Logistica, industriale e data center: i numeri del mercato in Italia

Il mercato immobiliare corporate italiano attraversa una fase di profonda ridefinizione. Nei primi nove mesi del 2025 gli investimenti hanno superato i 7,7 miliardi di euro, con una crescita del 16,7% rispetto allo stesso periodo del 2024, confermando il crescente interesse degli operatori verso asset strategici in grado di sostenere la competitività industriale e digitale del Paese. A rivelarlo è il nuovo report “Le infrastrutture nel nostro Paese. Fra industriale, logistica e data center”, realizzato dal dipartimento Research & Data Intelligence di Patrigest – Gruppo Gabetti.

Secondo l’Amministratore Delegato Luca Dondi dall’Orologio, l’Italia sta entrando in una fase in cui «l’immobiliare non è più solo contenitore, ma infrastruttura critica per la competitività del Paese»

Industriale e logistica: da asset di nicchia a pilastri degli investimenti

Nel 2025 il comparto industriale e logistico ha attratto 1,2 miliardi di euro, pari al 16% del totale, pur registrando un lieve calo del 6% su base annua. Al suo interno, tuttavia, spicca un andamento divergente:

• Logistica: asset class matura, dinamica e centrale per gli investitori istituzionali.
• Industriale: segmento più legato alle esigenze operative delle imprese, con transazioni prevalentemente su immobili esistenti.

Il settore industriale: un mercato ancora “operativo”

Gli investimenti industriali nel periodo Q1–Q3 2025 si fermano a 23 milioni di euro, portando a 313 milioni il cumulato degli ultimi cinque anni, ai quali si sommano 40 milioni di acquisizioni per demolizione e successiva conversione logistica di nuova generazione

Caratteristiche principali del segmento:

• 98% delle operazioni riguarda immobili già esistenti.
• Solo 2% riguarda terreni per nuovi sviluppi.
• Il 29% delle transazioni è di tipo sale & lease back, a conferma del ricorso crescente allo strumento finanziario.
• Il 20% degli acquisti è realizzato direttamente da aziende utilizzatrici.
• Le province più attive nei primi nove mesi del 2025 sono Ravenna, Milano e Pavia.

Anche il mercato complessivo degli immobili produttivi conferma la prevalenza del Nord Italia: nei primi sei mesi del 2025 sono state registrate 8.015 transazioni, con una superficie media di 1.050 mq, una concentrazione coerente con la localizzazione dei distretti produttivi nazionali

Logistica: l’asset preferito dagli investitori istituzionali

Negli ultimi anni la logistica ha vissuto un’ascesa inarrestabile, diventando una delle asset class più solide e internazionalizzate del mercato immobiliare.

Il profilo degli investitori ne conferma la maturità:

• 80%: investitori istituzionali e sviluppatori.
• 19%: private equity e investitori privati.
• Cresce la logistica last-mile, dal 4% del 2021 all’8% del 2025.

Le province che guidano il mercato nel 2025 sono Vercelli, Verona e Novara

Il trend beneficia inoltre della crescita dell’e-commerce (stimata al +5–7% annuo in Europa) e della diffusione massiva della popolazione connessa (93%). In Italia, nonostante la digitalizzazione, persiste la centralità del negozio fisico:

• 95% degli italiani continua a frequentarlo,
• 83% effettua ricerche online prima dell’acquisto,
• 64% utilizza il click & collect.
  Un quadro che spinge verso modelli omnicanale e nuove necessità logistiche per la gestione integrata delle filiere distributive

Data center: la nuova infrastruttura strategica del Paese

Il segmento più dinamico del 2025 è senza dubbio quello dei data center, veri e propri motori della data economy italiana, oggi pari al 2,8% del PIL, e attesa in crescita dell’8,1% annuo fino al 2030 secondo le stime UE

Un mercato in espansione

Nei primi nove mesi dell’anno, gli investimenti in data center raggiungono 90 milioni di euro, rappresentando:

• il 36% degli investimenti alternativi dal 2021,
• più delle centraline telefoniche (33%)

La struttura degli investimenti evidenzia una forte componente internazionale:

• 87% dei capitali proviene dagli Stati Uniti,
• solo 4% è domestico.

Il mercato è caratterizzato da:

• 79% di operazioni dirette,
• di cui 44% acquisizioni di società del settore,
• 35% investimenti da parte degli end-user.

Milano guida la geografia nazionale

La Lombardia e, in particolare, la metropolitana milanese, rappresentano l’epicentro italiano dei data center: qui si concentra il 40% del valore della pipeline.
Una leadership dovuta a interconnessioni digitali avanzate, infrastrutture energetiche solide e forte concentrazione di imprese ad alta intensità di dati.

Il ticket medio degli investimenti varia in base alla tipologia:

• 68 milioni per immobili esistenti,
• 50 milioni per terreni destinati allo sviluppo,
• 33 milioni per conversioni da altre destinazioni

Verso un nuovo portafoglio infrastrutturale italiano

Secondo Dondi dall’Orologio, la tecnologia sta ridefinendo il ruolo stesso delle asset class immobiliari:

• l’industriale evolve puntando sulla qualità e su strumenti come il sale & lease back,
• la logistica si consolida come asset centrale grazie ad e-commerce, globalizzazione e automazione,
• i data center emergono come infrastruttura nazionale strategica per la crescente domanda di capacità computazionale.

La sfida per gli investitori istituzionali sarà saper «leggere i fondamentali: qualità degli asset, maturità dei mercati locali, sostenibilità energetica e ruolo strategico nella catena del valore»