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Student e senior housing salveranno il mercato immobiliare

senior housing
Gtres
Autore: floriana liuni

In che stato è lo stock immobiliare italiano? Che impatto ha il nuovo governo sulla valutazione del rischio politico? L’interesse degli operatori internazionali continuerà a crescere o siamo a un punto di svolta? Queste alcune delle questioni affrontate da Quo Vadis Italia?, convegno indetto dallo studio legale internazionale DLA Piper a Milano lo scorso 30 ottobre.

“Nonostante l'attuale clima politico difficile e quasi ostile verso l'Europa, l’Italia continua ad attrarre l'interesse degli investitori internazionali – ha affermato l’avvocato Olaf Schmidt, Co-Managing Director Co-Responsabile Real Estate Global di DLA Piper. - Esiste però una netta differenza tra chi è già presente nel mercato e chi non ha ancora investito in Italia. Mentre i primi prendono una visione di medio-lungo periodo e si fidano della capacità del mercato italiano di resistere alle attuali tendenze, chi non ha ancora messo piede nel nostro paese preferisce aspettare per il momento”.

Mercato immobiliare italiano, i nuovi trend

Tra le tendenze da sfruttare individuate dagli investitori internazionali ci sono le opportunità nel settore residenziale, declinato sotto ogni forma, dallo student housing al microliving fino al senior living o residenziale assistito.

Secondo l’avvocato Paolo Foppiani, Partner DLA Piper: “Il real estate è un’asset class che continua a crescere anche a livello europeo, con un monte investimenti complessivo che nel primo semestre 2018 ha raggiunto i 105 miliardi di euro”.

Quali sono i settori che mostrano maggiore crescita? “E’ in crescita il settore uffici con 52,7 miliardi di euro (+6%) –risponde Foppiani, - oltre al retail a 24,2 miliardi di euro (+10%), mentre calano l’industriale che registra 12,6 miliardi di euro (-25%) e gli hotels a 7,4 miliardi di euro (-11%). Nonostante un calo del totale complessivo degli investimenti, che nel primo semestre 2018 hanno toccato i 3,7 miliardi di euro (in calo del 23%), il settore uffici ha raccolto 1,3 miliardi di euro (-30%), mentre il retail è cresciuto del 31% raggiungendo 1,5 miliardi di euro, il settore industriale ha raccolto 0,6 miliardi di euro (+57%), mentre calano del 50% gli investimenti nell’hotellerie con 0,3 miliardi di euro”.

Quali le città di maggiore interesse?Milano si conferma una realtà privilegiata per gli investimenti immobiliari – afferma Foppiani, -  l’unica in grado di competere con le altri grandi capitali europee ma in grado di offrire pricing ancora competitivi. Uffici e high street la fanno ancora da padrone ma gli investitori stranieri confermano l’interesse a investimenti massicci nel settore residenziale".

Quanto rende investire in immobili?

Quanto ai rendimenti del settore immobiliare, secondo Andrew McAffery di Aberdeen Standard Investment, negli ultimi tempi si è notato uno stop nella crescita degli asset tradizionali (bond, azioni ecc) a causa di una situazione che vede inflazione in rialzo, politica monetaria che si restringe di colpo e massicce vendite di titoli di Stato, a cui si aggiungono i dazi Usa e in generale il rallentamento della crescita economica. Tutto ciò colpisce il mercato del credito e il mercato azionario, che perdono valore.  

In questo scenario, tuttavia, i rendimenti degli asset reali a cinque anni sono attesi tra un minimo del 2% della proprietà commerciale Usa e un massimo del 5% dell’immobiliare commerciale europeo. Di mezzo ci sono i rendimenti intermedi delle infrastrutture sociali, l’immobiliare commerciale globale, le infrastrutture rinnovabili. La convenienza non sta tanto nei prezzi: l’immobiliare non è un asset a buon mercato. Ma i rendimenti sono più stabili nel tempo, e sono spesso superiori a quelli di altri asset.

Quale la situazione in Italia? “ A Milano abbiamo individuato una crescita nel comparto uffici “prime”- risponde McAffery, - per quanto riguarda i canoni d’affitto, di oltre il 10% anno su anno al secondo trimestre 2018: si tratta della quarta città per maggiore crescita in questo senso, dopo Stoccolma, Berlino e Amsterdam. Le previsioni di crescita ad un anno si fermano sotto il 5%, percentuale di crescita che peraltro è stimata solo per il Cbd parigino, mentre tutte le altre città europee si manterranno al di sotto di quella soglia, se non in territorio negativo. In generale il reale state italiano vede ritorni vicini al 6% (stima 2018), una situazione praticamente stabile a fronte di una crescita di capitale nulla”.

Student housing, senior living, healthcare: investimenti ormai mainstream

ìAl momento i trend fondamentali, a livello di eurozona, vedono tassi bassi, movimenti demografici (flussi migratori, maggiore urbanizzazione e famiglie più parcellizzate, invecchiamento della popolazione), importanza della tecnologia e della sostenibilità ambientale. In questo scenario, in cosa investire in Italia? “L’attenzione dell’immobiliare va sempre più verso gli investimenti cosiddetti alternativi, che alternativi non sono più: sono ormai il mainstream – è convinto McAffery.- Occorre quindi puntare al retirement living, all’healthcare, alle infrastrutture per il lavoro, e a tutto ciò che in una città  garantisce flessibilità, buon vivere, apertura alla città e all’ambiente. Il comparto residenziale inoltre si orienta verso le soluzioni in affitto, più che proprietarie. Nel concreto? Self storage, resorts, data centers, uffici in coworking, student housing, senior housing, affordable housing. Hanno meno concorrenza, più richiesta, rendimenti maggiori e più stabili, e offrono opportunità di diversificare il portafoglio”.

Mercato immobiliare e governo italiano

A spaventare gli investitori internazionali sono i cambiamenti economici imposti dall’attuale governo. Il profilo di rischio dell’Italia, anche a fronte del declassamento delle agenzie di rating, sicuramente risulta aggravato. Di fronte a questo gli investitori possono assumere un duplice sguardo: di breve termine, approfittando in modo opportunistico di singole occasioni; oppure di lungo termine, investendo con un occhio ai fondamentali e un orizzonte temporale di 15-20 anni. Il che presuppone una visione che vada al di là di quel che può succedere durante un singolo governo.

“Il cambio di governo in Italia è arrivato in un momento in cui il Paese aveva appena iniziato la ripresa guidata dalle esportazioni, e si delineava l’esigenza di alimentare la domanda interna – spiega Silvia Rovere general manager Morgan Stanley Sgr. - L’intento del governo di aumentare la spesa e sostenere le famiglie povere per aumentare la crescita non è in sé sbagliato. Tuttavia va salvaguardata la finanza pubblica; comprensibile che il profilo di rischio dell’Italia appaia più alto di prima”.

Cosa faranno perciò gli investitori? “Al momento si può solo attendere e stare a guardare – suggerisce Rovere. -  Gli investitori possono approfittare con prudenza di finestre di opportunità che si possono creare, concentrandosi sui macrotrend al di là delle contingenze. Mi aspetto una maggiore polarizzazione nell’atteggiamento degli investitori: opportunistici e di lungo periodo. I primi cercheranno le occasioni magari nei mall o nel retail di alcune zone, gli altri investiranno più a lungo termine”.

Quale sarà l’evoluzione del settore residenziale? “Mentre storicamente c’è sempre stata l’attitudine in Italia a possedere la prima casa – risponde Rovere, - ora gli studenti soprattutto tendono a preferire sistemazioni in affitto. Occorre quindi investire in questo e nei servizi di property e facility management per una gestione più efficiente dei nuovi immobili. Infine,  Bologna, Firenze e altre grandi città oltre a Milano possono offrire molto dal punto di vista dello student housing, anche alla luce del fatto che sempre più università offrono corsi internazionali che attirano studenti, oltre che locali, anche esteri”.