Gli immobili di Roma riprendono quota nel primo trimestre

Non si tratta di speculazione, bensì di una situazione in cui nell'ultimo anno c'è stato un aumento di un milione di cassaintegrati, alcune famiglie hanno visto la loro casa pignorata e messa all'asta con conseguente esito di asta deserta (questo significa che l'immobile viene rimesso all'asta ad un prezzo minore del 20% rispetto a quello precedente), le città sono piene di immobili usati che non riescono a vendere, i grandi costruttori, che hanno le spalle larghe, tengono per il momento invenduti quartieri interi mentre i piccoli costruttori, per far fronte alle rate del mutuo, praticano sconti fino al 35% e nonostante tutto, appartamenti se ne vendono sempre meno. Il fatto è che l'italiano medio ha sempre creduto che il mattone col tempo da argilla e cemento diventasse oro...ma se anche di oro ce ne fosse quanto il cemento che è stato sparso in questi ultimi 5 anni, sicuramente varrebbe meno della sabbia. Per valutare oggettivamente le assurdità del mercato immobiliare è sufficiente considerare che negli anni 60 una famiglia monoreddito poteva permettersi in media quasi due case di proprietà. negli anni 80 una famiglia con due redditi buoni e lavoro sicuro poteva comprarsi una casa di proprietà in 20 anni e garantire ai figli anche una discreta base di partenza per l'acquisto di una casa. Negli anni 2000 una famiglia con 2 redditi (in media da fame) riescono a malapena a comprarsi un buco di casa con mutuo che arrivano a 40 anni, tutto ciò senza poter fare nulla per i figli, con lavori sempre più precari e con una quantità di case invendute che mette paura.... possibile che sia venuto solo a me e pochi altri il dubbio che questa situazione non poteva avere il benché minimo presupposto per perdurare e che questa bolla sia stata opportunamente studiata per prendere i risparmi della gente sfiduciata dal crollo della borsa del 2001 avvalendosi di un esemplare "effetto gregge" proprio del popolo italiano terrorizzato dalla paura di perdere quanto restava dei propri risparmi?

Assolutamente no, ma la mia forma mentis mi spinge sempre a documentarmi nel dettaglio in merito alle cose che mi interessano e soprattutto a chiedermi se quanto ho visto e ho sentito in questi ultimi anni ha un senso. Comunque hai indovinato. Anche io sono stato alla ricerca di casa per due anni abbondanti e nella zona in cui ho cercato, troppo facilmente trovavo appartamenti ben al di sopra dei 500.000 euro (richieste totalmente ingiustificate in relazione a ciò che veniva offerto).
Ho preso quindi una decisione: spostarmi poco fuori Roma a casa della mia compagna dove vivo più tranquillo e rilassato. Qualcuno potrebbe a questo punto ricordarmi ironicamente il detto della volpe e l'uva. Se lo facesse le mie risposte sarebbero le seguenti:
1) posso permettermi di spendere ben oltre quanto scritto sopra ma non l'ho fatto questo mi consente una rendita finanziaria di quasi 2400 euro al mese (si hai capito bene: al mese!)
2) la stragrande maggioranza degli appartamenti che ho visto sono in vendita da più di un anno ed i prezzi si sono abbassati di più di 100.000 euro.
Per il resto ci chiediamo cosa si potrebbe fare per evitare quanto visto. Io dico che il mercato delle case è un mercato libero e oggi esiste un (mal)costume molto diffuso in Italia: la possibilità di comprare senza avere una lira in tasca....probabilmente se tante persone avessero avuto i soldi guadagnati col lavoro e sacrifici, in contanti, o buona parte, sicuramente ci avrebbero pensato 100 volte prima di indebitarsi per investimenti fallimentari. Con questo non voglio dare la colpa di tutto alla gente, ma questa mentalità unita alla situazione politica di palazzinari in politica ha portato a questi risultati. Pensa ora cosa accadrebbe se, data la mole di case invendute, i costruttori, che hanno già straguadagnato decidessero di vendere tutto l'invenduto con un guadagno normale di impresa 20 o 30% non 455%...mi piacerebbe proprio vedere!

Non mi sembra un’analisi molto significativa...è come dire che chi faceva il muratore negli anni 50 oggi è ricco perché a suo tempo veniva pagato in appartamenti oppure chi ha comprato dollari nel luglio del 2008 con il cambio euro dollaro a oltre 1,60 oggi guadagna il 26% con l’improvvisa perdita dell’euro dovuta alla crisi greca.
Io ci andrei poi con i piedi di piombo ad affermare “l’appartamento vale”, non esiste infatti nessuno in grado di dire che ci sarà sicuramente qualcun altro che tirerà fuori 700 mila euro per comprarsi il tuo appartamento...sai quanti ne ho visti di appartamenti per i quali l’agenzia o il proprietario sostenevano perentoriamente un certo (esagerato valore) e che ancora oggi sono in vendita?
La realtà delle cose è che chi ha comprato per investimento prima dell’entrata dell’euro ha guadagnato, chi ha fatto lo stesso per abitarci si è solo comprato casa quando il valore dell’immobile era giusto. Chi ha comprato in questi ultimi anni è destinato a vedere l’oggetto del proprio investimento in perenne perdita di valore se considera la differenza tra il capitale investito e gli interessi maturati al passare del tempo e quanto pagherà la casa all’estinzione del mutuo.
Infine correi farti notare che oramai sono passati dieci anni dal periodo ante euro ed oggi ed un capitale ben investito (4 - 4,5% netto) in questo periodo aumenta di circa il 60%, ed è più o meno il valore finale al quale viene venduto un appartamento considerato che ora i prezzi finali di vendita sono dal 15 al 20% in meno del prezzo richiesto.
Ti faccio infine notare che, seppure il tuo immobile valesse realmente la cifra che hai detto, il suo rendimento netto annuo sarebbe pari a 10k/700k = 1.42%
La stessa cifra che tu sostieni valere il tuo immobile io ce l’ho investita in obbligazioni di varia natura (statali, corporate, bancarie), anche a me versano le cedole dopo il pagamento delle tasse ma a fine anno posso contare, in funzione dei cambi valutari, su una cifra che varia dai 28.000 ai 29.500 euro l’anno (2400 euro al mese): ciò significa che, oltre ad avere un capitale finanziario che in ogni momento posso utilizzare a mio piacimento, a differenza di un appartamento che dovrei vendere e sperare che tutto vada bene con l’inquilino (senza considerare tutte le spese extra che sono a carico del proprietario), mi da un rendimento triplo rispetto al tuo (4,3% - 4.5%).
Alla fine io credo che fare considerazioni col senno di poi dopo un periodo di crescita economica della durata di svariati decenni e “imprevisti” tipo l’entrata in vigore dell’euro, sia facile e porta a conclusioni ovvie. Vediamo ora quali saranno le previsioni sulla crescita del mercato immobiliare con una crisi senza precedenti, la mancanza di lavoro, i contratti atipici diventati oramai tipici, il costo medio di una casa passato da 15 a 40 anni di “stipendio medio”, una quantità inimmaginabile tra case invendute e andate all’asta e, non ultimo, una fuga di extracomunitari e di giovani verso altri paesi....scommettiamo che tra qualche anno ci saranno i venditori porta aporta di appartamenti? A parco Leonardo tempo fa hanno già fatto un concorso dove in palio ce ne erano due!