Risoluzione del contratto di locazione, come fare e quali sono i costi

La risoluzione del contratto di locazione avviene quando il rapporto tra le parti si interrompe prima della naturale scadenza, ossia prima della scadenza fissata nel contratto stesso. Qualora una delle parti - locatore o conduttore - abbiano necessità di porre fine al contratto prima della naturale scadenza, bisogna procedere con la risoluzione anticipata del contratto di locazione. Ma come funziona? Cosa è necessario pagare? Quali sono le modalità e i tempi? Cerchiamo di scoprirlo insieme.

Risoluzione del contratto di locazione, cosa dice l'Agenzia delle Entrate

A fornire importanti informazioni sulla risoluzione del contratto di locazione è innanzitutto l'Agenzia delle Entrate, che sottolinea: "Si parla di risoluzione del contratto se il rapporto tra le parti è interrotto prima della scadenza naturale". 

Quanto costa la risoluzione del contratto di locazione 

Ma la risoluzione del contratto di locazione comporta dei costi, rappresentati dall'imposta di registro. Come spiegato dalla stessa Agenzia delle Entrate, in caso di risoluzione del contratto di locazione prima della scadenza naturale è necessario versare entro 30 giorni l'imposta di registro in misura fissa. La spesa è di 67 euro. Per effettuare il pagamento dell'imposta di registro si possono utilizzare i servizi telematici dell'Agenzia delle Entrate (software RLI o RLI-web) tramite richiesta di addebito su conto corrente oppure si può utilizzare il modello F24 "Elementi identificativi", servendosi del codice tributo 1503.

Risoluzione del contratto di locazione utilizzando il modello F24

Nel caso in cui per procedere alla risoluzione del contratto di locazione si scelga di pagare l'imposta di registro utilizzando il modello F24 "Elementi identificativi", con il codice tributo 1503, bisogna comunicare la risoluzione all'ufficio in cui è stato registrato il contratto. E' altresì necessario presentare, nello stesso termine di 30 giorni, il modello RLI opportunatamente compilato.

Risoluzione del contratto di locazione in caso di cedolare secca

E' poi importante sapere che se si procede per la risoluzione del contratto di locazione e tutti i locatori hanno optato per il regime della cedolare secca, non bisogna pagare l'imposta di registro. E' però necessario comunicare la risoluzione del contratto di locazione all'ufficio in cui è stato registrato il contratto. L'imposta è invece dovuta se almeno un locatore non ha optato per la cedolare secca.

Recesso del conduttore in caso di locazione abitativa

L'articolo 3 della legge sulla locazione abitativa (legge n. 431/1998) recita: "Il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto, dando comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi". Quindi, effettuando una comunicazione al locatore con un preavviso di sei mesi, in presenza di gravi motivi, il conduttore può recedere in qualsiasi momento dal contratto.

Recesso del locatore in caso di locazione abitativa

Sempre secondo quanto previsto dall'articolo 3 della legge sulla locazione abitativa (legge n. 431/1998), alla prima scadenza del contratto il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, ma sono necessari motivi specifici. Ecco quali: 

• il locatore intende destinare l'immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;

• il locatore, persona giuridica, società o ente pubblico o comunque con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto intende destinare l'immobile all'esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità e offre al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilità;

• il conduttore ha la piena disponibilità di un alloggio libero e idoneo nello stesso comune;

• l'immobile è compreso in un edificio gravemente danneggiato che deve essere ricostruito o del quale deve essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore è di ostacolo al compimento di indispensabili lavori;

• l'immobile si trova in uno stabile del quale è prevista l'integrale ristrutturazione, ovvero si intende operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all'ultimo piano, il proprietario intende eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle è indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell'immobile stesso;

• quando, senza alcuna legittima successione nel contratto, il conduttore non occupa continuativamente l'immobile senza giustificato motivo;

• il locatore intende vendere l'immobile a terzi e non ha la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione (in tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392).