Contratti di affitto, quali tipologie esistono e le leggi che li regolano

Quando si affitta una casa si possono stipulare diverse tipologie di contratto, da quello standard cosiddetto 4+4 a dei tipi di contratto di affitto transitorio a uso turistico o studentesco. Un’altra tipologia è il contratto a canone concordato. Michele Pizzullo, consulente legale Fimaa, spiega tutte le tipologie di contratto di affitto e le norme che le regolano.

Contratto di affitto 4+4

Secondo la legge 431/1998,  si possono stipulare contratti di locazione di durata non inferiore a quattro anni, con ulteriore rinnovo per altri quattro anni. In questi casi alla seconda scadenza del contratto si può rinnovare nuovamente a diverse condizioni oppure destinare l’immobile ad altro uso, attraverso una procedura stabilita. L’intenzione dei contraenti circa il rinnovo del contratto alla seconda scadenza deve cioè essere comunicata con lettera raccomandata da inviare all’altra parte almeno sei mesi prima della scadenza e la risposta deve avvenire nella medesima forma entro sessanta giorni dalla data di ricezione della raccomandata. In caso di mancata risposta o di accordo il contratto cesserà i suoi effetti alla data di cessazione della locazione. Se invece non vi è alcuna comunicazione, il contratto è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni, tra le quali canone e rinnovo quadriennale a ciascuna scadenza in assenza di formale e tempestiva disdetta.

Contratto di affitto a canone concordato

Per la stessa legge citata, le parti possono anche stipulare contratti di locazione definendo il valore del canone, che deve essere concordato sulla base di quanto stabilito in appositi accordi definiti in sede locale fra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative. La durata del contratto (“contratto agevolato” a “canone concordato”) non può essere inferiore a tre anni ed altre condizioni contrattuali in conformità a quanto previsto dai predetti accordi territoriali.

Contratto di locazione a canone concordato, scadenza

Alla prima scadenza del contratto, se le parti non concordano sul rinnovo del medesimo, il contratto è prorogato di diritto per due anni, fatta salva la facoltà di disdetta da parte del locatore che intenda adibire l’immobile agli usi. effettuare opere o vendere l’immobile.

Alla scadenza del periodo di proroga biennale ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all’altra parte almeno sei mesi prima della scadenza. In mancanza della comunicazione ivi prevista il contratto è rinnovato tacitamente, a ciascuna scadenza, per un ulteriore biennio.

Contratti di affitto transitorio

In alternativa a quanto previsto dalla legge citata sopra, le parti possono stipulare contratti di locazione abitativa di natura transitoria la cui durata non può superare i 18 mesi (e per i quali non è consentito prevedere rinnovo o proroga) e per studenti universitari, la cui durata va da un minimo di 6 mesi a un massimo di 36 mesi, salva la facoltà del conduttore di avvalersi del rinnovo, per una sola volta e per uguale periodo contrattualmente convenuto, nei suddetti limiti di legge, con preavviso da inviarsi al locatore almeno un mese e non oltre tre mesi prima della data di scadenza del contratto.

Il tutto sempre definendo, e quindi concordando, il valore del canone e la durata del contratto e tenendo inderogabilmente conto dei parametri e delle disposizioni di cui agli accordi sottoscritti dalle associazioni della proprietà edilizia e degli inquilini.

Contratti di affitto transitorio, la durata

La natura transitoria delle esigenze abitative del conduttore deve essere desunta non dal termine di durata della locazione, stabilito dalle parti, ma dalla natura dell’esigenza abitativa che, nelle locazioni transitorie, in quanto diversa da quella della normale e continuativa dimora, comporta una permanenza solo precaria e saltuaria del conduttore nell’immobile, assumendo carattere eccezionale e temporaneo.

Per i contratti di natura transitoria, non è pertanto previsto il rinnovo né la proroga; alla scadenza, il contratto termina automaticamente.

Per i contratti per studenti universitari, alla scadenza della proroga, è prevista l’automatica cessazione; per proseguire eventualmente il rapporto occorre stipulare un nuovo contratto, alle condizioni di legge.