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I rischi di acquistare un immobile con 50 euro

Il crowdfunding è l’ultima frontiera dell’investimento immobiliare: utenti per lo più anonimi decidono di investire un capitale, che parte solitamente da un minimo di 50 euro, per diventare comproprietari di un immobile e partecipare così ai benefici della sua messa a reddito. La piattaforma spagnola Housers ha deciso di fare il salto nel mercato italiano, selezionando quattro opportunità di investimento immobiliare anche in Italia, concentrate tutte nella città di Milano. Ma questa forma apparentemente “democratica” e vantaggiosa di investimento immobiliare non è scevra da rischi.

Una piattaforma di social lending

Con un’esperienza maturata nel mondo della tecnologia e vicino al progetto di Housers fin dai suoi esordi, Giovanni Buono è il ceo di Housers Italia che, come afferma lui stesso, è “100% spagnola ed è l’occhio della holding sul mercato italiano”.  Accreditata in Spagna come piattaforma di crowdfunding dalla CNMV (la Commissione Nazionale del Mercato dei Valori, la Consob spagnola), Housers non opera nel nostro Paese come piattaforma di equity crowdfunding e non è quindi sottoposta alla vigilanza della Commissione Nazionale per le Società e la Borsa.

Il suo regime sociale è invece – come spiega Buono – quello del social lending, per “cui operiamo come agenti di un istituto di pagamento, Lemon Way (che funziona come un Paypal, ndr) che è quello che, nella pratica si occupa di gestire il flusso di denaro degli investitori”. Gli investitori “prestano” attraverso Lemon Way il proprio denaro a società terze che si occupano di acquistare gli immobili, ristrutturarli e metterli a reddito o venderli e sempre tramite Lemon Way ricevono i rendimenti del loro investimento.

Nel social lending, definito anche lending crowdfunding, è la Banca d’Italia a concedere l’autorizzazione all’istituto di pagamento. Il controllo è sull’istituto di pagamento, non sulla piattaforma – che funziona da semplice vetrina - o sui progetti presentati, che come si legge sul sito di Housers “non sono soggetti alla supervisione della Banca d’Italia o di qualsiasi altro organo regolatore nazionale o estero”.

Il salto verso il mercato italiano

La decisione di affacciarsi al mercato italiano è nata, come spiega Buono, dalle similitudini culturali con la Spagna e dal fatto che si tratta di un Paese che “ha sofferto in grave misura l’impatto della crisi finanziaria e immobiliare. Ma adesso se si analizzano i dati dei primi trimestri in alcune zone di Milano si nota una stabilizzazione dei prezzi e in alcuni casi anche una crescita”.

La selezione dei progetti immobiliari

La selezione dei progetti avviene attraverso quattro diverse fonti: “il canale tradizionale degli agenti immobiliari, i portali online, le informazioni che ci vengono dai nostri stessi utenti, che ci segnalano interessanti possibilità di investimento. Disponiamo inoltre di un software che ci permette di determinare in quali quartieri stiano aumentando o diminuendo le transazioni e i prezzi e ci permette di capire quali siano le zone più interessanti”.

I progetti presentati si dividono in progetti di investimento, che presuppongono l’acquisto dell’immobile, la sua ristrutturazione, e la successiva vendita, e i progetti di risparmio che invece sono finalizzati alla sua messa a reddito. Tutte le opportunità immobiliari vengono presentate sul sito con un’apposita scheda accompagnata da un business plan disponibile per gli utenti che hanno aperto un account sul sito e hanno deciso di investire in uno o più progetti immobiliari.

La scheda presenta un’analisi dell’opportunità di investimento con un rendimento annuo stimato, anche se si tratta di semplici previsioni che non sono vincolanti per la piattaforma. Nei termini e condizioni che devono accettare chi sottoscrive quello che viene definito come un “contratto di prestito” a favore di una “società promotrice” si invita l’investitore alla “realizzazione delle verifiche, degli studi e delle analisi ritenute pertinenti ai fini dell'adozione della decisione di cui Housers non risponderà in nessun caso”.

Housers, come spiega il Ceo d’Italia, è responsabile del corretto funzionamento della piattaforma, ma non dell’investimento, né del prodotto, perche noi ci limitiamo a essere una vetrina, non siamo noi a ricevere i soldi dell’investimento”. Non a caso nei termini e condizioni si dichiara che “l'investitore dà atto di essere stato regolarmente informato da Housers sul fatto che l'investimento in oggetto comporta l'accettazione del rischio di perdita totale o parziale del capitale, del rischio di non ottenere il rendimento monetario atteso e del rischio di mancanza di liquidità dell'investimento”. Per il suo servizio Housers ottiene una commissione del 10% sui dividenti netti di ogni progetto.

Quanto denaro è possibile investire?

La normativa italiana sul social lending, approvata dalla Banca d’Italia a novembre 2016 ed entrata in vigore il 1º gennaio 2017, non definisce un limite chiaro per il denaro che è possibile investire in un progetto di social lending che varia proprio a seconda del progetto e dei limiti autoimposti dalla stessa piattaforma. Ecco perché, dice Buono, “abbiamo deciso di fissare i limiti decisi dalla Consob spagnola che prevede un tetto massimo di 3000 euro per progetto e 10.000 euro all’anno per un privato, mentre non ci sono limiti per un professionista”. In entrambi i casi è l’investitore che si autocertifica dichiarando di essere nuovo agli investimenti o invece al contrario di essere un professionista.

Una volta che tutto il denaro necessario al finanziamento di un progetto viene raccolto si passa all’acquisto da parte di socità terze che, afferma Buono, “ricevono il prestito da parte degli investitori, acquistano l’appartamento, lo ristrutturano, lo affittano e restituiscono l’interesse equivalente all’affitto dell’appartamento”. Si tratta di società - al momento tutte spagnole - di responsabilità limitata, per cui chi investe il proprio denaro nel progetto non diventa proprietario di una parte dell’immobile ma acquista titoli della società che compra l’asset. Nel caso di investimenti in partecipazioni sociali, come è chiarito nelle condizioni di uso di Housers, ci si espone al richio di 1) dilazione 2) non ricevere dividendi 3) di non poter influire nella gestione della società 4) di una perdida parziale o totale del capitale investito.

E’ possibile uscire dal progetto e recuperare il proprio investimento?

“Per i progetti di investimento non è possibile un’uscita anticipata, recuperando il capitale investito – afferma Buono -bisogna aspettare la naturale scadenza del progetto, ovvero la vendita dell’immobile”. Per i progetti di risparmio, Housers ha invece messo a disposizione a partire da luglio un marketplace dove gli utenti possano scambiarsi le azioni acquistate a un prezzo che sono loro stessi a stabilire. La società non assume, come scritto sul sito “nessuna responsabilità sui prezzi di compravendita dei titoli”, trattandosi anche di una semplice interfaccia per lo scambio di titoli tra privati.

E' importante segnalare, in ogni caso - in riferimento al mercato spagnolo - che il marketplace creato da Housers non trova riscontro in nessuna legge spagnola e che nessun'altra piattaforma di crowdfunding possiede un'analoga figura giuridica. Secondo fonti legali spagnole consultate da idealista/news, infatti, la somiglianza di questo mercato con mercati finanziari secondari o con sistemi multilaterali di negoziazione supervisionati dalla CNMV (la Consob spagnola) è davvero significativa. Secondo un avvocato specializzato in questo tipo di piattaforme "se Housers ha realizzato questo marketplace, sicuramente la CNMV se ne è resa conto e potrebbe esigere che lo ritiri, oltre a lasciare la porta aperta a possibili sanzioni". 

Chi assume le eventuali perdite economiche?

“Nel caso dell’affitto è previsto una specie di cuscinetto che copre i primi sei mesi, oltre a introdurre una campagna che si chiama “instant rent” che garantisce i rendimenti da locazione anche nei mesi in cui l’immobile viene ristrutturato”. Una volta trascorsi i sei mesi, nei casi di inquilini insolventi e nel caso sia necessario un procedimento di sfratto, gli investitori non ricevono più un ritorno economico. Proprio per questa ragione, afferma Buono, “cerchiamo di fare una selezione accurata nella scelta degli inquilini a cui chiediamo fino a tre mesi di anticipo e cerchiamo di risolvere gli eventuali problemi che un privato si troverebbe ad affrontare da solo”.