Secondo quanto indica l'agenzia del territorio a fronte di una drastica diminuzione delle compravendite i valori immobiliari restano sostanzialmente stabili. Ma le medie statistiche non sempre sono la fotografia esatta della realtà, come ci insegna la vecchia storia del pollo di trilussa. Il nostro collaboratore massimiliano podestà di realpodestate ci spiega perché i dati ufficiali sul mercato immobiliare lasciano molto a desiderare
La casa del pollo di trilussa
Ogni semestre, in corrispondenza della diffusione dei dati ufficiali dell'agenzia del territorio riguardo i prezzi degli immobili, mi dedico ad esaminare con molta attenzione quelli della città dove opero maggiormente come agente immobiliare: Roma
Da anni infatti aggiorno un file nel quale, zona per zona, conservo lo storico dei prezzi.
È uno strumento utile nel lavoro e mi permette rapidamente di controllare l'andamento delle varie realtà cittadine, essendo quello dell'urbe un territorio smisurato, comparabile (per volumi ed estensione) a quello di alcune regioni
Questa volta evidentemente mi sono attardato troppo e, probabilmente, pensare troppo fa male alla testa; ero perplesso nel notare che, a dispetto dell'esperienza personale e di tanti colleghi sul territorio, i prezzi continuavano ad apparirmi sostanzialmente stabili
Fatto sta che ho provato a metter giù un po' di numeri ed il risultato ha fatto sorgere interrogativi inquietanti che voglio condividere con voi, sperando che possano trovare risposta
Superfici
Il primo riguarda il parametro di prezzatura degli immobili: il fantomatico metro quadrato
Sfido chiunque ad aver visto un atto di compravendita che riporti la metratura esatta della proprietà, raramente qualche nuova visura catastale indica la superficie invece dei vani
Mi domando dunque, forse ingenuamente, come si possono esprimere valori tanto precisi, alla cinquantina di euro per metro quadrato, mancando un riferimento affidabile riguardo le superfici compravendute?
Fonti dei dati
Come già scritto in precedenza, le fonti di rilevamento dei dati che l'agenzia del territorio utilizza per il suo report semestrale sono diverse ma, per quel che qui interessa, soltanto il 38,3% dei dati derivano da atti di compravendita e sono dunque reali. Il resto proviene da annunci, interviste agli agenti immobiliari, esperienze dirette eccetera
Orbene, non potendo esaminare tutti gli atti di compravendita, l'agenzia pone degli scaglioni e, per i comuni nei quali ci siano stati più di 5.000 atti, ne vengono presi in esame soltanto un 3% - 5%
Nel caso di Roma, gli atti riportati dalla stessa agenzia del territorio sono stati 6.086 nel primo trimestre e 7.201 nel secondo, per un totale semestrale di 13.287. Esaminarne il 5% (per considerare ovviamente la percentuale maggiore) significa dunque analizzare appena 665 atti
Vale a dire che, per un territorio vasto e complesso come quello romano, diviso dallo stesso osservatorio in ben 319 microzone per le quali viene semestralmente diffuso l'andamento dei prezzi nelle varie tipologie (abitazioni, pertinenze), si esaminano, Nella migliore delle ipotesi, 2 atti per ogni zona
Sempre che, come direbbe trilussa, non salti fuori che in qualche zona se ne sono esaminati 4 ed in qualche altra nessuno...
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59 Commenti:
Il problema non è il ragionamento, sia pur comprensibile, di chi non vuole rivendere un immobile in perdita. Il problema è che in questo paese non abbiamo ancora capito che quello immobiliare è un mercato, un mercato di beni che, come ogni altro, è soggetto alle oscillazioni di valori in base alla domanda e all'offerta, cioè alle condizioni dell'economia, dei tassi di interesse eccetera. Lo scrivo e lo riscrivo: la balla che "il valore delle case non scende mai" è, appunto, la balla su cui gli immobiliaristi e le banche hanno fin qui costruito le loro fortune - sulla pelle degli ingenui, si capisce. Quindi, nel caso in esame, acquistare un immobile "fatiscente" per 200.000 euro potrebbe essere stato un enorme sbaglio perché ora lo stesso immobile lo si potrebbe pagare molto meno. I prezzi delle case oggi sono fuori da ogni logica economica, e continuare a dire "ma io non ci voglio perdere" significa non aver capito cosa vuol dire "ciclo economico". Se i prezzi delle case negli ultimi dieci anni sono più che raddoppiati, lo stesso non si può dire per i redditi: e questo vorrà pur dire qualcosa, no?
Il prezzo degli immobili è salito in modo spropositato, le persone devono smetterla di comprare a 50 e vendere a 200, e poi in un mondo normale il prezzo dell'immobile dovrebbe svalutare perchè piu passa il tempo e piu si usura, ise acquisti un auto dopo 2-3 vale la metà.
Personalmente se devo acquistare casa ci penso 100 volte e non mi accollo un mutuo di 30, il problema delle persone che hanno l'acqua alla gola è esclusivamente dovuto all'accesso facile al credito che c'è stato in passato, una persona sana di mente evita di acquistare un immobile a prezzi esorbitanti con mutuo trentennale.
Ma adesso la festa è finita, le banche GIUSTAmente non concedono mutui di 30/40 anni all'80%-100%, quindi i pazzi non possono acquistare immobili che sono aldifuori della loro portata e di conseguenza i prezzi non si possono più gonfiare
Ps: mio padre negli anni 70 mi ha detto che a Roma un immobile costava il triplo di una macchina nuova (alfa romeo Giulia dell'epoca ,mi pare), ora non credo che un immobile costa il triplo di un auto odierna ( ame no che non sia una ferrari).
Saluti
Il prezzo degli immobili è salito in modo spropositato, le persone devono smetterla di comprare a 50 e vendere a 200, e poi in un mondo normale il prezzo dell'immobile dovrebbe svalutare perchè piu passa il tempo e piu si usura, ise acquisti un auto dopo 2-3 vale la metà.
Personalmente se devo acquistare casa ci penso 100 volte e non mi accollo un mutuo di 30, il problema delle persone che hanno l'acqua alla gola è esclusivamente dovuto all'accesso facile al credito che c'è stato in passato, una persona sana di mente evita di acquistare un immobile a prezzi esorbitanti con mutuo trentennale.
Ma adesso la festa è finita, le banche giustamente non concedono mutui di 30/40 anni all'80%-100%, quindi i pazzi non possono acquistare immobili che sono aldifuori della loro portata e di conseguenza i prezzi non si possono più gonfiare
Ps: mio padre negli anni 70 mi ha detto che a Roma un immobile costava il triplo di una macchina nuova (alfa romeo Giulia dell'epoca ,mi pare), ora non credo che un immobile costa il triplo di un auto odierna ( ame no che non sia una ferrari).
Aggiungo una cosa, lo sai ora come si stimano le case????
Con al legge di Napoli del 1885 con qualche piccola modifica, ciò significa se lo stato ti deve espropriare la casa per pubblica utilità applica tale legge, e l'immobile fatiscente da 300.000 scende aldisotto dei 100.000
Non riesco a capire perché un compratore che fa "l'affare" deve essere considerato uno strozzino mentre chi vende a prezzo pieno e costringere una famiglia con bambini ad indebitarsi con per 30 anni e dare fondo a tutti i risparmi faticosamente accumulati con gli stipendi di oggi è una persona di buon cuore
Spero che abbiate ragione ma a me a Prato mi sono capitati sabato scorso ancora 2 agenti immobiliari che si passano la casa, uno con una bella Mini nuova ( tipico ); lì immobile ? un bel muro di una casa dove mi hanno detto " immagini qui lì ingresso ".
Gente così deve chiudere !!!!!!!
Sparire, levarsi di torno, andare a spalare il letame!
E forse tra un po ci arriveranno !!!
Più che cali del 50% sono queste le cose che faranno bene al mercato, anche perchè qualche AI " non porta " le proposte troppo basse al venditore. E questi sono i professionisti ? ed adesso forza ai ditemi " ma sono solo poche mele marce ". Peccato che sia tutto il cesto fetente....
.....ebbene? devo dire che sono rimasto a bocca sciutta....pensavo che Lei mi facesse vedere qualche tabella dei valori medi dei in denaro delle abitazioni di Roma.
Ma se Roma ha la bellezza di 319 microzone ritengo nel limite della sufficienza che 2 transazioni sono buone.....io che sono di Milano ne abbiamo circa venti di zone cosa dovrei dire?
Un tema che a tutti noi acquirenti e venditori (privati) abbiamo a cuore sia sicuramente la metratura che lei ha accennato, commerciale o calpestabile? addirittura vi sono società immobiliari che inseriscono annunci indicando solo i vani di cui è composto l'immobile con il relativo prezzo....è una porcheria.
Ritengo che gli annunci immobiliari dovrebbero avere un 'banchmark' unico così da poter confrontare velocemente l'mmobile di mio interesse. Fabio da Milano
Abbiate pazienza.... se i mutui erogati sono diminuiti di quasi il 50%, come può restare invariato il livello delle vendite? Va bene che non dobbiamo drammatizzare, ma non si può chiudere gli occhi davanti alla realtà.
Ognuno di noi può testimoniare che ovunque i prezzi delle case stanno diminuendo, negarlo è una follia. Mi dispiace per chi aveva comprato per investimento, o per rivendere. È giusto che le case ritornino al loro valore vero, e non a quello stra-gonfiato post-euro.
Ragazzi, perché volete convincere a tutti i costi chi dice che gli appartamenti non calano anche nelle zone migliori, del contrario?
Parlare con chi è cresciuto con certe convinzioni e per di più neanche è interessato in prima persona alla vendita di una casa, equivale a mettere a confronto dati di fatto con idee del tutto personali.
Questi signori potrebbero seguire strade differenti per avere un'idea del mercato oggi:
1) mettere in vendita, anche solo per provare, una casa di loro proprietà e verificare quanto il mercato è disposto a pagare.
2) chiedere ad un'agenzia una valutazione del loro immobile
3) andare a vedere appartamenti in vendita simili al proprio e chiedere da quanto tempo sono in vendita e a che prezzo.
Dal tono usato da molte persone che scrivono qui, sono sicuro che nessuno ha mai fatto almeno una di queste prove, mentre invece le esperienze fatte in prima persona permetterebbero quantomeno scambi di idee più fondati e quindi sensati
Pensare che i prezzi delle case tornino a livelli preeuro è pura follia
Perchè sono aumentati tutti i prodotti e ciò che sembra a buon mercato
È "costruito" apposta per costare poco....con immaginabili risultati!
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