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Canone concordato, agevolazioni fiscali solo con accordi territoriali aggiornati

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Autore: Redazione

Il ricorso alla cedolare secca per i contratti di affitto è vantaggioso, anche da un punto di vista fiscale, ma solo se gli accordi territoriali sono aggiornati. In caso contrario, i canoni risultano non in linea con il mercato attuale e di conseguenza viene meno la portata benefica del piano casa 2014, che ha tagliato la cedolare secca al 10% per i contratti di affitto a canone concordato

A sottolinearlo il network solo affitti, nel cui ultimo report - redatto in collaborazione con nomisma - ha spiegato come "il ricorso alla cedolare secca risulti sempre e comunque vantaggioso; per questo il regime secco, inizialmente entrato in sordina nel panorama della fiscalità sul mattone, sta riscontrando un successo crescente, tale da aver raggiunto l'80% delle preferenze". Il problema, però, risiede negli accordi territoriali

A tal proposito, secondo quanto evidenziato da solo affitti, le tariffe vengono stabilite da accordi tra i comuni e le associazioni dei proprietari e degli inquilini che fissano diverse fasce di canone di affitto al metro quadrato a seconda della zona (centrale, semicentrale o periferica) e della qualità dell'immobile (che dipende dalla presenza o meno di alcuni requisiti, quali ad esempio l'ascensore, il riscaldamento autonomo o la porta blindata)

Ma cosa succede nelle aree in cui questi accordi non vengono aggiornati? presto detto. I canoni risultano non in linea con il mercato attuale e di conseguenza viene meno la portata benefica del piano casa 2014, che con la riduzione della cedolare punta ad apportare benefici tanto agli inquilini (che pagherebbero di meno), quanto ai proprietari (su cui graverebbero meno tasse). Ma non finisce qui. Con il contratto d'affitto a canone concordato, infatti, l'inquilino può usufruire di detrazioni fiscali ai fini irpef nel caso in cui l'immobile diventi la sua abitazione principale, mentre il proprietario beneficia di agevolazioni fiscali, di un'imposta di registro agevolata e possibili aliquote tasi agevolate

Per avere un'idea più completa della situazione, soloaffitti.it ha comparato gli anni di aggiornamento degli accordi territoriali nelle principali realtà italiane con la percentuale di contratti a canone concordato stipulati nel 2013. Da quanto emerso, città come Milano, Catanzaro, Campobasso e Potenza subiscono le conseguenze di prezzi fermi da 15 anni; a Milano, Catanzaro e Napoli (dove l'ultimo aggiornamento risale al 2003), addirittura, il canone concordato non è affatto utilizzato

A tal proposito, solo affitti ha spiegato che la diffusione di questa tipologia contrattuale è tanto maggiore quanto più i canoni risultano vicini ai valori di mercato. Nel 2013, quando l'aliquota della cedolare secca per i contratti agevolati è passata dal 19 al 15%, il network ha registrato un aumento nell'utilizzo del regime fiscale secco, tanto che due nuovi contratti su tre sono risultati stipulati con la cedolare. E per il 2014 le previsioni sono più che positive, vista l'ulteriore riduzione attuata dal governo

Ma vediamo cosa succede nelle diverse città. In quelle con gli accordi più vecchi, che quindi vanno dal 2003 fino al 1999, si registrano percentuali di utilizzo molto basse: il 20% a Venezia, Bari, Palermo e Cagliari, il 15% a Potenza e Campobasso e il 10% a Trento. Al contrario, Trieste emerge fra le città dove vengono utilizzati maggiormente i canoni concordati: nel capoluogo friulano la percentuale di utilizzo è del 73%, sebbene l'ultimo aggiornamento sia del 2003. A seguire Bologna (62%), dove gli accordi risalgono allo scorso anno. A Genova e Firenze (con accordi aggiornati rispettivamente nel 2011 e nel 2009) tale tipologia contrattuale è stipulata nella metà dei nuovi contratti

Ci sono poi città, come Caserta e Milano, in cui gli agenti solo affitti hanno cercato di sollecitare le amministrazioni comunali e le associazioni di categoria a trovare nuovi accordi. Per fare un esempio, in alcune zone di Milano - come ripamonti, navigli, viale corsica, dove si concentrano studenti universitari, lavoratori in trasferta e famiglie numerose - i locatori sono disposti ad accettare affitti più bassi a fronte di una minore pressione fiscale. Questo vuol dire che qui i contratti concordati potrebbero finalmente prendere piede

Gabrio terribile, titolare dell'agenzia solo affitti Milano 3b, ha spiegato: "affittando un appartamento di 70 metri quadrati non arredato in una zona semi centrale di Milano e applicando la tassazione irpef con canone concordato, si otterrebbe un guadagno netto di quasi 3.500 euro. Scegliendo la cedolare secca, sempre applicata al canone concordato (10%), si guadagnerebbero, invece, quasi 4.200 euro, 700 in più"