Affitto: stabili i tempi delle trattative per le abitazioni, sempre più lunghi i tempi di vendita

Si sa, chi affitta un appartamento ama farsi bene i conti in tasca. Ma quali variabili incidono particolarmente nella trattativa tra proprietario e inquilino? e quali differenze esistono rispetto alla compravendita? vediamolo insieme

Canone di locazione - è importante il canone di affitto che si riesce a fissare nel contratto. Negli ultimi due anni i dati sono in calo, dopo un lungo periodo di crescita: il franchising solo affitti ha registrato una flessione media del -6,0% nel 2012 e un -4,5% nel 2013 per le abitazioni delle principali città italiane. In ogni caso, i valori di mercato permettono un buon rendimento, che si aggira costantemente attorno al 5% annuo. Una cifra interessante, in un periodo di rendimenti da compravendita immobiliare col segno meno davanti: per chi aveva acquistato un immobile, rivenderlo oggi può voler dire svalutarlo. Nella locazione questo rischio è scongiurato

Imposizione fiscale - non meno importante, nella valutazione del proprietario, l'aspetto della fiscalità. Se lo stato sempre più si rivolge agli immobili quando deve recuperare risorse, la valutazione su cosa comporti mantenere a disposizione un locale per destinarlo fin da subito all'affitto o ad una futura vendita è decisamente opportuna. Per il proprietario che ha intenzione di vendere casa, oramai, l'attesa di tempi migliori di mercato significa accollarsi (oltre alle spese di manutenzione e alle eventuali spese condominiali) una imu su questa seconda casa ai valori massimi. L'aliquota del 10,6 per mille è una realtà in moltissimi comuni del nostro paese. Stesso valore per le seconde case locate, con alcune eccezioni: alcuni comuni hanno infatti optato per un regime imu agevolato per gli immobili soggetti a locazione e - talora - con ulteriore sgravio fiscale se la locazione è a canone concordato. Affitto che, in ogni caso, ha visto nel 2013 un trattamento di favore: la cedolare secca, con aliquote sui redditi ad essa assoggettati pari al 21% sui contratti liberi e a solo il 15% sui contratti concordati, rappresenta un trattamento fiscale di particolare vantaggio rivolto alla locazione

Tempo della trattativa - ultimo, ma in ogni caso rilevante, l'aspetto delle tempistiche di mercato. Per la vendita sta diventando un problema serio. Vendere casa è oramai difficile e, quando ancora possibile, servono mesi e mesi. 8,4, per la precisione, secondo l'autorevole osservatorio di nomisma. Un costante prolungamento della durata delle trattative, che dal 2010 (6,2 mesi in media) hanno subito consistenti rallentamenti: +35% in soli 4 anni. L'offerta notevolmente aumentata, la riduzione della domanda e le difficoltà ad accedere al mutuo sono tre fattori determinanti di questa rigidità del mercato che mai nell'ultimo decennio era stata riscontrata in Italia. Offerta di immobili abitativi che, d'altra parte, ha sortito effetti di rallentamento anche nel mercato della locazione. La domanda, tuttavia, aumentata grazie al flusso proveniente da possibili compratori momentaneamente impossibilitati all'acquisto, ha generato un contenuto effetto: se nel 2010 l'ufficio studi solo affitti registrava 2,3 mesi in media per la locazione di un immobile abitativo nei capoluoghi di regione, nel 2013 questo valore è aumentato solamente di una decina di giorni (attestandosi a 2,6 mesi). In leggerissimo calo, tra l'altro, rispetto al valore di 2,7 mesi registrato nel 2012. Facilità degli scambi di mercato che significa, per il proprietario, non perdere canoni di affitto a causa di periodi di sfitto troppo lunghi e, al contempo, non doversi accollare spese legate all'immobile che, nel momento in cui questo viene locato, passano a carico dell'inquilino