"La compravendita di immobili senza il notaio rischia di tradursi in un costo sociale”

L’articolo 29 del ddl Concorrenza consente anche agli avvocati, non più solo ai notai, l’autenticazione degli atti e delle dichiarazioni di cessione o donazione di immobili a uso non abitativo di valore catastale fino a 100mila euro. Enrico Maria Sironi, consigliere nazionale del Notariato, ha spiegato a Idealista news quali sono le criticità e perché l'intervento rischia non solo di non tutelare i cittadini, ma anche di tradursi in un costo sociale.

Qual è la posizione dei notai in merito a quanto previsto dal ddl Concorrenza sulla vendita degli immobili?

Continuiamo a pensare che non si tratti di una misura di concorrenza. Nel testo della proposta di legge, anche nella versione depositata in Parlamento, manca l’elemento centrale dell’intervento notarile. A tal proposito, bisogna ricordare che il notaio non è un semplice professionista. E’, innanzitutto, un pubblico ufficiale ed è quindi un soggetto al quale lo Stato delega la verifica preventiva di legittimità degli atti. Questo vuol dire che il notaio non si limita ad autenticare la firma, ma deve verificare che il contratto oltre che corrispondere agli interessi delle parti sia concorde all’ordinamento. Questa funzione manca completamente nella previsione del ddl Concorrenza per quanto riguarda l’eventuale intervento degli avvocati.

Questo che significa?

L’avvocato è senza dubbio giuridicamente preparato, ma la legge non gli impone la verifica preventiva di legittimità degli atti. Al contrario, la funzione notarile è proprio quella di controllare il contenuto dell’atto e di verificare che corrisponda a quello che vuole l’ordinamento. Questo è il fulcro dell’attività notarile e ciò manca completamente. Così come manca completamente anche il dovere che c’è per il notaio – e che invece in questa proposta viene espressamente escluso per l’avvocato – di effettuare prima dell’atto le visure ipotecarie e catastali e quindi le verifiche preventive sulla titolarità di chi vende e sulla libertà dell’immobile da ipoteche o da altri problemi. Un compito che viene lasciato al cittadino. Se dovesse passare questa impostazione, ne nascerebbe un costo sociale.

Per quale ragione?

La scelta di fondo è: lo Stato si accontenta del fatto che le parti si mettano d’accordo tra loro oppure vuole garantire il mercato? Questo è il tema: garantire il mercato. La mancata garanzia del mercato si traduce inevitabilmente in un costo sociale perché vuol dire andare verso un contenzioso più alto; vuol dire che il notaio perde il controllo – per esempio – sulla regolarità edilizia, perché non c’è nessuno tenuto a svolgere questo controllo; vuol dire che andiamo a fare la riforma del catasto perdendo il controllo sul catasto, perché non c’è nessuno tenuto a fare i controlli che oggi deve fare il notaio e a mettere insieme un sistema efficiente.

E’ davvero efficiente l’attuale sistema?

Sì. Basta pensare che il contenzioso immobiliare in Italia è pari allo 0,003%, mentre negli Stati Uniti, dove non c’è la figura del notaio, è pari al 19%. Si tratta di due dati clamorosi. Tenendo comunque conto del fatto che negli Stati Uniti il contenzioso si risolve nel giro di poche settimane, mentre in Italia i tempi della giustizia civile sono considerevolmente più lunghi, si parla di anni. Con questa nuova norma, il rischio è che vadano ad aumentare le liti e che tutto questo si traduca in costi, proprio in ragione del fatto che verrebbe a mancare qualcuno tenuto a svolgere i controlli. Andremmo quindi a spostare sullo Stato i costi sociali di un presunto risparmio.

Perché parla di un “presunto risparmio”?

A confermare che si tratta di un presunto risparmio ci sono i numeri: per la compravendita di una autorimessa di 50mila euro l’onorario del notaio si aggira sui 900/950 euro. Quanto costerebbe un avvocato? Innanzitutto, bisogna tener presente che i professionisti coinvolti diventeranno due, perché ognuno vorrà sentire il proprio legale. E già questo, secondo me, porterà inevitabilmente a un aumento dei costi.

Poi ci sono le visure ipotecarie e catastali che il notaio fa e che sono comprese nella parcella e che l’avvocato non deve fare. Tali visure hanno un costo medio che va dai 200 ai 300 euro. Quindi, se dai 950 euro del costo del notaio si tolgono i 200 euro del costo delle visure si scende a 750 euro. Considerando questa cifra e pensando che ad intervenire sono due professionisti e non uno, significa che ciascuno prende 375 euro. A questo punto, la domanda è: può davvero verificarsi qualcosa di questo tipo e il cittadino può realmente risparmiare con questa riforma? La verità è che il cittadino non va a risparmiare e che i rischi per il sistema sono elevatissimi. Probabilmente, quindi, o c’è un errore di visione oppure si vuole semplicemente cambiare il nostro sistema.

E, a suo avviso, non c'è una motivazione logica...

Guardando la cosa nella sua oggettività non se ne vede quale sia la ragione e l’utilità. La Banca Mondiale, con il rapporto “Doing Business”, ha inserito l’Italia nella fascia alta all’interno della classifica sul mercato immobiliare. Quello in cui operiamo è un settore che indiscutibilmente funziona, perché dunque cambiarlo? Sapendo, tra l’altro, che andiamo non certamente verso un risparmio dei costi, ma verso l’assunzione certa di rischi di sistema. E’ una cosa che oggettivamente non si capisce. D’altra parte, su questa questione sono scese in campo le associazioni dei consumatori, sostenendo che tale proposta è inconcepibile. Sottolineo, inoltre, che questa normativa immobiliare non è assolutamente compresa nella segnalazione dell’Autorità garante della concorrenza e del mercato, ciò dimostra che non è un tema di concorrenza.

La figura del notaio, dunque, rimane centrale...

Negli Stati Uniti è stato calcolato che in questi ultimi anni, con la questione dei subprime e tutto ciò che ne è conseguito, 4 milioni di abitazioni sono state sottratte a chi le aveva acquistate perché c’era proprio una carenza nel controllo della titolarità in capo al venditore e della libertà da ipoteche. Quindi, 4 milioni di abitazioni sono state espropriate ai cittadini in quanto acquistate incautamente. Il premio Nobel dell’economia 2013, Robert Shiller, ha scritto un libro proprio affermando che se in America ci fosse stata la figura del notaio come c’è in Italia e in altri 87 Paesi nel mondo la crisi dei subprime probabilmente non ci sarebbe stata.