Cessione del contratto di locazione: tutto quello che c’è da sapere

Quando parliamo di cessione del contratto di locazione facciamo riferimento ad una prassi, prevista dall’articolo 1406 del Codice Civile, che dà la possibilità sia al proprietario affittuario che all'inquilino di farsi sostituire nella propria posizione da un terzo soggetto. Si tratta di un passaggio volontario dal momento che l’operazione si concretizza con l’approvazione dell’altra parte. Al giorno d’oggi, la cessione dei contratti di locazione si rivela estremamente vantaggiosa per tutte quelle persone desiderose di cambiare casa o di interrompere l’attività commerciale che gestiscono, in quanto permette loro di svincolarsi da un contratto d’affitto precedentemente sottoscritto, senza dover più adempiere agli obblighi previsti.

Differenza tra cessione e subentro nel contratto di locazione

La cessione del contratto di locazione è una casistica particolare che può presentarsi durante la locazione e consiste nella cessione del contratto di affitto a terzi, in qualsiasi momento si voglia, a patto che nel contratto figuri questa clausola. Attraverso la cessione del contratto di locazione, che si tratti di cessione di un contratto di locazione ad uso abitativo oppure della cessione di un contratto di locazione ad uso commerciale, un nuovo soggetto, detto cessionario, subentra quindi al cedente nelle vesti di locatore o conduttore, acquisendo diritti e doveri prestabiliti nel contratto. Dal punto di vista giuridico, si parla di un accordo di natura trilaterale che produce effetti sulle parti solo in caso di previo consenso unanime.

Quando, però, la cessione del contratto di locazione avviene in maniera estranea alla volontà di una delle parti coinvolte, allora non si parla più di cessione ma di subentro ex lege. Negli eventi estranei alla volontà delle parti rientrano: decesso del locatore, alienazione a terzi dell’immobile locato, separazione giudiziale e subentro del coniuge nell’assegnazione della casa coniugale. In questi casi, le parti non sono tenute a stipulare una scrittura privata come per la cessione del contratto di locazione, poiché il subentro avviene automaticamente. Inoltre, colui che succede non ha adempimenti fiscali o imposte da pagare. L’unica cosa consigliabile da fare è comunicare la variazione all’ufficio dell’Agenzia delle Entrate presso cui il contratto è stato inizialmente registrato. Questa è la principale differenza tra cessione e subentro nel contratto di locazione.

Cessione del contratto di locazione e Agenzia delle Entrate: cosa sapere

Come si fa la cessione di un contratto di locazione? Per effettuare la cessione di un contratto di locazione a terzi, il soggetto cedente deve comunicare la propria volontà all’altra parte coinvolta nella stipula del contratto. Una volta raggiunto l’accordo, è necessario registrare la cessione del contratto di locazione presso l’Agenzia delle Entrate dove era stato originariamente registrato il contratto. Quale modello occorre presentare per la cessione del contratto di locazione? Il modello per la cessione del contratto di locazione è il modello RLI, reperibile sul sito dell’Agenzia delle Entrate e compilabile online o su documento cartaceo, inserendo le informazioni e i dati relativi al contratto e alle parti contraenti coinvolte.

Lo step finale consiste nel versamento di un’imposta di registro che varia in base alle condizioni stipulate nell’accordo. Se nel contratto non è previsto il pagamento di un corrispettivo tra le parti, allora la somma da versare è pari a 67 euro; in caso contrario, la tassa è pari al 2% del corrispettivo pattuito, fermo restando il minimo di 67 euro. Il pagamento deve essere effettuato entro 30 giorni attraverso i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate o tramite il modello F24 Elementi identificativi. Chi paga l’imposta per la cessione del contratto di locazione? Naturalmente il soggetto cedente che, dopo aver pagato l’imposta, ha 20 giorni a disposizione per comunicarlo all’ufficio dell’Agenzia delle Entrate, presentando l’attestato di versamento.

Cessione del contratto di locazione da parte del locatore: diritti e doveri

Si parla di cessione del contratto di locazione dal cosiddetto “lato attivo” quando è il locatore, noto anche come proprietario affittuario, a far subentrare al suo posto un terzo soggetto nel contratto. La sostituzione di un locatore con un altro può avvenire a fronte di varie situazioni: successione, divisione, costituzione di usufrutto a favore di un altro soggetto o vendita dell’immobile. In questo caso, il locatore è legittimato ad effettuare sia la cessione del contratto di locazione ad uso abitativo sia la cessione del contratto di locazione commerciale senza preventivo consenso del conduttore. 

Considerato che nella cessione del contratto di locazione da parte del locatore si realizza una semplice cessione del credito, costituito dal pagamento dei canoni di locazione, la posizione giuridica del conduttore rimane pressoché invariata rispetto al nuovo soggetto a cui deve essere pagato il credito. Ciononostante, secondo quanto previsto dalla legge, il locatore ha l’obbligo di comunicare la cessione all’altra parte con un preavviso minimo di 6 mesi, via PEC o raccomandata A/R. I motivi, eventualmente gravi, che spingono a tale richiesta devono essere esplicitati dal locatore all’interno della lettera.

Conduttore e cessione del contratto di locazione: diritti e doveri

Quando è il conduttore, noto anche come inquilino, a far subentrare al suo posto un nuovo soggetto nel contratto, allora si parla di cessione del contratto di affitto dal cosiddetto “lato passivo”. A differenza del locatore che non riscontra particolari complicazioni nella cessione del contratto di locazione, la condizione del conduttore varia a seconda della natura del contratto. Per quanto riguarda i contratti d’affitto per immobili ad uso abitativo, la cessione del contratto di locazione da parte del conduttore ad un altro soggetto non può avvenire senza aver prima ottenuto l’approvazione manifesta ed esplicita da parte del locatore. Il conduttore ha anche il dovere di comunicare con un preavviso minimo di 6 mesi la sua volontà di cessione tramite lettera raccomandata al proprietario.

Questo tipo di cessione ha effetto liberatorio per il conduttore cedente, a meno che il locatore non abbia espressamente dichiarato di non liberarlo. Diverso è il caso dei contratti per la locazione di immobili ad uso diverso da quello abitativo, in cui il conduttore può subaffittare l’immobile o effettuare la cessione del contratto di locazione anche senza il consenso del locatore, a patto che l’azienda venga insieme ceduta o locata, dandone preventiva comunicazione al proprietario tramite lettera raccomandata con avviso di ricevimento. Qualora il cessionario non adempia le obbligazioni assunte, il locatore potrà agire contro il cedente solo nel caso in cui non lo abbia espressamente liberato dal contratto precedentemente sottoscritto attraverso l’individuazione e la compilazione del modello del contratto di locazione prescelto.

Cessione del contratto di locazione ad uso abitativo o commerciale

La cessione di un contratto di locazione ad uso abitativo e la cessione di un contratto di locazione commerciale seguono procedure diverse. Le differenze riguardano essenzialmente gli adempimenti di locatore e conduttore, nonché la possibilità per il titolare dell’immobile di optare per la cessione del contratto di locazione con cedolare secca. Come visto nei due paragrafi precedenti, solo in caso di cessione del contratto di locazione ad uso abitativo, il conduttore ha il divieto di cedere il contratto a terzi senza previo consenso del locatore. In questo caso, il divieto di cessione ha lo scopo di tutelare il proprietario affittuario dalla potenziale insolvibilità del cessionario che vorrebbe subentrare nel contratto di locazione.

In merito alla cessione di un contratto di locazione ad uso commerciale, invece, il conduttore ha diritto a cedere il contratto ad un altro soggetto senza necessariamente ottenere il consenso del locatore, che ha comunque la possibilità di opporsi alla cessione, per motivi gravi, entro 30 giorni dal ricevimento della comunicazione. Lo scopo è garantire continuità all’attività commerciale, a cui l’immobile è stato destinato.

Per quanto riguarda la cedolare secca, una tassazione facoltativa che sostituisce l’Irpef e le addizionali sul reddito, questa è prevista solo per i contratti di affitto ad uso abitativo, quindi possono usufruirne solo le persone fisiche titolari del diritto di proprietà che non locano l’immobile per l’esercizio di attività di impresa o di altro tipo. Sebbene questo regime di tassazione esoneri il proprietario dell’immobile dal pagamento di alcune imposte, nel caso di cessione del contratto di locazione con cedolare secca l’imposta di registro non viene sostituita.

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Qui trovi qualche informazione aggiuntiva sulla cessione del contratto di locazione.

Come si fa la cessione del contratto di locazione?

Per fare la cessione del contratto di locazione, il soggetto cedente deve comunicare all’altra parte coinvolta nel contratto la propria volontà di cedere la sua posizione ad un terzo soggetto, il cessionario. Una volta raggiunto il consenso unanime, il cedente potrà rendere effettiva la cessione seguendo le procedure consultabili sul sito dell’Agenzia delle Entrate.

Che differenza c’è tra subentro e cessione?

La differenza tra cessione e subentro nel contratto di locazione deriva essenzialmente dalla presenza o assenza di volontà caratterizzanti le due operazioni. Nel caso della cessione del contratto di locazione, il passaggio da conduttore o locatore ad un terzo soggetto è volontario, quindi avviene per decisione dal cedente. Nel caso del subentro, invece, il passaggio, essendo dovuto ad eventi esterni alla volontà di una delle parti coinvolte (es: morte del locatore, vendita a terzi di un immobile già in affitto), avviene per legge. Ulteriori differenze tra le due operazioni riguardano le imposte da pagare.

Quando si può cedere un contratto di locazione?

Un contratto di locazione può essere ceduto in qualsiasi momento il soggetto cedente (conduttore/ locatore) lo voglia, a patto che nel contratto di affitto, precedentemente stipulato dalle parti, sia inclusa la clausola di cessione. Inoltre, non bisogna dimenticare che il contratto di locazione ha una durata massima di 30 anni che non può essere superata.

Quanto costa la cessione di un contratto di locazione?

La cessione di un contratto di locazione prevede il pagamento di un’imposta, denominata imposta di registro, il cui costo varia in base alle condizioni stipulate nell’accordo tra le parti. Se non è previsto un corrispettivo, allora il costo dell’imposta è pari a 67 euro; in caso contrario, il costo è pari al 2% del corrispettivo pattuito, con un minimo di 67 euro. Il soggetto cedente è colui che paga l’imposta di cessione del contratto di locazione.