Jesús Encinar è il fondatore di idealista e per la prima volta nella sua vita ha comprato casa. Dopo un anno di ricerche e una vita in affitto, ecco i suoi consigli pratici per chi sta pensando di fare il suo stesso passo
1) fissare il prezzo e pensare a ciò che si vuole
"Volevo un attico grande, luminoso, vicino al lavoro, con terrazza amplia e una buona vista". Non lo ha trovato e quindi ha deciso di cercare un punto d'equilibrio tra i suoi sogni e la realtà. "Molti, io per primo, cercano case che non esistono o che non si possono permettere. L'unica realtà è un incontro tra l'offerta disponibile e le reali possibilità". Durante la sua ricerca jesús ha rinunciato all'attico e ha dato priorità ad un piano alto e una buona vista. Ma sempre tenendo presente un dato: quanti soldi ho davvero a disposizione (tra risparmi e mutuo)
2) concentrarsi sulla propria trattativa
Quando abbiamo individuato una casa, bisogna dimenticarsi delle altre. Ogni abitazione è un mondo a parte: il mercato è una media di fattori che possono essere anche molto diversi tra loro. Concentrati nella tua trattativa, dimentica il prezzo medio della zona (tenendo sempre presente il punto uno: il tuo budget reale, non quello che immagini)
3) guardare un'infinità di annunci su internet
"Ho visto su idealista 2.000 annunci. Dalle foto e la descrizione ne ho scartato la gran parte. Ho radunato 50 annunci, alcuni di case nuove, altri di seconda mano.
È meglio vedere 500 case online che 3 di persona"
4) il prezzo è un limite, ma non è tutto
Jesús encinar pensa che il mercato immobiliare abbia davanti a sé ulteriori aggiustamenti: la disoccupazione, la crisi del credito, i prossimi aumenti dell'euribor non possono che restringere il volume delle compravendite. Quindi potrebbe essere saggio aspettare. Eppure lui ha deciso che questo era il momento: comprare casa è una decisioen di vita, non solo una scelta economica
5) fidarsi delle buone agenzie immobiliari
Secondo Jesús Encinar molti privati dimostrano un'incredibile mancanza di professionalità. Nessuno di quelli con cui è entrato in contatto aveva una piantina della casa, né informazioni verificabili relative al condominio. Alcuni non avevano neanche il numero di telefono dell'amministratore. "Devono vendere casa e a volte neanche ti richiamano. Sembra che sia tu a doverli inseguire"
Sebbene riconosca che la professionalità delle agenzie varia dall'eccellenza al disastro, nel suo caso si è affidato alla mediazione di una professionista e crede che senza di lei non avrebbe mai comprato con tanta soddisfazione.
6) prima di trattare sul prezzo, chiedere una nuova perizia
300 euro ben spesi. Jesús commenta così la sua scelta di chiedere ad un esperto una perizia indipendente. "I proprietari delle case per cui l'ho richiesta non potevano crederci. Uno ha persino protestato e ha detto di non essere disponibile a farmela fare. Peggio per lui. L'ho escluso dalla ricerca". Molte perizie danno come risultato un prezzo del 10%-15% inferiore a quanto chiedono i proprietari. Altre (meno...) risultano in sintonia
7) fare un'offerta in base alle previsioni ragionevoli sui prossimi mesi
"Se pensate che i prezzi continueranno a scendere, fate pure un'offerta formale (per iscritto) ad un prezzo intorno al 10%-15% in meno del risultato della perizia. Poi, abbiate molta pazienza". Ovviamente non tutti i quartieri scenderanno di prezzo. Al centro di Roma o Milano, potrebbero anche aumentare
8) non innamorarsi di una casa
Se la trattativa non va in porto, pazienza. Non innamoratevi di una casa, cercate una buona soluzione qualità/prezzo, in modo razionale
9) attenti al condominio
"Comprare un appartamento in un palazzo è come comprare azioni di un'impresa". Molti non guardano gli atti delle ultime riunioni di condominio, non parlano con l'amministratore, non si informano sui vicini. Poi scoprono di essere rimasti intrappolati in un inferno. Le rassicurazioni del venditore ("tutti ottimi vicini") non sono sufficienti
10) comprare o affittare?
Jesús ci racconta che per più di vent'anni ha vissuto in affitto e che non lo considera affatto, come molti pensano, una maniera di buttare i soldi. "In questo modo ho potuto vivere a Madrid, a Milano, a Londra, Boston e San Francisco. Poi di nuovo Madrid, dove ho fondato idealista". Vivere in affitto gli ha permesso di risparmiare, creare un'impresa, investire dei soldi, viaggiare, conoscere più quartieri. "Dopo tanti esperimenti, è arrivato il momento di mettere radici. Inoltre, temo l'inflazione dei prossimi anni.
A 40 anni volevo una casa e volevo anche proteggere i miei risparmi"
Jesús Encinar, fondatore di idealista in Spagna, Italia e Portogallo, ha comprato casa a Madrid, in un quartiere centrale (Chueca) in cui il prezzo medio al mq è di 5.000 euro al mq. L'appartamento, all'ultimo piano di un antico palazzo ristrutturato, è da mettere a posto.
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Se volete raccontare di come avete venduto o comprato casa nelle ultime settimane, contattateci all'indirizzo redazione@idealista.it
29 Commenti:
"...fare un'offerta decurtando un ulteriore 10 - 15%, appare veramente ridicolo.."
Si immagini quando(senza aver visionato l'immobile) si chiedono sconti al telefono e via email. Si immagini quando, a fronte di un prezzo allineato al mercato, vengono formulate controfferte pari al 20-30% in meno (il mio record è 50%). La cosa più strana e che quando li si manda (ovviamente) al diavolo, questi ci rimangono pure male.
"Il valor medio ottenuto va infine corretto con dei coefficienti riferiti a vari parametri. Questo tipo di analisi impegna il tecnico in ricerche abbastanza complesse ed il costo della perizia, se fatta bene, è ben maggiore dei € 300,00 citati"
Una stima sintetica "ben" maggiore di 300 euro? cioè 600???e una stima giurata quanto si chiede 5000 mila? guarda io faccio centinaia di stime ogni anno, conosco il mercato locale, riesco ad identificare tutti i coefficenti in pochi minuti di rilevo sull'immobile ,verifico tutte le superfici commerciali utili (cosa che spesso gli a.i. Non fanno) allego piante con indicate tutte le superfici rilevate e le % commerciali in base alla destinazione conteggio tutti i coefficienti, allego visure e planimetrie catastali, faccio una descrizione accurata della zona e degli immobili e ho una banca dati sul mercato locale molto accurata e riesco a fare tutto questo in mezza giornata, vuol dire che in 10 ore lavorative riesco a farne anche due (se non passo come altri le giornate su facebook a carico del cliente....) quindi 600 euro lordi al giorno per te son pochi? bè vai a dirlo a un operaio, ti assicuro che mi sono passate centinai di stime di altri tecnici per le mani pagate a caro prezzo e spesso se non quasi sempre la qualità e l'accuratezza era di gran lunga inferiore alle mie stime.
...una sola cosa è certa, mai chiederò un perizia a chicchessia....
Gentile anonimo del post 22, visto che intendi confutare, anche legittimamente le tesi da me esposte, mi faresti cosa gradita se, come me ci mettessi la firma.
Sai, postare in modo anonimo non è correto quando si contesta qualcuno che ci mette la faccia.
Un appunto tecnico, caro amico. Le tue banche date, visto il periodo, puoi metterle da parte.
Una buona stima, oggi come oggi, deve predere a riferimento valori di compravendita non superiori ai 12 mesi.
SE pertanto come dici, fai eccellenti perizie e non ne dubito, immagino che ogni compravendita che si effettui nella tua zona, ti sia conosciuta nei dettagli.
Complimenti sinceri perchè io invece, pensa te, devo andare a cercarmeli i valori.
Ciao
L'articolo mi e' sembrato ineteressante anche se non condivido alcuni punti:
- Mai innamorarsi di una casa: perchè? non lo trovo negativo, anzi. Può farmi sostenere i futuri sacrifici con più determinazione: li faccio per ciò che realmente desideravo, e se invece capisco che non posso permettermela, la uso come termine di paragone sia economico che di gusto, con quelle che vedrò in futuro.
- Chiedere una nuova perizia: non mi sembra così semplice. Le perizie costano e perchè siano valide, a mio parere, il perito deve assolutamente farle sul campo e non sulla carta.
- Infine il nostro dispensatore di consigli (peraltro validi) ha comprato in una zona dove il costo medio al mq. È di 5.000 euro per un immobile che è anche da ristrutturare (nel centro di una grande città si possono preventivare spese di 1.000 euro/mq.) in una nazione (spagna) dove a detta di tutti la crisi immobiliare è molto più forte che in Italia.
Sicuramente ha molta disponibilità economica (cosa che risolverebbe i problemi del 99% degli acquirenti) e siamo certi che ha applicato tutti i criteri di selezione che consiglia? per me si è innamorato della casa e l'ha comprata costo quel che costi!
Brianza est. In virtù di un annuncio su idealista.it, da 2 mesi sto trattando la vendita di un bel bilocale (70 mq, box doppio, doppia esposizione est-sud, ascensore etc...140mila €).
Benchè caldamente e insistentemente suggerito, l'acquirente si è sempre rifutato di tradurre le propria controfferta in una proposta d'acquisto scritta. Ovviamente, le condizioni da esso stesso proposte sono più volte cambiate in ragione di strampalate pretestuosità.
Esasperato da tanta malafede, ho posto come presupposto "sine qua non" una controfirmata proposta d'acquisto. Mi sono anche reso disponibile ad una perizia purchè effettuta previa visione dell'appartamento.
Risultato: l'acquirente si è volatilizzato.
SCUSATEMI SE MI INTRUFOLO IN QUESTA DISCUSSIONE SENZA VIA di scampo...la perizia sarebbe conveniente che fosse in mano al venditore, da lui richiesta e pagata.. Se desidera veramente vendere e non speculare o prendere in giro ignari acquirenti!
Concordo anche con il collega che fa una consulenza estimativa per chi vuole acquistare e si sente un po' disorientato (non si puo' biasimare) dalle offerte.
Io voto perche' le spese di mediazione, perizia, visure ecc., certificazioni siano tutte a carico di chi vende.. Gli acquirenti ne hanno gia' abbastanza da pagare
Le perizie (fatte salve quelle stabilite da un magistrato in sede giudiziale) sono sempre di parte. Quindi...che senso hanno?
Oggi c'è internet...io...qui...ora...in un paio di minuti posso sapere quali trilocali , ad esempio, sono in vendita nella mia zona/quartiere. Non solo, consapevole del mio budget posso già in origine impostare la mia ricerca su questo basilare dato. In un batter occhio, mi sarà chiaro quale tipologia di immobile mi posso permettere.
Fatto questo cominica la scrematura virtuale. Mai stato così semplice farlo. Foto, planimetrie, tour virtuali. Descrizioni dettagliate etc...
Una volta selezionato quello che interessa, si prende contatto col venditore e si va a verificare personalmente sia l'immobile che il contesto in cui esso è collocato.
Dopodichè, si imporrano tutte le valutazioni e le comparazioni a cui la ns ricerca ci ha naturalmente condotto.
Stabilito se i prezzi richiesti sono o sono allineati al mercato, dobbiamo capire qual'è il valore aggiunto che ha per noi l'immobile che ci interessa.
È a 10 muniti dal proprio posto di lavoro? è vicino ad esercizi commerviali e non si ha la patente? è nella scala della mamma (così ci guarda i bambini)?...etc...etc...etc..
Siamo noi i migliori periti del mondo!
Mi ritrovo molto in quello che jesus ha scritto, soprattutto per quanto riguarda il fatto che rimanere in affitto libera risorse e di permette una mobilità che il comprare non permette.
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