Indice Fiups Q1 2019, mercato immobiliare senza scossoni

E’ stato pubblicato l’indice Fiups relativo al I quadrimestre 2019. Da quanto emerso le aspettative di crescita sono stabili.

L’indice Fiups rappresenta la sintesi numerica del Sentiment immobiliare. Si tratta di una valutazione che intende misurare le aspettative degli operatori del settore immobiliare su base quadrimestrale. L’indagine è elaborata dal Dipartimento di Scienze Economiche e Aziendali dell’Università di Parma in collaborazione con Sorgente Group e Federimmobiliare.

In calo rispetto al quadrimestre precedente, l’indice elaborato conferma di fatto un trend di stabilità. Dall’analisi delle fluttuazioni avvenute dal 2011 fino al primo quadrimestre del 2019 emerge che le previsioni degli operatori del settore immobiliare tendono lungo un sentiero di crescita. Negli ultimi due anni il Fiups continua a oscillare tra un intervallo di valori compreso tra 19,52 e 18,50.

Come si legge nel report, “queste piccole variazioni indicano che la percezione degli operatori è particolarmente sensibile e influenzata dagli avvenimenti che intercorrono nel tempo, ma al tempo stesso non si discosta in maniera significativa dai valori riscontrati nelle precedenti rilevazioni a riprova di una auspicata crescita del settore”.

La situazione economica in Italia

Secondo quanto emerso, il 47,19% degli operatori intervistati ritiene che negli ultimi 12 mesi l’economia del Paese sia rimasta stabile, per il 34,83% è peggiorata e per il 12,36% è migliorata. E le previsioni nei prossimi 12 mesi cosa dicono? Secondo il 47,19% rimarrà stabile, per il 42,70% peggiorerà e per il 10,11% migliorerà.

L’attività del settore immobiliare

Nella valutazione del primo quadrimestre 2019, con specifico riferimento al settore immobiliare, il panel mostra segni di ottimismo. Seppure in lieve calo rispetto alla precedente rilevazione, resta elevata la quota degli operatori che ritengono di essere in una fase di stabilità (si passa da un 60,34% a un 58,43%). Più di un terzo dei rispondenti ritiene che l’attività complessiva del settore immobiliare negli ultimi dodici mesi sia migliorata. Nulle le quote dei rispondenti che prevedono forti miglioramenti o peggioramenti.

Il sentiment riscontrato nel settore immobiliare per i futuri 12 mesi prospetta una stable situation, con una quota pari al 68,54% (in calo di 2 punti percentuali rispetto alla precedente rilevazione). Il 22.47% degli operatori prevede una situazione in miglioramento, mentre l’8,99% degli intervistati presuppone per il settore immobiliare una situazione in peggioramento.

L’andamento dell’attività

Oltre la metà degli intervistati indica un sentiment di stabilità (66% circa). Quasi un terzo dei rispondenti segnala, con riferimento agli ultimi 12 mesi, un aumento della propria attività. Nulle e trascurabili le quote di coloro che segnalano un decremento della propria attività.

Le aspettative sulle attività (aziendale o professionale) degli intervistati per i prossimi 12 mesi si dividono fra chi prevede una stabilità (49,43%) e chi presagisce un incremento (37,93%). Sono nulle le quote di coloro che prevedono forti diminuzioni o aumenti e lievi diminuzioni. Guardando alle previsioni fatte nelle varie rilevazioni si può affermare che il campione considerato tende a mantenere un orientamento costante verso una situazione stabile o in miglioramento.

Le aspettative positive riferite alle singole attività si traducono nell’individuazione delle seguenti strategie di intervento:

• effettuare nuovi investimenti;
• aumentare la visibilità;
• sviluppare nuove linee di business.

Evoluzione dei prezzi immobiliari

Con riferimento ai prossimi 12 mesi, gli intervistati prevedono che i prezzi degli immobili resteranno per lo più stabili, con quote che variano dal 35,63% del comparto industriale al 61,80% del comparto uffici. Vanno messi in evidenza segnali di una moderata riduzione dei prezzi, soprattutto per il comparto industriale (45,98%) e commerciale (37,08%) e indicazioni di una moderata crescita per il comparto alberghiero (34,12%).

Evoluzione dei tempi medi di vendita

La prima rilevazione del 2019, nella percezione degli operatori, prevede per il futuro una situazione di stabilità del tempo medio di vendita per tutti i comparti. Come nel precedente quadrimestre, è significativa la quota di coloro che prevedono una moderata crescita per il comparto industriale (43,68%) e una moderata riduzione per il comparto alberghiero (14,94%) e residenziale (15,73%). Sono trascurabili le percentuali di coloro che prevedono forte crescita o forte riduzione.

Lo sconto medio praticato

Anche in questo quadrimestre il comparto maggiormente richiesto appare nel complesso quello alberghiero, per il quale si prevede uno scostamento tra prezzo richiesto e prezzo di realizzo, da parte del pool degli intervistati, basso (42,17%), molto basso (12,05%) o nullo (20,48%). I comparti maggiormente interessanti, che permettono all’investitore un risparmio dovuto al maggior sconto applicato sul prezzo di vendita, secondo il panel degli intervistati, risultano quello commerciale e quello industriale. Anche nelle rilevazioni precedenti per questi due comparti si prevedeva un forte gap tra il prezzo di realizzo e quello di vendita: ciò significa che la situazione è rimasta pressoché invariata nel tempo

L’area geografica italiana che presenta migliori opportunità

Il primo quadrimestre del 2019 conferma quanto riscontrato nei tre precedenti, seppure con leggeri scostamenti. In particolare, il Nord Ovest mantiene la propria attrattività per il comparto uffici (76,32%), commerciale (56,58%) e residenziale (53,95%). Il Nord Est continua a detenere il primato per il settore industriale (57,89%), il Sud Italia si conferma attraente per la sezione alberghiera (31,58%). Il Centro Italia risulta interessante per tutti i comparti, senza identificare uno specifico settore in cui l’investimento risulti particolarmente ambito. Le Isole denotano un leggero appeal per il solo comparto alberghiero, frutto della loro rinomata fama come mete turistiche estive.

L’evoluzione qualitativa degli investimenti a Roma e Milano

Il focus relativo a Roma e Milano, le due città italiane caratterizzate dal mercato immobiliare più dinamico, evidenzia, come nel quadrimestre precedente, il centro cittadino di Roma particolarmente appetibile per gli investimenti nel comparto alberghiero, in virtù dei numerosi turisti che ogni giorno fanno visita alla capitale, mentre il centro di Milano risulta attraente per il comparto uffici. La zona identificata per gli uffici nel caso di Milano è una zona centrale (40%) o semi-centrale (87%), mentre per Roma si tratta soprattutto di zone semi-centrali (51%). Il settore industriale, proprio per la localizzazione tipica degli immobili afferenti a tale destinazione, continua a concentrarsi nelle zone periferiche.

Le grandi città che presentano migliori opportunità di investimento

L’analisi delle città più attraenti per gli investitori domestici attribuisce, come nella precedente rilevazione, a Milano la pole position per quasi tutti i comparti: fanno eccezione quello alberghiero, in cui primeggia Roma seguita da Venezia e in comparto uffici, in cui fa da capolista Roma. Pertanto, anche in questa rilevazione, si consolida un trend esistente: sebbene Roma e Milano presentino comportamenti analoghi circa tipologia di asset classe macro-area geografica di interesse, il capoluogo meneghino resta sempre più attraente della Capitale.

Le città di villeggiatura a vocazione internazionale che presentano le migliori opportunità di investimento

Passando alle mete turistiche d’élite, secondo gli operatori intervistati, Cortina continua a rappresentare la città per la quale si prevedono i maggiori investimenti in ambito alberghiero e residenziale. Secondo un terzo dei rispondenti vi sono ottime possibilità di investimento in ambito commerciale a Taormina. Seguono Cortina e Capri.

L’evoluzione quantitativa degli investimenti immobiliari da parte di investitori istituzionali

Anche in questa rilevazione, con riferimento agli operatori istituzionali, si confermano le aspettative di stabilità, con quote maggiori al 60% per le tre tipologie di investitori considerate. Il panel degli intervistati prevede anche una moderata crescita degli investimenti con quote leggermente superiori al 10% per ciascuna tipologia di investitore istituzionale. Una moderata riduzione degli investimenti immobiliari è prevista per i fondi pensione. Non si prevedono forti incrementi degli investimenti immobiliari per nessuno degli enti istituzionali considerati, mentre la quota di coloro che ritengono ci possa essere una forte riduzione per gli investimenti nel real estate è pressoché nulla.

L’evoluzione qualitativa degli investimenti immobiliari da parte di investitori istituzionali

Come nelle precedenti rilevazioni, secondo gli operatori di settore, gli investitori istituzionali guardano con attenzione al comparto uffici, con quote pari al 34,21% per le casse di previdenza, 63,16% per i fondi pensione e 71,05% per le compagnie di assicurazione. Secondo gli intervistati, le casse di previdenza mostrano un discreto interesse anche per il comparto commerciale (34,21%) e per quello industriale (18,42%).

L’evoluzione dell’accesso ai finanziamenti bancari

Per le due categorie di operatori – investitori retail e investitori istituzionali – si delineano trend differenti. Nello specifico, per gli investitori istituzionali in questo quadrimestre si rileva una quota di stabilità, pari all’83,78% del panel degli intervistati, in aumento rispetto alla precedente rilevazione. Per quanto concerne gli investitori retail, la percezione degli intervistati non è omogenea. Seppure poco più di un terzo dei rispondenti percepisca, anche per gli investitori retail, una situazione di stabilità, il 47% di loro prevede, rispetto alla situazione attuale, una maggiore difficoltà di accesso al credito. Solo una quota pari al 18% si auspica una situazione di maggior facilità nel reperire finanziamenti.

L’evoluzione del rapporto tra finanziamento erogato e valore dell’immobile

Anche in questa rilevazione il rapporto tra finanziamento erogato e valore dell’immobile si dimostra stabile, con valori percentuali oltre il 60%, decisamente in crescita rispetto alla rilevazione precedente. Tuttavia, sono significative le percentuali di coloro che percepiscono un incremento di tale indice per il comparto alberghiero e per quello residenziale.

L’evoluzione della domanda di investimento in quote di fondi immobiliari

Rispetto alla situazione attuale, la domanda di investimento futura attraverso i fondi immobiliari da parte di investitori istituzionali non è ben definita e chiara. In particolare, il panel degli intervistati prevede una situazione di stabilità per tutte le tipologie di fondi immobiliari, seppure con differenti quote. Tuttavia, sono significative le percentuali di coloro che prevedono una riduzione, sia moderata che forte, per i fondi ad apporto retail e ordinari retail. Si rileva una moderata crescita per i fondi speculativi, ordinari riservati e fondi di fondi.

L’evoluzione della domanda di costituzione di fondi immobiliari

La domanda di investimento attraverso i fondi immobiliari da parte di investitori istituzionali si delinea stabile in modo marcato per i fondi ad apporto, quelli speculativi e per i fondi di fondi. Per i fondi ad apporto retail riservati e per i fondi ordinari il panel degli intervistati si divide sostanzialmente tra chi presagisce una situazione di stabilità e chi invece prevede una moderata riduzione. Per i medesimi fondi si segnala che una piccola quota degli intervistati prevede una forte riduzione.

L’evoluzione dei rendimenti immobiliari da locazione

Per quanto riguarda il mercato della locazione, si conferma la tendenza alla stabilità per tutti i comparti, con quote che variano dal 53,52% del comparto industriale al 77,14% del residenziale. La moderata crescita è percepita in modo più intenso per i comparti industriale, uffici e alberghiero. All’altro estremo, la moderata riduzione percepita rientra nell’intervallo tra il 10% e il 20% per i comparti residenziale, commerciale e industriale.

L’evoluzione dei rendimenti immobiliari da capital gain

Per i rendimenti da capital gain, la maggioranza degli intervistati individua una situazione di stabilità per tutti i comparti, con quote che variano dal 62% dell’industriale al 73% del residenziale. Da non sottovalutare la moderata crescita attesa per i comparti alberghiero, commerciale e uffici, con quote al di sopra del 20%. La percezione di una moderata riduzione riguarda il comparto residenziale e quello industriale. Nulle o trascurabili sono le previsioni di una forte crescita o di una forte riduzione.

L’evoluzione dei rischi immobiliari: rischio locatario

Come nel quadrimestre precedente, il rischio locatario, quale componente del rischio complessivo dell’investimento immobiliare più sensibile al ciclo economico e al rischio vacancy, mostra segni di stabilità per tutti i comparti. Tuttavia, si segnala che si prevedono quote significative di moderata crescita per tutti i comparti. Pertanto, il panel degli intervistati si divide tra chi percepisce una situazione di stabilità e chi, invece, prevede un aumento del rischio.

L’evoluzione dei rischi immobiliari: rischio bene endogeno

Con riguardo al rischio immobiliare endogeno, il panel degli intervistati prevede, in modo decisamente marcato, una situazione di stabilità per tutti i comparti, con quote che variano dal 58,90% del comparto industriale al 71,23% del residenziale. Sono modeste anche le quote di coloro che prevedono una moderata riduzione. Gli intervistati si attendono una moderata crescita del rischio con quote del 14% e del 18% per i comparti residenziale e industriale.

L’evoluzione dei rischi immobiliari: rischio bene esogeno

In questa prima rilevazione del 2019 il panel degli intervistati prevede che il rischio bene esogeno sarà stabile, con quote oltre l’80% per tutti e cinque i comparti. Da non sottovalutare una moderata crescita per tutti i comparti con l’esclusione del comparto uffici.

Il livello dei tassi

In conclusione, secondo il 52,33% degli intervistati il livello dei tassi è previsto negativo anche nel 2020 e svolgerà un ruolo del tutto neutro in funzione del mercato immobiliare. Tale risposta, presumibilmente, indica che gli operatori di settore si sono ormai abituati a questi livelli di tassi a tal punto da non percepire più il loro effetto sull’economia. Di contro, il 38,37% degli intervistati prevede un impatto positivo per il mercato del real estate, mentre una quota inferiore al 10% presagisce un impatto negativo.

L’immissione sul mercato dei primi Npl immobiliari 

Gli Npl (Non Performing Loans), detti anche crediti deteriorati, sono prestiti dalla riscossione incerta per quanto riguarda la scadenza, l’ammontare del credito e la capacità del debitore di ripagare gli interessi dovuti. I crediti sono solitamente in gran parte costituiti da mutui immobiliari non onorati da chi li ha sottoscritti, che diventano per le banche “Crediti non performanti” o Npl.

Secondo il 47,67% degli intervistati l’immissione sul mercato dei primi Npl immobiliari avrà segno positivo per il mercato immobiliare italiano. Di contro, il 19,77% esprime parere negativo. Significativa è anche la quota di coloro che invece ritengono che l’immissione di Npl immobiliari non avrà alcun impatto sul mercato immobiliare italiano.