In questo periodo dell'anno le previsioni sull'andamento del mercato immobiliare abbondano. Come andranno le compravendite? cosa succederà ai prezzi? e all'euribor? vi indichiamo 5 rischi e 5 opportunità che influenzeranno il 2011
A seconda di questi fattori, per qualcuno si presentaranno delle occasioni, per altri si chiuderanno delle porte. Il mercato immobiliare, è bene ricordarlo, è sempre frammentato, locale, e legato a delle scelte e a delle condizioni personali eterogenee
Questi i rischi, che potrebbero frenare ancora il mercato immobiliare:
1. Andamento dei prezzi
Gli esperti non sono tutti d'accordo, ma nessuno parla di un aumento, escludendo i centri delle grandi città. La maggior parte delle analisi prevede "la fine della discesa dei prezzi" e un assestamento. Secondo altre analisi si tratta invece di un eufemismo e i prezzi scenderanno ancora, soprattutte nelle periferie e negli hinterland
2. Incertezza politica
Le novità che introdurrà il federalismo municipale sono tutte in sospeso. Tasse sulle compravendite, aliquote sugli affitti, detrazioni, imu, ecc, sono delle questioni che hanno un'influenza diretta sulle scelte di comprare una casa. Dopo il no incassato da parte dei sindaci, il testo sul federalismo municipale, cavallo di battaglia della lega, dovrà aspettare una settimana.
La decisione è stata presa dal consiglio dei ministri, perché non ci sono i numeri per votarla e gli scandali di berlusconi peggiorano la situazione, perché modificano la normale vita parlamentare.
La votazione infatti, prevista per mercoledì 26 gennaio, slitta a data da definirsi. E lo spettro di elezioni anticipate è sempre all'orizzonte
3. Mutui più difficili da ottenere
Con l'applicazione di basilea 3, le banche potrebbero inasprire le condizioni di accesso al mutuo. D'altro canto, con l'aumento considerevole delle morosità e dei pignoramenti, difficilimente gli istituti di credito diventeranno più "buoni" (leggi il parere di un esperto)
4. Fluttuazioni dell'euribor
Con il rischio inflazione, l'euribor potrebbe aumentare e porre fine alla serie storica di tassi di interesse ai minimi. La rata del mutuo a tasso variabile potrebbe aumentare
5. Previsioni economiche
Il 2011 non sarà ancora l'anno della ripresa, soprattutto per quanto riguarda l'occupazione (scopri perché). Se le cose non vanno bene a livello macroeconomico, sperare in una ripresa del mercato immobiliare non ha molto senso
Questi i rischi. Ma le condizioni negative per alcuni, sono controbilanciate dalle opportunità di altri, dato che nella scelta di comprare casa non intervengono solo questioni economiche:
1. Momento unico
Ci sono dei momenti unici nella vita, come la nascita di un figlio, uno scatto di carriera o un trasferimento, che possono modificare le condizioni personali nel giro di pochi mesi. Per queste persone comprare ora è molto meglio che nel 2006-2007
2. Stabilità lavorativa
I clienti con una situazione lavorativa stabile sono in questo momento amati dalle banche. Chi ha un posto fisso e delle buone entrate, in questo momento può scegliere e trattare per avere ottime condizioni sul mutuo. Prima la banca poteva pensare, "tanto ho una fila lunghissima di clienti", adesso il cliente ha una lunga fila di banche
3. L'asso nella manica: i risparmi
I tempi di vendita si sono allungati di parecchio a partire dal 2008. Provate a proporre l'acquisto di una casa "in contanti", o per una cifra che copre la maggior parte del prezzo. Se un venditore intuisce che l'operazione può concludersi in fretta, specie dopo mesi di nulla, cambierà completamente atteggiamento
4. Approfittare dell'offerta
Nel 2009 e 2010 il numero di compravendite è stato nettamente inferiore a quello degli anni precedenti. L'offerta è ancora superiore alla domanda (non alla domanda potenziale: tutti vogliono sempre comprare casa; ma alla domanda reale: non tutti quelli che vorrebbero, possono comprare casa). Ma attenzione: ricorda sempre che non tutte le case sono uguali ed ogni appartamento si confronta non con la totalità dell'offerta nazionale, ma con gli appartamenti dello stesso settore (città, quartiere, metrature, ecc..)
5. Pignoramenti
Nel 2010 i pignoramenti sono cresciuti di circa il 30%. Queste case si riverseranno presto nelle aste giudiziarie
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50 Commenti:
Io mi reputo fortunata.. Ho venduto il mio bilocale a 140.000 (richiesta iniziale 145.000) senza agenzia in una settimana e ho acquistato una casa con giardino a 270.000 (richiesta iniziale euro 320.000) questo é il momento migliore per acquistare..
Interessante !
Peccato che la fortuna capiti sempre agli altri !!!!!!
Smettiamola con questo terrorismo mediatico! gli unici che possono tirare le somme sull'anno passato e fare previsioni sull'anno venturo è solo chi quotidianamente si confronta con il mercato immobiliare!
Il prezzi delle case si sono stazionati da un paio di anni a questa parte e salvo particolari stravolgimenti del bel paese non prevendo un cambiamento di rotta.
Il mercato si è bruscamente rallentato a causa delle cifre spaventose che si sentono su nuove costruzioni, fermando ogni tipo di ricircolo degli immobili.
La storia dell'euro...è vera ma non del tutto, non in tutta Italia le case hanno raddoppiato il prezzo, anzi in alcune zone hanno subito aumenti minori rispetto a buona parte dei beni di consumo, nella mia zona ho acquistato proprio a cavallo tra il 2000 e 2002 diversi immobili, ora ho rimessso sul mercato alcuni di questi e studiando il mercato della zona gli aumenti sono di circa il 30/35% in 7/8 anni , se poi si fà il conto che probabilmente si realizzerà a un buon -10/15% rispetto a qunto inizialmente richiesto.....ne consegue che l'aumento reale è del 20%, a guardare bene qui in zona le case costano anche meno rispetto al 2002 e hanno seguito gli aumenti salari uasi di pari passo, tenendo cono anche dei buoni tassi di interesse che ancora ci sono.
Purtroppo ci sono realtà come Roma e Milano che hanno realmente subito un aumento spropositato dei prezzi ora stà portando danni anche a quei mercati dove la bolla non è praticamente mai esistita.
Certo che con sta storia del prezzo di mercato ci avete pure rotto. Ma il prezzo lo fanno i proprietari o le agenzie immobiliari? certo che per un agenzia ribassare di 50.000 € è niente tanto al massimo ci rimette 1500€ di provvigione, ma il proprietario con 50.000€ di meno non è dello stesso avviso. E poi il prezzo lo farà pure in che stato si trova il manufatto o no? O una macchina dopo un anno vale quanto una con dieci?
Il prezzo in realtà non lo fà nessuno dei due e non lo fà nemmeno chi compra, lo fà la trattativa e si rileva solo in fase di rogito dove realmente domanda è offerta trovano il loro incontro in un determinato prezzo.
Le agenzie stanno cambiando completamente modo di operare, fino a qualche ano fà facevano a gara a chi sparava il prezzo più alto, spesso amaliavano e corteggiavano i porprietari paventando lauti guadagni che poi cmq visto il momento favorevole trovavano anche riscontro nel liero mercato, insomma li accontantava.
Ora mi capita spesso di trovare la situazione contraria, le agenzie tendono a sconfortare e a ridurre le pretese dei proprietari, spesso e volentieri anche pavendando situazioni catastrofiche del mercato che non trovano un reale riscontro nella realtà, questo perchè (e credo sia capitato a molti) già quando ti presenti in agenzia ti accolgono con questa frase di rito: "ho un paio di persone interessate alla sua tipologia di immobile", e questo è vero non è una bufala ma spesso questi fantomatici clienti ponti ad acquistare sono clienti che si sono presentati in agenzia con l'intento di acquistare un determinato tipo di abitazione e offrono un determinato budget per l'acquisto, ovviamente in buona parte dei casi sono persone che non hanno trovato nel mercato un immobile che soddisfi già questi requisiti, semplicemente perchè quanto offrono è spesso volentieri al di sotto o molto al di sotto delle quotazioni di mercato dei beni ricercati.
Le agenzia da parte loro in un momento in cui le compravendite sono ridotte all'osso e la concorrenza di offerta è altissima...viene portata per forza a cercare le provvigioni facili e lo fà cercando di convincere il proprietario che quanto offerto è un buon compromesso e rientra nella media di mercato, cosa che da una anche frettolosa anzalisi dei prezzi anche da parte di un privato spesso non trova conferma.
In parole povere....fino a qualche anno fà le agenzie si facevano carico di ricercare il nuemro massimo di venditori offrendogli la possibilità di poter con loro avere il massimo tornaconto, ora invece visto la imponente offerta non ha più questo interesse, ora è loro interesse garantire per loro stesse il massimo numero di compravendite anche se queste spesso vanno a danno dei proprietari. Anche perchè avere un numero eccessivo di immobili in offerta che restano invenduti per molti mesi comporta per loro un mancato guadagno e anzi una spesa di gestione superiore.
Ovviamente non tutte le zone d'Italia vivono la stessa realtà, questa è una tendenza che ho cmq notato in diverse realtà locali.
Qui sento parlare sempre di quotazioni di mercato, il problema è che molti venditori, non accettano che queste quotazioni possano anche scendere. La vera differenza tra adesso e qualche hanno fa, non sta tanto nei prezzi di listino, che pressochè sono rimasti invariati, ma nel fatto che adesso l'affare si trova e lo si trova con sempre piu' facilita'. Il 20% di sconto, è solo l'inizio della trattativa, ci si puo' spingere ben oltre. Certo c'è ancora qualcuno che per un motivo o un altro riesce a vendere al prezzo che dice lui, magari perchè si è gia' tenuto nei limiti del nuovo e piu' basso valore di mercato.
Una cosa è certa, per esperienza, posso dire che ormai chi spara mediamente alto (prezzi 2008) e non tratta si tiene l'immobile a oltranza, ne conosco alcuni che hanno l'immobile in vendita da oltre 3 anni, la cosa che piu' mi fa ridere è che non si rendono conto che la situazione è radicalmente cambiata, che a follie simili al 2007 non si tornera' piu' per almeno altri 40anni. Peggio ancora coloro che vendono casa comprata 2 o 3 anni fa, caricano al prezzo di acquisto, le spese sostenute per la compravendita e il giusto guadagno del 10% ottenendo prezzi del 20-25% superiori rispetto al prezzo del nuovo.
Comunque penso che un ulteriore ridimensionamento del 20% oltre quello che gia' c'è stato sia pressochè inevitabile, soprattutto
Ne conosco alcuni che hanno l'immobile in vendita da oltre 3 anni, la cosa che piu' mi fa ridere è che non si rendono conto che la situazione è radicalvedibilemente cambiata, che a follie simili al 2007 non si tornera' piu' per almeno altri 40anni. Perfettamente d'accordo con te. Posso confermare quello che scrivi. Una situazione del genere era del resto già facilmente prevedibile qualche anno fa. Il raddoppio dei prezzi delle case non poteva essere sostenuto dalle politiche italiane e dagli effetti devastanti di un mercato globalizzato: perdita dei posti di lavoro legati alla produzione di ogni settore dovuti allo spostamento della produzione all'estero, riduzione all'osso del personale impiegato in altre attività, contratti di lavoro atipici oramai diventati una consuetudine. Per non parlare poi dell'oramai annullata capacità di risparmio dei lavoratori. Secondo me le previsioni a ribasso del pil per il 2012 sono solamente un numero che nasconde una realtà ben più drammatica di ulteriore riduzione di produttività e posti di lavoro che determinerà un ulteriore divario tra le reali possibilità medie di acquistare una casa e le aspettative di questi illusi proprietari
Comunque un consiglio a tutti quelli che devono acquistare, guardate mediamente i prezzi che ci sono nella zona di vostro interesse, e non comprate se non vi fanno uno sconto di almeno 20% da quel prezzo. Ricordatevi che gli immobili non hanno piu' valutazioni neanche lontanamente paragonabili rispetto a quelle del 2007 e Sara' cosi' per moltissimi anni soprattutto per l'usato non di prima scelta. Bisogna essere consapevoli che comprare adesso vuole dire nel medio periodo (10-15 anni) perderci dei soldi, vale la pena farlo solo se si vuole crearsi una famiglia.
"Ne conosco alcuni che hanno l'immobile in vendita da oltre 3 anni, la cosa che piu' mi fa ridere è che non si rendono conto che la situazione è radicalvedibilemente cambiata, che a follie simili al 2007 non si tornera' piu' per almeno altri 40anni." A tal proposito i peggiori sono quelli che io chiamo i vecchiardi, ne ho scoperti almeno 3-4 esemplari nella zona in cui cerco, si tatta di meschini esseri oltre la sessantina, che oltre a una discreta pensione che noi giovani che mai la vedremo, gli paghiamo, cercano oltretutto il giovane polletto da spennare per potersi trasferire in localita' balneari. Propongono tuguri degli anni 60 mai ristrutturati e maleodoranti, a un prezzo che sfiora il nuovo, ti informano subito senza che tu chieda niente, che il prezzo non è trattabile, asserendo a stranissime opere di ristrutturazione invisibili a occhio umano(per lo piu' abbattimento di muri), o venerando i loro serramenti appena cambiati (triplo vetro in palazzina con riscaldamento centrallizato che portava la temperatura a sfiorare i 30°). I vecchiardi, mi fanno pena, ma quello che mi fa veramente incazzare sono gli agenti immobiliari che ti portano a guardarli, e poi hanno anche il coraggio di chiederti cosa ne pensi.
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