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L’evoluzione dei prezzi delle case nei diversi Paesi europei prima e dopo la crisi

Agenzia delle Entrate
Agenzia delle Entrate
Autore: Redazione

Nel periodo precedente e successivo alla crisi finanziaria del 2008, l’evoluzione dei prezzi delle case in vendita, nel confronto internazionale, evidenzia analogie e differenze tra i Paesi europei. Vediamo quanto emerso con il rapporto “Gli immobili in Italia”, realizzato dall’Agenzia delle Entrate e dal Dipartimento delle Finanze del Ministero dell’Economia.

L’indagine ha evidenziato che l’andamento dei prezzi risulta spesso correlato con quello di altri indicatori macroeconomici tra cui il Pil, i consumi, gli investimenti e le esportazioni.

Il periodo precedente e successivo alla crisi

Nel periodo precedente e successivo alla crisi finanziaria ed economica, l’andamento dell’indice dei prezzi delle abitazioni (HPI) deflazionato, nell’area euro, mostra differenze significative tra gli Stati Membri.

Il periodo dopo la crisi

Dopo la crisi, il crollo generalizzato dei prezzi espressi in termini reali, per quasi tutti i Paesi, (in Italia soprattutto a partire dal 2010), sembra supportare la tesi del FMI (2013), secondo cui le fluttuazioni dei prezzi nel mercato delle abitazioni dei Paesi avanzati sono sempre più sincrone, per effetto della globalizzazione. L’entità della diminuzione, tuttavia, presenta una forte variabilità: è più marcata nei Paesi dell’est e può dipendere da molteplici fattori, di natura sostanzialmente istituzionale.

Tra i maggiori Paesi europei, si osserva che, nel periodo immediatamente successivo alla crisi (2009), solo la Germania e la Svezia mostrano un andamento dell’indice dei prezzi reali delle abitazioni lievemente positivo. Nel 2010, una ripresa, ancorché incerta, si registra in Francia, Finlandia, Svezia e Regno Unito. Nel periodo 2011-2013 solo Germania e Svezia non sono interessate da variazioni negative dell’indice dei prezzi, espresso in termini reali, delle abitazioni; a questi Paesi si aggiungono l’Irlanda e il Regno Unito, dal 2013. Infine, nell’ultimo anno disponibile (2015), si osserva una sostanziale ripresa dei prezzi reali delle abitazioni nei Paesi considerati, fatta eccezione per l’Italia, la Francia e la Finlandia.

I valori della spesa per consumo finale, degli investimenti, delle esportazioni, del Pil e il tasso medio di variazione del prezzo delle abitazioni nel 2015

In generale, tranne per la Francia, negli altri Paesi, a una dinamica dell’indice dei prezzi negativa o stazionaria si associa un analogo andamento delle principali variabili macroeconomiche. La Finlandia, l’Italia e la Spagna sono i Paesi che presentano valori del Pil e degli investimenti inferiori o uguali a quelli del 2010. La Finlandia e l’Italia hanno, nello stesso periodo, registrato valori del tasso di variazione dell’indice dei prezzi delle abitazioni negativi.

Al contrario, nei Paesi in cui, nel 2015, i valori dei tassi di variazione dell’indice dei prezzi delle abitazioni erano relativamente più alti (Svezia, Irlanda e Regno Unito) si è registrata una variazione del Pil positiva. In particolare, tra il 2010 e il 2015, il Pil dell’Irlanda è cresciuto del 36%, mentre Svezia e Regno Unito mostrano un tasso di crescita pari al 10% circa. La Francia ha recuperato e superato i valori del Pil del 2010 (104,8), ma rimane al di sotto della media europea (105,4) e non migliora in termini di occupazione (tasso di disoccupazione in percentuale della popolazione totale pari al 6% circa nel 2014, 2015 e 2016, secondo i dati dell’Eurostat).

Il rapporto tra prezzi delle case e redditi familiari

Per ciò che concerne la relazione tra prezzi delle abitazioni e redditi familiari, in Italia, tra il 2005 e il 2015, le due variabili mostrano un andamento molto simile. Il rallentamento della crescita dei prezzi delle abitazioni reali è evidente dal 2006; tuttavia, il primo anno in cui si registra una variazione negativa dei prezzi è il 2008. Allo stesso tempo emerge che il tasso di variazione del reddito reale familiare si riduce costantemente dal 2007 al 2011, anno in cui la variazione è negativa.

La distanza tra i due tassi di variazione aumenta progressivamente dal 2007 al 2013, raggiungendo un picco nel 2013. Dal 2013 in poi la distanza si riduce. Mentre il tasso di variazione dei redditi reali si stabilizza a zero nel 2014, la dinamica del tasso di variazione dei prezzi delle abitazioni continua a recuperare.

L’andamento dei prezzi e delle transazioni in Italia e le variabili in gioco

In sintesi, in Italia la correzione del corso dei prezzi correnti e reali delle abitazioni non interviene immediatamente nel 2008-2009, ma solo più tardi (2010). La crisi si manifesta, inizialmente, con un crollo delle compravendite e una relativa stabilità dei prezzi reali.

Solo con la seconda recessione del 2012, l’aggiustamento dei prezzi si fa intenso in concomitanza di un ulteriore crollo del numero di transazioni. Negli anni più recenti a fronte di un’ulteriore flessione dei prezzi reali e nominali, via via meno accentuata, si assiste a una lieve ripresa degli scambi che diventa più significativa, e viene confermata dai dati del 2016.

Lo scenario descritto, relativo al periodo post-crisi, dipende dall’indebolimento della domanda, che risente della costante riduzione dei redditi, dell’incertezza sul futuro, delle difficoltà di accesso da parte delle famiglie al mercato del credito (“credit crunch”), del calo nel numero di mutui concessi, della riduzione del rapporto tra valore dell’immobile e prestito bancario, della discrepanza tra ammontare del prestito richiesto e ottenuto e infine della riduzione strutturale del tasso di risparmio che ha eroso quelle dotazioni iniziali di capitale necessarie per l’acquisto di proprietà immobiliari. Politiche di sostegno ai redditi disponibili assumono dunque un ruolo centrale, in special modo in un contesto di maggiore stabilità della ripresa dei prezzi delle abitazioni.