio del 2026 sembra confermare la logistica come un settore che, pur in un contesto economico complesso, continua a crescere e ad attrarre capitali, restando tra i comparti più dinamici dell’immobiliare italiano. A fotografare l’andamento del mercato è l’analisi realizzata da Jll Italia, società attiva nella consulenza immobiliare e nella gestione degli investimenti, che evidenzia un trimestre caratterizzato da una forte vivacità sia sul fronte dei capitali sia su quello delle locazioni.
I numeri della logistica in Italia
Il comparto logistico e industriale continua a confermarsi uno dei motori più dinamici del mercato immobiliare italiano. Nel primo trimestre del 2026 il settore ha raccolto investimenti per circa 430 milioni di euro, pari al 12% del volume complessivo degli investimenti immobiliari nazionali. Un risultato che evidenzia come la logistica resti una delle asset class più attrattive per gli investitori, nonostante uno scenario internazionale ancora segnato da incertezze economiche e geopolitiche.
Investitori selettivi, ma cresce l’interesse per gli asset core
Nel segmento degli investimenti, il mercato ha mantenuto un andamento sostenuto, registrando numerose transazioni e confermando l’interesse dei capitali internazionali. Sebbene il volume complessivo abbia segnato una contrazione del 30% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente, il dato appare influenzato soprattutto dalla diversa natura delle operazioni concluse.
Se l’avvio del 2025 era stato caratterizzato da grandi transazioni di portafoglio, nel primo trimestre del 2026 hanno prevalso operazioni di dimensioni più contenute. Rimane comunque elevata la profondità del mercato e il ritorno dei capitali orientati a investimenti core rappresenta uno degli elementi più significativi del periodo.
Gli asset core hanno infatti rappresentato il 40% dei volumi trimestrali, mentre una quota rilevante è stata generata dalle acquisizioni effettuate direttamente dagli utilizzatori finali, arrivate al 30% del totale.
Sul fronte dei rendimenti, i prime yield si mantengono stabili al 5,3%, consolidando il miglioramento registrato a fine 2025 e indicando una fiducia che, pur restando prudente, continua a sostenere il mercato.
Locazioni da record: take-up a 860 mila metri quadrati
Il dato più rilevante del trimestre arriva però dal mercato delle locazioni. Il take-up ha raggiunto quota 860 mila metri quadrati, con una crescita del 78% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. Un risultato che rappresenta un record e conferma una forte accelerazione già emersa negli ultimi mesi del 2025.
La crescita è stata sostenuta in particolare dalle strategie di espansione degli operatori logistici, impegnati nel rafforzamento della loro presenza in Italia. A trainare il mercato sono stati soprattutto i grandi operatori 3PL, protagonisti del ritorno di operazioni superiori ai 50 mila metri quadrati.
Il peso dei 3PL cambia gli equilibri del mercato
Nel trimestre appena concluso, quattro sole operazioni realizzate da operatori logistici terzi hanno generato circa 350 mila metri quadrati di assorbimento, pari al 40% del totale. Tra queste, due hanno superato i 100 mila metri quadrati.
L’impatto di queste operazioni si riflette anche nella composizione della domanda: gli operatori 3PL arrivano oggi a rappresentare oltre l’85% del mercato, lasciando il restante 15% a comparti come retail, manifattura ed e-commerce, che vedono ridurre il proprio peso relativo.
Parallelamente, il tessuto delle operazioni continua a essere composto in prevalenza da contratti di piccola e media dimensione. Le locazioni inferiori ai 25 mila metri quadrati rappresentano circa il 60% del numero totale delle operazioni, pur incidendo solo per un quarto dei metri quadrati assorbiti.
Milano si conferma il cuore della logistica italiana
Anche sul piano geografico emerge una chiara concentrazione territoriale: oltre il 60% dell’assorbimento nazionale si è registrato nell’area milanese, che mantiene il proprio ruolo centrale nel panorama logistico italiano.
Quanto ai canoni, il mercato mostra una sostanziale stabilità nei principali poli logistici. Milano si conferma a quota 70 euro al metro quadrato annuo, con prospettive di crescita nel prossimo trimestre. Seguono Roma con 69 euro e Bologna con 67 euro, mentre Veneto e Torino si attestano rispettivamente a 58 e 50 euro al metro quadrato.
Per il segmento last mile, i valori prime restano stabili a Milano e Roma intorno ai 110 euro al metro quadrato, con possibili incrementi nei progetti realizzati su misura.
Nuove superfici e segnali positivi per il resto dell’anno
Nel primo trimestre sono stati completati oltre 300 mila metri quadrati di nuovi spazi logistici, più del 30% dei quali sviluppati in modalità speculativa. Contestualmente, l’incremento dell’assorbimento ha contribuito a ridurre il tasso di sfitto nazionale, ora attestato attorno al 5%.
Secondo Elena Di Biase, responsabile Logistics Capital Markets di JLL Italia, il mercato continua a mostrare segnali incoraggianti e un crescente interesse da parte degli investitori core, elemento che starebbe favorendo l’arrivo di nuovi prodotti sul mercato e sostenendo una pipeline di operazioni di qualità per i prossimi mesi.
Anche Renato Loffredo, Head of Logistics Agency & Data Centre di JLL Italia, sottolinea come il record registrato nelle locazioni sia il riflesso di fondamentali ancora molto solidi e rappresenti un indicatore positivo per il prosieguo dell’anno.
per commentare devi effettuare il login con il tuo account