Un buon proposito per il 2011 potrebbe essere quello di mettersi in regola col catasto. Se siete proprietari di una casa, infatti, e i dati catastali non sono aggiornati, magari in seguito a delle modifiche che avete fatto, non potrete né vendere né affittare. Si calcola che 3 milioni di proprietari dovranno mettere mano alle carte e al portafoglio, perché per la revisione delle mappe bisogna rivolgersi ad un professionista. Il rischio nel non farlo? di fronte ad un notaio gli atti di vendita saranno annullati. E anche affittare diventa impossibile
Essere in possesso di un immobile che non è catastalmente in regola, vuol dire, infatti, possedere un bene che non potrà mai più essere messo sul mercato, a meno di non mettersi in regola
Ecco tutto ciò che c'è da sapere sugli aggiornamenti delle mappe catastali
1. Dal 1º luglio 2010 l'articolo 19 del dl 78/2020 stabilisce che i contratti di compravendita e di locazione di immobili urbani dovranno contenere, pena la nullità, tre dati essenziali: dati catastali, riferimento alle planimetrie depositate in catasto, una dichiarazione con cui gli intestatari affermano che la situazione reale dell'immobile è conforme a quanto risulta da dati catastali e planimetrie. In più il notaio dovrà controllare che gli interstatari catastali siano identici a quelli che compaiono nei registri immobiliari
2. Chi deve modificare i dati catastali? deve aggiornare i dati chi ha fatto delle variazioni alla casa che comportano una nuova rendita catastale, come la costruzione di una mansarda o la chiusura di un balcone. Naturalmente deve farlo anche chi una piantina registrata al catasto non l'ha mai avuta (come nel caso di vecchie case). Gli interventi per cui è necessario modificare le mappe catastali sono, in generale, quelli che alterano la composizione dell'immobile, come ampliamenti, sopraelevazioni, parziali demolizioni
3. Chi non deve modificare i dati catastali? chi ha spostato solamente una porta o un tramezzo, senza alterare il numero e la funzionalità dei vani. Sono escluse pertanto le modifiche interne che non alterano la destinazione d'uso e i valori catastali
4. Chi ha presentato la dia a suo tempo e ha semplicemente dimenticato di richiedere la variazione catastale, potrà mettersi in regola pagando circa 700 euro. Occorre per questo rivolgersi ad un tecnico e richiedere la messa a punto della nuova planimetria dell'alloggio e la presentazione della variazione. Costo del lavoro del tecnico tra i 500 e i 600 euro, ai quali vanno aggiunte le tasse e le sanzioni: 50 euro per la variazione e 103 euro di multa per la presentazione in ritardo
5. Se invece, gli interventi sono stati effettuati senza richiedere il permesso del comune, è possibile mettersi in regola, a patto che, però, non si tratti di veri e propri abusi edilizi, ossia di opere per le quali sarebbe stata necessaria la licenza edilizia e non la semplice dia. Il responsabile dell'abuso, o l'attuale proprietario dell'immobile, possono ottenere il permesso in sanatoria se l'intervento risulta conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della sua realizzazione sia al momento della presentazione della domanda
6. Mettersi in regola è possibile anche questo caso, ma ad un prezzo più caro, oltre che per il tecnico, l'articolo 16 della legge prevede che per il rilascio del permesso in sanatoria occorra pagare, a titolo di oblazione, il doppio del contributo di costruzione dovuto. Il contributo è fissato dai singoli comuni: a Roma, ad esempio, attualmente la somma richiesta per la sanatoria si aggira sui 1.000 euro
7. La manovra riguarda anche i contratti d'affitto, la cui registrazione - dal 1º luglio - dovrà tenere conto anche dei dati catastali. Senza i tre dati essenziali del punto uno non si potrà registrare un contratto di locazione. Chi manchi o sbagli le indicazioni dei suddetti dati sarà punito con le stesse sanzioni previste per chi non registra i contratti di locazione, visto che tali mancanze sono ritenute "fatti rilevanti" ai fini dell'applicazione dell'imposta di registro
8. Alcuni acquirenti si sono trovati di fronte alla proposta, da parte del venditore, di dividere le spese dell'adeguamento. È legittimo? assolutamento no. L'adeguamento e le relative spese sono a carico di chi ha eseguito i lavori e perciò spettano esclusivamente al venditore. Allo stesso modo spettano solo a lui le eventuali grane, perché non tutte le modifiche effettuate sono aggiornabili: alcune, infatti, possono essere giudicate abusi edilizi. Nel caso di una mansarda nel sottotetto, per esempio, il proprietario dovrà esibire anche il certificato di abitabilità. E lì cadono in molti, con la solita frase "non c'è nessun problema". Se non ha il certificato, il problema c'è, eccome
9. Quanto costa? Dipende dalle dimensioni. Per un appartamento medio di 100 mq bisogna calcolare 1.500 euro
10. Quanto tempo ci vuole? due sono i casi. Se gli intrventi non hanno bisogno di essere sanati la procedura sarà rapida, quindici giorni circa. Chi ha invece fatto degli ampliamenti importanti dovrà far intervenire il comune e lì bisognerà aprire una procedura di sanatoria
11. Nel caso dei negozi vanno modificate le mappe se sono stati trasformati in modo da aumentare l'iniziale superficie del locale, come la realizzazione di soppalchi o servizi igienici
12. A chi ci si rivolge? la cosa migliore è contattare le associazioni di categoria, architetti, geometri e ingnegneri. Secondo questi professionisti l'aggiornamento catastale è un atto di civiltà, perché spesso molte modifiche possono compromettere la stabilità e la sicurezza delle case
Un capitolo a parte è quello invece delle case fantasma, quegli immobili cioè mai censiti, ma che sono stati individuati dall'agenzia del territorio e che dovevano essere regolarizzati obbligatoriamente entro il primo gennaio 2011. Ma all'ultimo momento, con il decreto milleproroghe, il governo ha rinviato tutto al 28 febbraio 2011 (vedi notizia)
Scopri come sanare la casa fantasma
41 Commenti:
Cara redazione,
Credo che tutti siano strafelici di avere avuto da voi un'informazione coì importante.
Complimenti per l'eccellente lavoro che svolgete
E Buon Natale!
Il problema vero, lato acquirente, e' come pretendere/convincere i proprietari a mettersi in regola e non far ricadere queste spese nel prezzo dell'immobile o sull'acquirente stesso. E farlo prima della trattativa. E' pur vero che il notaio dovrebbe agire da controllore all'atto del rogito, ma questo seppur a difesa dell'acquirente non lo aiuta certo in casi dove dopo mesi di ricerca pensa finalmente di aver trovato una casa
Sottetto cl. A/5 locale di circa 17 mq. Senza servizio è stato ristrutturato e messo servizio con wc. È possibile fare sanatoria e avere abitabilita'per affittare . Sono a Milano.
Personalmente ritengo che, se i proprietari non avranno assicurazioni certe sulla possibilità di sanare piccoli abusi, preferiranno non mettersi in regola perchè questo significherebbe autodenunciasi al buio.
Non mi pare che i Comuni si siano dotati di strumenti agili per far fronte al problema.
Ad esmpio come sanare le tanto diffuse taverne che molti hanno realizzato in locali senza l'altezza necessaria per essere abitabili?
In questi locali ci sono impianti di riscaldamento e bagni che non dovrebbero esserci, o si sanano, nonostante l'altezza, o si debbono demolire tutti gli impianti. Non mi sembra che il problema sia di facile soluzione.
Salve, vi espongo questa problematica di un mio parente e chiedo chiarimenti. Alcuni anni fa è stato acquistato un immobile regolarmente registrato al catasto, se non che la compravendita include anche un posto auto scoperto che di fatto è un garage abusivamente realizzato da precedenti proprietari che hanno assolto al pagamento dell'oblazione per richiesta di condono edilizio anno 2003 (ancora non è stato rilasciato permesso in sanatoria). Peraltro una parte del balcone era stato precedentemente chiuso con pannelli coibentati tegolati e vetroni ricavandone un locale di circa 8 mq. Un particolare di non poco conto è che la zona dove persiste l'immobile è sottoposta a vincolo paesaggistico. Avendo intenzione di vendere l'immobile come comportarsi? cosa fare? secondo voi dal punto di vista catastale si possono regolarizzare questi due locali che nell'atto di compravendita risultano il primo come posto auto scoperto e l'altro come balcone? nella fattispecie il locale ricavato dalla chiusura del balcone è da considerarsi un abuso edilizio o poteva essere rilasciata una DIA sebbene vi sia il vincolo ambientale? è stato interpellato un ingegnere il quale ha detto di lasciar stare tutto com'è e vendere come si è acquistato. Bhu
Ho deciso di mettermi in regola per un bagnetto ed una cucina. Anche se ho speso molti soldi sono contento perchè in regola. Grazie per le informazioni. Sergio,
Nei prossimi giorni devo rogitare un appartamento acquistato in prov. Di La Spezia da un controllo dei valori catastali risulta che il box ha categoria C2(cantina) e non C6 , ho fatto presente la cosa all'agenzia ,mi dice che é lo stesso.Io dico di no.Ho chiesto che venga apportato la modifica dei dati al catasto.Qualcuno mi sa dire se sono nel giusto o devo lasciar perdere? C2 corrisponde a una cantina e non a box.
Grazie a chi mi può dare qualche chiarimento.
Buongiorno a tutti, ho comprato una masarda ciqnue anni fa , e da catasto è un vano e mezzo., dove il secondo locale da catasto risulta come non accessibile...ma cmq abbastanza spazioso. Il costruttore ha creato una parete in cartongesso...che una volta datami l'abitabilità potevo abbasttere e recuperare 50 cm e lui aveva già predisposto tutti gliattacchi x tv, luce e telefono. Ora se la ricevndo devo perforza rimettere la parete? oppuere modificare la piantista catastale?grazie
Il mio proprietario di casa mi ha affittato un mono locale con sotto collegato da una scala acchiocciola vi sono due stanze umide con due finestre piccole non dichiarate al catasto adesso mi sta mandando anche lo sfratto come mi devo comportare con lui che non mi poteva ne anche affittare l'appartamento perché non era in regola
Ho acquistato una villetta, ma il costruttore ha fatto due accatastamenti. Uno per il piano terra a box ma lui mi ha costruito cucina e salone e bagno. L'altro il secondo piano come appartamento. Che devo fare per sanare la situazione?
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