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12 passi per essere in regola col catasto

Un buon proposito per il 2011 potrebbe essere quello di mettersi in regola col catasto. Se siete proprietari di una casa, infatti, e i dati catastali non sono aggiornati, magari in seguito a delle modifiche che avete fatto, non potrete né vendere né affittare. Si calcola che 3 milioni di proprietari dovranno mettere mano alle carte e al portafoglio, perché per la revisione delle mappe bisogna rivolgersi ad un professionista. Il rischio nel non farlo? di fronte ad un notaio gli atti di vendita saranno annullati. E anche affittare diventa impossibile

Essere in possesso di un immobile che non è catastalmente in regola, vuol dire, infatti, possedere un bene che non potrà mai più essere messo sul mercato, a meno di non mettersi in regola

Ecco tutto ciò che c'è da sapere sugli aggiornamenti delle mappe catastali

1. Dal  1º luglio 2010 l'articolo 19 del dl 78/2020 stabilisce che i contratti di compravendita e di locazione di immobili urbani dovranno contenere, pena la nullità, tre dati essenziali: dati catastali, riferimento alle planimetrie depositate in catasto, una dichiarazione con cui gli intestatari affermano che la situazione reale dell'immobile è  conforme a quanto risulta da dati catastali e planimetrie. In più il notaio dovrà controllare che gli interstatari catastali siano identici a quelli che compaiono nei registri immobiliari

2. Chi deve modificare i dati catastali? deve aggiornare i dati chi ha fatto delle variazioni alla casa che comportano una nuova rendita catastale, come la costruzione di una mansarda o la chiusura di un balcone. Naturalmente deve farlo anche chi una piantina registrata al catasto non l'ha mai avuta (come nel caso di vecchie case). Gli interventi per cui è necessario modificare le mappe catastali sono, in generale, quelli che alterano la composizione dell'immobile, come ampliamenti, sopraelevazioni, parziali demolizioni

3. Chi non deve modificare i dati catastali? chi ha spostato solamente una porta o un tramezzo, senza alterare il numero e la funzionalità dei vani. Sono escluse pertanto le modifiche interne che non alterano la destinazione d'uso e i valori catastali

4. Chi ha presentato la dia a suo tempo e ha semplicemente dimenticato di richiedere la variazione catastale, potrà mettersi in regola pagando circa 700 euro. Occorre per questo rivolgersi ad un tecnico e richiedere la messa a punto della nuova planimetria dell'alloggio e la presentazione della variazione. Costo del lavoro del tecnico tra i 500 e i 600 euro, ai quali vanno aggiunte le tasse e le sanzioni: 50 euro per la variazione e 103 euro di multa per la presentazione in ritardo

5. Se invece, gli interventi sono stati effettuati senza richiedere il permesso del comune, è possibile mettersi in regola, a patto che, però, non si tratti di veri e propri abusi edilizi, ossia di opere per le quali sarebbe stata necessaria la licenza edilizia e non la semplice dia. Il responsabile dell'abuso, o l'attuale proprietario dell'immobile, possono ottenere il permesso in sanatoria se l'intervento risulta conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della sua realizzazione sia al momento della presentazione della domanda

6. Mettersi in regola è possibile anche questo caso, ma ad un prezzo più caro, oltre che per il tecnico, l'articolo 16 della legge prevede che per il rilascio del permesso in sanatoria occorra pagare, a titolo di oblazione, il doppio del contributo di costruzione dovuto. Il contributo è fissato dai singoli comuni: a Roma, ad esempio, attualmente la somma richiesta per la sanatoria si aggira sui 1.000 euro

7. La manovra riguarda anche i contratti d'affitto, la cui registrazione - dal 1º luglio - dovrà tenere conto anche dei dati catastali. Senza i tre dati essenziali del punto uno non si potrà registrare un contratto di locazione. Chi manchi o sbagli le indicazioni dei suddetti dati sarà punito con le stesse sanzioni previste per chi non registra i contratti di locazione, visto che tali mancanze sono ritenute "fatti rilevanti" ai fini dell'applicazione dell'imposta di registro

8. Alcuni acquirenti si sono trovati di fronte alla proposta, da parte del venditore, di dividere le spese dell'adeguamento. È legittimo? assolutamento no. L'adeguamento e le relative spese sono a carico di chi ha eseguito i lavori e perciò spettano esclusivamente al venditore. Allo stesso modo spettano solo a lui le eventuali grane, perché non tutte le modifiche effettuate sono aggiornabili: alcune, infatti, possono essere giudicate abusi edilizi. Nel caso di una mansarda nel sottotetto, per esempio, il proprietario dovrà esibire anche il certificato di abitabilità. E lì cadono in molti, con la solita frase "non c'è nessun problema". Se non ha il certificato, il problema c'è, eccome

9. Quanto costa?
Dipende dalle dimensioni. Per un appartamento medio di 100 mq bisogna calcolare 1.500 euro

10. Quanto tempo ci vuole? due sono i casi. Se gli intrventi non hanno bisogno di essere sanati la procedura sarà rapida, quindici giorni circa. Chi ha invece fatto degli ampliamenti importanti dovrà far intervenire il comune e lì bisognerà aprire una procedura di sanatoria

11. Nel caso dei negozi vanno modificate le mappe se sono stati trasformati in modo da aumentare l'iniziale superficie del locale, come la realizzazione di soppalchi o servizi igienici

12. A chi ci si rivolge? la cosa migliore è contattare le associazioni di categoria, architetti, geometri e ingnegneri. Secondo questi professionisti l'aggiornamento catastale è un atto di civiltà, perché spesso molte modifiche possono compromettere la stabilità e la sicurezza delle case

Un capitolo a parte è quello invece delle case fantasma, quegli immobili cioè mai censiti, ma che sono stati individuati dall'agenzia del territorio e che dovevano essere regolarizzati obbligatoriamente entro il primo gennaio 2011. Ma all'ultimo momento, con il decreto milleproroghe, il governo ha rinviato tutto al 28 febbraio 2011 (vedi notizia)

Scopri come sanare la casa fantasma









 

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42 Commenti:

Anonymous
20 Dicembre 2010, 13:41

Grazie idealista.it,
Per tutti i tuoi articoli dedicati alla messa in regola delle case.
Io grazie a te ho iniziato dal mese di agosto la pratica di catasto (la casa era già acatastata altre due volte),ero convinto che fosse in regola non sapevo di dover sanare oggi qualche cosa fatta in più nell'altezza della mansarda nel 1982. Sono stato costretto rifare un nuovo proggetto al comune e una domanda di demolizione di due locali, ancora oggi non ho risolto il probblema burocratico.non so più cosa fare,state attenti tutti, impossibile mettersi in regola in Italia !!!!!!!

Anonymous
20 Dicembre 2010, 14:04

1500 euro per una variazione catastale è troppo. In primis metterei i geometri, non disturbiamo gli architetti e gli ingegneri impegnati in lavori più dignitosi al loro grado di istruzione.

Geom. Pasquale russo
Ancona

Anonymous
20 Dicembre 2010, 14:05

Scusate, io ho ricavato un secondo bagnetto nel corridoio. Secondo voi devo fare qualcosa al catasto?

Anonymous
21 Dicembre 2010, 13:18

In reply to by anonimo (not verified)

Purtroppo si deve fare una dia in sanatoria incaricando un geometra per presentare il progetto di ante e post-operam e depositare l'attuale planimetria al catasto della sua citta. Www.gestionipatrimoni.it

Anonymous
21 Dicembre 2010, 13:19

In reply to by anonimo (not verified)

Purtroppo si deve fare una dia in sanatoria incaricando un geometra per presentare il progetto di ante e post-operam e depositare l'attuale planimetria al catasto della sua citta. Www.gestionipatrimoni.it

Anonymous
21 Dicembre 2010, 13:20

In reply to by anonimo (not verified)

Purtroppo si deve fare una dia in sanatoria incaricando un geometra per presentare il progetto di ante e post-operam e depositare l'attuale planimetria al catasto della sua citta.

Anonymous
20 Dicembre 2010, 14:14

Ma questo "mettersi in regola" deve essere fatto entro il 31/12/2010 oppure può essere effettuato anche nei primi mesi del 2011. Si incorre in qualche sanzione/spesa ulteriore se si effettua dopo il 31/12?

Anonymous
20 Dicembre 2010, 14:55

Ti ringrazio per le informazioni che ci dai, le ritengo molto utili soprattutto per persone che come me non sono addetti ai lavori e che non sempre hanno a disposizione mezzi per informarsi o professionsti disposti a darti un consiglio o un aggiornamento gratuitamente.

Redazione
20 Dicembre 2010, 18:00

Per l'utente anonimo numero 4:

La data del 31/12/2010 come termine ultimo, fa riferimento a quegli immobili fantasma mai dichiarati al catasto, data dopo la quale si incorre in sanzioni

Per l'aggiornamento dei dati catastali, la disposizione è in vigore da luglio 2010, non ci sono sanzioni sui tempi, tranne quelle citate, ma se si pensa di vendere o affittare, bisogna agire quanto prima

Cordialmente

La redazione

Anonymous
20 Dicembre 2010, 18:06

Anche io ringrazio delle vostre informazioni, ho una domanda: se si utilizza un appartamento adiacente ad un capannone come ufficio cosa succede? ho provato a modificare la categoria catastale ma mi è stato detto dal comune che non è possibile perchè è stato costruito con una convenzione che non prevede la possibiltà di cambio d'uso. Che faccio? soprattutto in caso di sopralluogo da parte del rappresentante del catasto in comune, che so arriverà presto
Grazie in anticipo per la vostra risposta.
Reggina

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