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Bankitalia, ancora negative le previsioni circa gli effetti della pandemia sul mercato della casa

Il consueto Sondaggio sul mercato delle abitazioni

Gtres
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Autore: Redazione

Migliorano le prospettive, sia sul mercato di riferimento che su quello nazionale, ma la maggior parte degli agenti immobiliari prevede ancora effetti negativi dell'epidemia sulla domanda di abitazioni e sui prezzi di vendita. A dirlo il consueto Sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni di Bankitalia.

Nell’indagine condotta presso 1.269 agenti immobiliari dal 13 gennaio al 10 febbraio 2021, la quota di agenzie che ha venduto almeno un immobile nel quarto trimestre è nuovamente salita, attestandosi quasi sui valori di un anno prima; la maggior parte degli operatori riferisce una sostanziale stabilità dei prezzi rispetto alla precedente rilevazione, un terzo del campione segnala quotazioni in diminuzione. I giudizi sulle condizioni della domanda e sull’andamento dei nuovi incarichi a vendere sono peggiorati; i tempi di vendita sono rimasti stabili, ma a fronte di un lieve incremento dello sconto medio sul prezzo richiesto dal venditore. Si conferma l’indicazione secondo cui, dopo lo scoppio della pandemia, sarebbe aumentata la dimensione media delle abitazioni oggetto di compravendita.

Circa il 60 per cento delle agenzie intervistate ha segnalato una sostanziale stabilità dei prezzi di vendita nel quarto trimestre del 2020, in linea con quanto rilevato per il terzo trimestre nella precedente indagine.  La percentuale di agenzie che hanno venduto almeno un’abitazione nel trimestre ottobre-dicembre è nuovamente salita (all’82,1 per cento), portandosi poco al di sotto dei valori di un anno prima.

È aumentata la superficie media degli immobili intermediati: il 56,4 per cento ha una metratura compresa fra 80 e 140 mq, mentre per il 37,8 la superficie è inferiore agli 80 mq (51,5 e 44,3 per cento, rispettivamente, nella rilevazione riferita al quarto trimestre del 2019). La quasi totalità delle case vendute era libera; la maggior parte risultava abitabile, ma parzialmente da ristrutturare (74,6 per cento, contro 18,2 di quelle nuove o in ottimo stato) e di tipologia signorile o civile (53,6 per cento, contro 39,5 di tipologia economica o popolare). La classe energetica degli immobili è in genere bassa, ma in lieve miglioramento rispetto a un anno prima.

Le difficoltà nell’organizzare le visite alle abitazioni a causa delle misure restrittive per contrastare la pandemia o della paura del contagio hanno avuto un impatto rilevante sull’attività di intermediazione per più di un quarto delle agenzie intervistate; per quasi il 60 per cento l’effetto è stato basso o medio, anche grazie al ricorso a strumenti telematici e digitali. Solo il 16,1 per cento degli intervistati ritiene di non aver subito limitazioni nelle visite.

Lo sconto medio sui prezzi di vendita rispetto alle richieste iniziali del venditore è lievemente aumentato rispetto al trimestre precedente, all’11,3 per cento; i tempi di vendita sono rimasti sostanzialmente stabili, a 7,5 mesi. È diminuita la percentuale di agenzie che segnalano difficoltà nel reperimento del mutuo da parte degli acquirenti (25,8 per cento, da 27,6). Il divario fra prezzi richiesti e domandati si conferma la causa prevalente di cessazione dell’incarico, perché le proposte di acquisto sono ritenute troppo basse dai venditori (54,3 per cento degli agenti) oppure perché i compratori giudicano troppo elevati i prezzi offerti (50,5 per cento).

La quota di compravendite finanziate con mutuo ipotecario è tornata a salire, al 73,8 per cento, riportandosi sui valori dell’estate del 2019. Il rapporto fra l’entità del prestito e il valore dell’immobile è appena diminuito, al 76,7 per cento. La percentuale di operatori che ha dichiarato di aver locato almeno un immobile nel quarto trimestre è lievemente diminuita, al 79,1 per cento (da 80,2), ma resta oltre 10 punti percentuali al di sopra dei livelli registrati nella prima metà del 2020.

Riduzione degli affitti medi

Sono nuovamente emerse indicazioni di una riduzione degli affitti medi nelle aree urbane e metropolitane: la quota di operatori che segnala una riduzione dei canoni di locazione è lievemente salita rispetto ai giudizi sul terzo trimestre, al 48,7 nelle aree urbane (13,6 nella rilevazione di un anno fa); fuori dalle grandi città, invece, i giudizi sui canoni sono rimasti sostanzialmente stabili.

Il saldo tra prospettive di aumento e di diminuzione dei prezzi di affitto nel primo trimestre del 2021 resta ampiamente negativo, risentendo delle attese ancora particolarmente negative nei centri urbani (-36,2 punti percentuali), solo in lieve recupero rispetto all’indagine precedente. Il margine medio di sconto rispetto alle richieste iniziali del locatore è ancora salito, portandosi al 4,8 per cento. Il saldo tra la quota di agenzie che hanno riportato incarichi a locare in crescita nel quarto trimestre e quelle che ne hanno segnalato una diminuzione è tornato a scendere (-22,3 punti percentuali).

Le attese delle agenzie immobiliari

Dopo il forte peggioramento registrato nella scorsa indagine, le attese delle agenzie riguardo al proprio mercato di riferimento sono notevolmente migliorate, pur restando improntate al pessimismo: il 26,3 per cento degli operatori ha aspettative sfavorevoli per il primo trimestre contro solo il 9,4 di coloro che nutrono attese favorevoli (da 46,7 e 4,7,). Una quota analoga di agenzie esprime prospettive negative anche su un orizzonte biennale, ma a fronte del 45,0 per cento con attese favorevoli.

 Le aspettative sull’evoluzione del mercato immobiliare nazionale sono migliorate: con riferimento all’andamento nel trimestre in corso il saldo resta negativo ma in misura molto più contenuta rispetto alla scorsa rilevazione (-26,6 punti percentuali da -44,8;). Le prospettive a due anni sono tornate positive, con un saldo fra aspettative di miglioramento e peggioramento pari a 9,6 punti percentuali. La quota di agenti che si attende un impatto negativo dell’epidemia sulla domanda di abitazioni resta elevata, ma in diminuzione rispetto alla scorsa indagine (47,8 per cento, da 58,4): tra essi, per quasi la metà gli effetti si esauriranno entro la fine del 2021, per quasi un terzo si prolungheranno fino alla metà del 2022.

Si confermano più eterogenee le opinioni riguardo all’impatto dell’epidemia sull’offerta di abitazioni: il 34,5 per cento degli operatori ritiene che l’epidemia ne stia determinando una riduzione a fronte del 43,3 che esprime un giudizio di incremento. Quasi il 60 per cento delle agenzie prefigura riflessi negativi sui prezzi di vendita (da 66,8); di questi, il 46,2 per cento prevede che tali effetti si esauriranno alla fine del 2021 a fronte del 32,7 che ritiene si protrarranno fino alla metà del 2022, mentre quasi il 12 si aspetta un impatto oltre tale orizzonte